Любые сделки с недвижимостью требуют внимательной проверки документов, чтобы после покупки квартиры не столкнуться с серьёзными проблемами. Одним из ключевых этапов такой проверки является получение информации о наличии или отсутствии обременений на этот объект недвижимости.
Что такое обременение?
Обременением на квартиру является ограничение прав собственника по распоряжению данной недвижимостью. Обременение могут наложить по закону или по договору. На практике это означает, что без разрешения того лица, которое это обременение наложило, продать, подарить или заключить иную сделку с этой квартирой не получится.
Однако, нужно понимать, что само по себе обременение не запрещает продажу квартиры. Проблема кроется в другом – нередко владельцы такого жилья умалчивают о наличии ограничений по его использованию и пытаются продать квартиру как «чистую», поэтому такую информацию нужно проверить заранее.
Виды обременений
Все виды обременений указаны в ФЗ №102 «Об ипотеке». Среди них:
- Ипотека. Самый распространённый тип обременений. Пока ипотечный кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. При этом права собственности на неё принадлежат заёмщику. Но продать или сдать внаём такую квартиру можно только с согласия банка, как и прописать в ней жильцов. Порядок получения такого согласия обычно определён банковским договором.
- Рента. Суть этого обременения в пожизненном праве проживания в квартире. Права собственности на неё переходят новому владельцу, но прежний продолжает в ней жить до самой смерти. При этом он получает за квартиру не сразу всю сумму, а ежемесячные установленные платежи, которые покрывают его расходы на проживание и лечение. Полный переход прав собственности к новому владельцу происходит после смерти предыдущего, на основании предоставления свидетельства о смерти в Росреестр. Отношения ренты регулирует 583 статья ГК РФ.
- Аренда. Передав квартиру в аренду, собственник теряет право ею распоряжаться на период действия договора аренды. Обременение будет снято автоматически после окончания его срока. Досрочно это можно сделать, выплатив арендатору неустойку. Сам арендатор может сдать этот объект недвижимости в субаренду лишь по согласию его хозяина.
- Арест. Обычно квартиру арестовывает суд или служба судебных приставов за долги её хозяина. До погашения долга арест снят не будет, и никакие сделки с квартирой будут невозможны.
- Сервитут. Вид обременения, чаще всего налагаемый на земельные участки. Сервитут – это ограниченное право пользования участком другим человеком. Государственные службы используют такое право, чтобы провести коммуникации через участок или использовать его для создания проезда к неким сооружениям. Конечно же, собственник не заинтересован в таких ограничениях. Поэтому чаще всего их назначает суд в соответствии с 274 статьёй ГК РФ.
- Доверительное управление. В результате передачи прав на квартиру доверенному лицу, оно может ею пользоваться в течение срока договора, но не может совершать сделки с этой недвижимостью.
- Опека и попечительство. Это специфический вид обременения, связанный с защитой прав несовершеннолетних и недееспособных собственников жилья. Согласно данному виду прав, совершать сделки с такой недвижимостью можно только при согласии органов опеки.
Перед покупкой важно проверить квартиру на обременение всех видов. Это гарантирует чистоту сделки и отсутствие проблем после её покупки.
Как проверить снято ли обременение с квартиры?
Все обременения можно увидеть в информации, выданной Росреестром, поскольку именно этот орган проводит регистрацию прав собственности на объекты недвижимости.
Но существуют различные варианты проверки обременения недвижимости в Росреестре.
Официальный сайт Росреестра
На данной интернет странице есть раздел «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». В нём достаточно указать адрес или кадастровый номер квартиры, чтобы получить данные о ней. В появившихся данных нужно выбрать сначала адрес квартиры (если поиск осуществлялся по кадастровому номеру), а затем вкладку «Права и ограничения». В этом разделе и будет информация об обременениях данного жилья. Если их нет, то в пункте «Ограничения» будет пусто.
Если рядом с обременением указано «в силу закона», значит квартира находится в залоге у банка.
Недостаток такого способа проверки обременения недвижимости в Росреестре в том, что данные в его базе обновляются не слишком часто и не всегда полные (в частности, обычно не показано название банка, у которого в залоге находится квартира). Более надёжным способом будет получение выписки из ЕГРН.
Получение выписки из ЕГРН
Выписка является более полным документом, который выдаётся заявителю. Из неё можно узнать снято ли обременение. Также выписка из ЕГРН позволяет получить информацию по любому виду недвижимости.
Для получения такой выписки необходимы паспортные данные заявителя. Она готовится дольше (до 3 дней), но зато содержит актуальную и проверенную информацию. Выдача выписки платная. За электронную придётся заплатить 200 рублей.
В некоторых случаях может понадобиться получить бумажную выписку, но для проверки обременения недвижимости в Росреестре достаточно электронного документа.
Через МФЦ
Подача и получение любых документов в Росреестре возможна также при посредничестве офисов МФЦ.
В этом случае срок готовности выписки увеличится на 2-3 дня, но зато не придётся ехать в Росреестр. Как правило, офис МФЦ находится ближе и очереди там меньше.
