Сдаем комнату в коммуналке: как не продешевить и не нахватать проблем

Аренда жилья – самый разнообразный сегмент рынка недвижимости. Сдают квартиры, дома, загородные комплексы, комнаты в квартирах, в общежитиях, коммуналке и даже койко-место (это только кровать, не вся комната).

Когда собственник один сдавать жилье проще, потому что ни у кого не нужно спрашивать разрешение, только оформить договор и заплатить налог. Если же речь идет о сдаче комнаты в коммунальной квартире, то тут уже сложнее – лучше согласовать такие действия с соседями.

Можно ли сдавать комнату без разрешения соседей?

Если комната находится в собственности арендодателя, то получать разрешение на сдачу жилья в найм вообще ни от кого не нужно. Согласно статье 42 ЖК РФ собственник имеет долю и на помещения общего пользования, так что квартирант имеет право так само пользоваться санузлом, кухней, кладовым помещением.

Получать разрешение у соседей и муниципалитета нужно, если:

• комната неприватизированная – тогда нужно получить согласие совладельцев жилья и у местных властей.
• квартира не приватизирована – получать разрешение нужно в местном органе самоуправления.

Формально владелец квадратных метров не обязан у кого-то осведомляться о том, можно ли заселить в свою комнату квартирантов или нет. Но, на практике это часто приводит к конфликту: соседи, которые не довольны таким подселением, начинают военные действия. Например, ограничивают доступ к санузлу или к кухне, меняют без предупреждения замки, устраивают шумные ремонтные работы и так далее. Поэтому, лучше сначала согласовать с соседями вопрос сдачи жилья в найм, а уже потом заниматься подбором квартирантов и заселением.

Оформление найма: какие нужны документы и как правильно составить договор

Могут понадобиться такие документы:

• правоустанавливающие на комнату;
• если не приватизирована – договор социального найма и разрешение на сдачу от муниципалитета;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• паспорт.

В договоре о найме жилого помещения должна быть прописана такая информация:

1. Где и когда он был заключен.
2. ФИО сторон, их паспортные данные.
3. Предмет соглашения: какая комната, по какому адресу передается й найм.
4. Срок действия договора.
5. Стоимость найма, когда и каким образом должны быть проведены платежи. Если был авансовый платеж, то указать сколько дали.
6. Как оплачиваются коммунальные услуги.
7. При каких условиях договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
8. Обязанности и права сторон.
9. Дата и подписи сторон.

Заверять договор у нотариуса не обязательно, но не будет лишним.

Если комната сдается не пустой, есть какая-то мебель или техника, то в договоре нужно прописать ответственность за ее порчу, а еще дополнительно составить опись имущества, которое тоже передается в найм. Указать нужно следующее:

1. Что остается в комнате.
2. Его оценочная стоимость, состояние.
3. Кто оплачивает ремонт или замену, в случае порчи или непреднамеренной поломки.
4. Что в квартире является предметом общего пользования. Так как это коммуналка, например, на кухне может быть общая плита или в ванной общая стиральная машина.

Дополнительное соглашение тоже должно быть подписано нанимателем и арендодателем.

Акт-опись имущества помогает решать материальные споры, если что-то будет сломано или испорчено. Так что лучше составить такое дополнение к договору – лишним не будет.

Обратите внимание: если договор найма составляется на срок больше года, то его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгается договор найма?

Если в документе не будет прописано, когда и при каких условиях договор перестает действовать, а одна из сторон решила его расторгнуть, предупреждать нужно не меньше, чем за 3 месяца.

Например: арендодатель решил прекратить сдачу комнаты, но в договоре не указано при каких условиях он может это сделать единолично, а срок найма не подходит к концу. Поэтому, он обязан предупредить квартирантов за 3 месяца до того, как они должны освободить помещение.

В чем разница между наймом и арендой жилья

Найм – это передача во временное пользование жилого помещения физическому лицу. Аренда – это передача во временное пользование коммерческого помещения юридическому лицу. Арендодатель как в первом, так и во втором случае может быть и физическим, и юридическим лицом.

Поиск квартирантов

Сдать жилье можно самому или через агентство недвижимости. Если делать все без риэлтора, то можно сэкономить, потому что не нужно будет платить ему комиссионные.

Самостоятельная сдача квартиры проходить может по такому алгоритму:

1. Сделайте качественные фото комнаты, составьте описание.
2. Разместите информацию на сайтах по поиску недвижимости или досках объявлений. Укажите свои контакты, время, когда можно звонить и когда можно смотреть жилье.
3. Покажите комнату квартиранту, познакомьте его с соседями.
4. Составьте договор найма и опись имущества.

В объявлении указывайте такую информацию:

• Где находится квартира, какой площади комната, куда выходят окна, этажность дома, есть ли лифт.
• На какой срок сдается, за сколько, примерный размер коммунальных услуг в летний и зимний период.
• Какое имущество есть в комнате, что в общем пользовании.
• В какое время можно звонить, приходить смотреть.
• Должен ли быть залоговый платеж, какая сумма.
• Возможно ли заселение с домашними животными.

Так как звонки могут быть и после того, как комната будет сдана, а большая часть будет от агентов по недвижимости, лучше купить для этого отдельную сим-карту.

После сдачи жилья, не забывайте раз в год подавать декларацию в ФНС и платить налоги – 13% с полученного дохода. Если вам нужна консультация юриста по жилищным вопросам, обращайтесь к нам – это бесплатно. Заполните форму ниже и вам перезвонит специалист.