При заключении сделок с недвижимостью важно зарегистрировать переход прав к новому владельцу. При этом данные о нём вносятся в ЕГРН, а заявителю выдают выписку из этого реестра. Об особенностях регистрации сделок поговорим подробнее.
Регистрация сделки купли-продажи квартиры
ФЗ №218 устанавливает требование обязательной регистрации всех сделок купли-продажи недвижимости. Данные о таких сделках должны быть внесены в Единый реестр недвижимости (ЕГРН).
Но, если раньше регистрация сделок с недвижимостью предполагала и регистрацию заключения договор, то с 2013-го договор вступает в силу автоматически в момент его подписания, а вот права собственности к новому владельцу переходят после их перерегистрации в ЕГРН.
Поэтому правильно говорить о регистрации перехода прав собственности, а не о регистрации сделки.
При покупке квартиры в новостройке, регистрируют право требования получения квартиры на основании ДДУ или договора уступки прав требования. И только потом в Росреестре регистрируют сам переход прав собственности.
Документы для регистрации
Регистрация сделок с недвижимостью в ряде случаев предполагает сбор разных документов. Отличия возникают в зависимости от:
- Типа договора.
- Покупки новой квартиры или на вторичном рынке.
- Наличия у продавца супруги и несовершеннолетних детей, прописанных в этой квартире.
Поэтому наряду с обязательными документами, существуют дополнительные для каждого конкретного случая.
Также важно отличать права требования на строящееся жильё от прав собственности на уже существующую квартиру (как на первичном, так и на вторичном рынке).
Для регистрации прав на строящуюся квартиру нужны:
- Договор долевого участия.
- Договор уступки прав требования (если права были переданы другому лицу).
- Личный паспорт заявителя.
Права на квартиры в построенном доме обычно оформляет сам застройщик, и передаёт квартиру участнику ДДУ на основании этого договора.
При регистрации сделок с недвижимостью на вторичном рынке, покупатель всегда заинтересован в проверке чистоты сделки. Для этого важно собрать все документы, которые подтвердят отсутствие долгов по данной квартире. Среди них:
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о том, что квартира не находится под арестом, в залоге и не имеет других обременений.
- Справка о прописанных лицах.
- Согласие супруги продавца, если квартира является совместно нажитым имуществом.
- Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
- Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие, что продавец действительно является её владельцем и может заключать сделку продажи.
Многие из этих документов не обязательны для регистрации сделки с недвижимостью, а нужны именно для проверки её юридической чистоты.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно?
Заключением договора и проверкой документов участники сделки могут заниматься сами. Но чаще для этого привлекают нотариуса. Обязательным участие нотариуса является лишь при продаже доли в квартире с совместной собственностью.
Однако, учитывая нюансы и высокую стоимость сделок с недвижимостью, нотариус обеспечивает соблюдение их законности, а значит снижает многие риски при сделках такого рода.
Где зарегистрировать право собственности?
Регистрация перехода прав собственности происходит в Росреестре. Для этого можно обратиться непосредственно в эту организацию, написать заявление и подать необходимые документы. Но также можно подать документы через офис МФЦ.
При регистрации сделок с недвижимостью обязательно предоставить в Росреестр:
- Личный паспорт заявителя.
- Договор купли-продажи или иной документ, на основании которого произошёл переход собственности.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Срок рассмотрения и внесения в реестр данных нового владельца составляет 7 дней. В некоторых случаях он может быть увеличен, если понадобятся дополнительные документы или работники Росреестра будут сильно загружены.
При подаче через МФЦ сроки увеличатся на 2-4 дня.
Получив документы, сотрудники регистрирующей организации выдадут заявителю расписку об их получении с перечнем самих документов. Также в ней будет указан номер регистрационного дела, на основании которого можно получить информацию о процессе регистрации.
Также предварительно можно обратиться в юридическую контору, которая оказывает услуги по проверке документов и тем самым гарантирует, что процесс регистрации пройдёт без отказов со стороны регистрирующего органа.
Госпошлина за регистрацию права собственности
Размер государственной пошлины за регистрацию прав на квартиру равен 2000 рублей.
Оплатить её нужно перед подачей всех документов и предоставить вместе с ними оплаченную квитанцию.
Приостановление государственной регистрации права
В большинстве случаев процесс регистрации перехода прав проходит без каких-либо проблем. Но иногда регистрацию приостанавливают. 26 статья ФЗ №218 включает 55 оснований для этого. К сделкам купли-продажи квартир относится около 10 из них:
- Противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
- Отсутствие нужных документов.
- Поддельные документы или недостоверные данные.
- Документы противоречат закону.
- Отсутствие сведений, запрошенных в других государственных службах.
- Нет согласия третьего лица на сделку, когда оно обязательно.
- Судебные споры по данному объекту недвижимости.
- Обременения на недвижимость.
- Отсутствие отказа дольщиков от преимущественного права выкупа доли одного из них.
- Застройщик не перечислил деньги в Компенсационный фонд долевого строительства.
- Противоречия между данными документов и ЕГРН.
После устранения нарушений процесс регистрации сделки с недвижимостью продолжится. Срок в этом случае будет отсчитываться заново.
Кстати, сам заявитель также имеет право приостановить регистрацию.
Кроме приостановки есть ещё и полная отмена перехода прав. Но сотрудники Росреестра редко пользуются этим правом, только в случае серьёзных нарушений.
Уведомления граждан о результатах регистрации
В заявлении на регистрацию можно указать телефон и адрес электронной почты. В этом случае сотрудники Росреестра уведомят о готовности перехода прав, либо о приостановке или отмене их регистрации.
Такая услуга оказывается бесплатно.
Жалобы на действия Росреестра
Подача жалобы разрешена в случаях нарушения сотрудниками регистрационного органа российских законов. Среди таких нарушений:
- Необоснованный отказ в регистрации.
- Требование дополнительной платы за эту услугу.
- Затягивание сроков.
- Нарушение порядка регистрации.
Подавать жалобу можно на имя начальника Росреестра или в иные контролирующие органы.
Как база данных Росреестра может быть полезна покупателю квартиры?
Выписка из ЕГРН является главным документом, отражающим права на конкретный объект недвижимости. Она необходимо при любой сделке купли-продажи квартиры, поскольку позволяет убедиться в том, что именно продавец владеет этим жильём, и что у него нет совладельцев.
Сведения из ГКН и ЕГРН на сайте Росреестра
Официальный сайт Росреестра позволяет получить выписки со сведениями данных реестров онлайн, заполнив специальную форму. Это упрощает доступ к информации.
Для получения такой выписки на физическом носителе придётся посетить Росреестр (или отделение МФЦ) лично.
