Есть различные причины расторжения договора купли-продажи квартиры. Они связаны с нарушениями его условий со стороны продавца или покупателя, либо с ситуацией, когда были выявлены скрытые недостатки жилья, о которых продавец не сказал.
Лучше всего обезопасить себя, включив в договор соответствующие пункты на случай его расторжения.
Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Процесс покупки квартиры требует сбора документов, заключения договора, регистрации прав собственности нового владельца. В некоторых случаях покупатель может передумать приобретать квартиру уже в процессе этих действий. Если он не подпишет договор, то сделка не состоится. Однако, бывают ситуации, когда договор уже заключён и покупатель решил его расторгнуть после этого.
Гражданский кодекс РФ определяет право на расторжение этого документа, как покупателем, так и продавцом. Нюанс касается отсутствия требования к возврату квартиры при расторжении договора купли-продажи. Недвижимость покупатель обязан вернуть, если соответствующее условие прописано в самом договоре.
Статьи 450-453 ГК РФ определяют, что договор можно расторгнуть:
- По соглашению сторон.
- В судебном порядке по требованию одной стороны сделки.
Аннулирование договора при согласии сторон предполагает заключение соглашения о расторжении.
До регистрации
Права собственности на квартиру переходят новому владельцу не после заключения договора купли-продажи, а после перерегистрации прав в Росреестре. До этого момента собственником остаётся продавец квартиры.
Расторжение договора на данном этапе происходит путём заключения соответствующего соглашения. Его нужно заверить у нотариуса.
После регистрации
После вступления в права собственности договор купли-продажи роли уже не играет. Поэтому расторгнуть его и вернуть собственность можно только, если в самом договоре указаны условия такого расторжения или при наличии обстоятельств, определённых законом.
В качестве примера можно привести условия о том, что новый владелец должен делать ремонт только в установленное время. Если он это условие нарушит, то продавец вправе расторгнуть договор.
Если обе стороны сделки согласны на расторжение договора купли-продажи квартиры после её перерегистрации, то они могут заключить новый ДКП и продать квартиру предыдущему владельцу. Так им удастся избежать судебных тяжб.
Основания и условия для расторжения сделки
В Гражданском кодексе есть 450 статья, которая регламентирует условии расторжения договора:
- Нарушения со стороны одного из участников сделки.
- Иные законные основания.
Закон говорит о свободе договорных отношений, что позволяет исправить некоторые недочёты. Поэтому существенными считаются только те нарушения, которые приводят к потере выгоды одной из сторон. Суд может не посчитать причину иска о расторжении договора веской.
Недействительность сделки
Аннулирование сделки купли-продажи квартиры возможно не только по согласию, но и через признание её ничтожной или оспоримой. Эта возможность указана во второй главе ГК РФ.
Закон содержит следующие обстоятельства, основания признания сделки недействительной:
- Нарушение закона при составлении договора.
- Заключение договора недееспособным лицом.
- Сделка оформлена лицом, не осознающим своих действий из-за алкогольного или наркотического опьянения.
- Подписание договора несовершеннолетним без участия его родителей или опекунов.
- Обманный путь заключения договора или принуждение к этому.
- Оформление мнимой сделки.
Если суд признание сделку недействительной, стороны должны вернуть друг другу квартиру и деньги. Если квартиру по каким-либо причинам вернуть нельзя, то за неё должны выплатить соответствующую сумму.
Причины отмены сделки
Для покупателя отказ от сделки купли-продажи недвижимости возможен, если:
- Имущество требуют третьи лица.
- Имущество изъято у продавца, но покупатель об этом не знал и не получил квартиру.
- Покупатель доказал, что квартира не соответствует параметрам, указанным в документах, и что продавец их подделал.
- Продавец отказался застраховать квартиру, хотя это требование указано в договоре.
- Продавец не представил необходимые документы.
Продавец также может расторгнуть договор купли-продажи квартиры в следующих случаях:
- Покупатель не выплатил деньги за квартиру.
- Он уклонился от выполнения других обязательств, указанных в договоре.
Нужно учитывать, что все эти причины условны и решение о том, насколько они веские, принимает суд. Поэтому полезно проконсультироваться у юриста перед подачей судебного иска.
Существенное изменение обстоятельств
Незнание о важных характеристиках недвижимости и иных обстоятельствах, с нею связанных, может привести к расторжению договора. В качестве примеров можно привести следующие обстоятельства:
- Во время непродолжительного проживания покупатель узнал, что дом признан аварийным и будет снесён.
- По экономическим причинам резко упал курс валюты. Из-за этого одна из сторон понесла убытки.
- В соседней квартире расположено коммерческое заведение, которое мешает спокойно проживать в данной недвижимости.
Всё это можно узнать до заключения договора, если внимательно проверять документы на квартиру и общаться с соседями. Если же это не было сделано, то результат разбирательства в суде сложно предусмотреть заранее.
В течение какого времени можно расторгнуть договор?
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от того, на каком этапе сделки принято решение его расторгнуть:
- До регистрации сделать это можно в любое время, заключив соответствующее соглашение.
- После этого, если нет причин для расторжения, сделать это удастся только заключив новый ДКП. Срок заключения такого договора не ограничен.
- По решению суда при наличии объективных причин для расторжения. На подачу такого иска законом отведено три года с момента заключения сделки.
После выполнения всех условий сделки по договору она считается совершённой. Расторгнуть её можно только, если суд посчитает доводы истца веским основанием.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации?
В зависимости от порядка расторжения процедура различается.
Внесудебный порядок
В этом случае стороны сделки должны обсудить возможность заключения соглашения о расторжении договора или нового договора купли-продажи. После уточнения всех условий и составления документа его нужно заверить у нотариуса.
Уведомлять вторую сторону сделки о желании её расторгнуть нужно письменно. На принятие решение закон даёт 30 дней. Если ответа от второго участника договора не поступило нужно подавать иск в суд.
Через суд
Процесс рассмотрения подобных дел в суде включает следующие этапы:
- Попытка решить спор в досудебном порядке. Суду нужно представить доказательства того, что это сделать не удалось.
- Составление искового заявления.
- Сбор документов.
- Подача иска в суд.
- Участие в судебном заседании.
- Получение решения суда.
Суд может отказать в удовлетворении иска или принять решение в пользу заявителя.
Документы и стоимость
Вместе с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры нужно подать следующие документы:
- Копия договора.
- Документальные доказательства попытки решить спор до суда.
- Доказательства нарушений договора ответчиком.
- Данные о передаче денег.
- Квитанция об оплате пошлины.
- Исковые заявления по количеству участников процесса.
Подавать заявление нужно в районный суд. На принятие иска или отказе в этом суду даётся 5 дней.
Согласно статье 333 НК РФ размер пошлины за подачу иска зависит от его цены:
- Для квартиры, стоимостью менее 20 тысяч рублей – 4% (не меньше 400 рублей).
- От 20 до 100 тысяч – 800 рублей или 3%.
- От 100 до 200 тысяч – 3200 рублей или 2%.
- От 200 до 1 миллиона – 5200 рублей или 1%.
- Более миллиона – 13200 рублей или 0,5%, но не более 60 000 рублей.
При заказе консультации юриста и его помощи в составлении иска могут появиться дополнительные расходы.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
В этом документе нужно указать:
- Данные сторон.
- Реквизиты договора, который расторгается.
- Причины и условия расторжения договора купли-продажи квартиры.
- Дату и подпись.
С соглашением участники сделки должны пойти к нотариусу, чтобы заверить документ.
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
Иск такого типа составляет по правилам любого заявления в суд. В тексте нужно указать:
- Данные суда.
- Данные истца и ответчика.
- Описание сути дела, с указанием нарушений ответчика, из-за которых истец хочет расторгнуть соглашение.
- Ссылки на законодательные акты, позволяющие расторгнуть договор.
- Просьба истца.
- Список прилагаемых документов, подтверждающих его доводы.
В конце ставится дата и подпись. Иск составляют в трёх экземплярах, для истца, ответчика и суда.
Срок исковой давности
Договор купли-продажи квартиры можно отменить в суде в течение 3 лет после его заключения. Если срок был пропущен истцом по веской причине, суд может его восстановить.
