Все молодожены убеждены, что истории расставания не про них, поэтому спешат приобрести собственное жилье, чтобы не скитаться по съемным квартирам. Однако редко, когда денег достаточно – обычно приходится оформлять средства в кредит. Программы ипотечного кредитования для молодых семей достаточно соблазнительны, чтобы ими воспользоваться.
И вот происходит самое неожиданное поначалу – пара решает расторгнуть отношения. Как будет делиться квартира в ипотеке при разводе? Об этом и пойдет речь в статье.
Как происходит развод с ипотекой по закону
Ипотека подразумевает наличие обременения на объекте недвижимости. Это означает, что без уведомления залогодержателя (то есть банка), супруги не могут совершить с квартирой юридических действий. Иными словами, им нельзя продавать, менять, дарить и другими способами распоряжаться судьбой залогового имущества без ведома банка.
В соответствии со ст. 256 ГК РФ, совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же предусмотрено в п.1 ст. 33 СК РФ. Несмотря на то, что квартира фактически приобретена в кредит, она является общей собственностью супругов.
Если супруги принимают решение поделить совместную собственность, их части по закону будут равными. Однако они вправе заключить мировое соглашение о разделе имущества и определить другие доли по своему усмотрению. Это же условие касается долговых обязательств супругов.
Так как доли мужа и жены в праве общей собственности являются равными, квартира, приобретенная в ипотеку, также делится между супругами пополам. Равно как и обязательства по выплате кредита.
Как правило, практика выдачи ипотеки такова, что один из супругов выступает заемщиком, а второй – созаемщиком или поручителем. Однако это не имеет значения. Перед банком супруги все равно несут солидарное обязательство.
Если супругами было принято решение расторгнуть брак, об этом необходимо обязательно уведомить кредитную организацию. Банк предложит оптимальные варианты раздела жилплощади и самого долга.
Возможные варианты раздела квартиры
Существует три возможных вариантов раздела ипотечной квартиры:
- Жилье продается, а вырученные средства идут на погашение долга. То, что остается, делится между супругами.
- Платежи по ипотечному кредиту делятся между мужем и женой поровну. После этого каждый из них начинает нести индивидуальную ответственность за погашение займа.
- Один из супругов полностью отказывается от своих прав на квартиру в пользу второго супруга. Одновременно с этим освобождается от выплат по кредиту.
Первый вариант кажется идеальным, однако он не всегда может быть осуществим. Так как недвижимость находится в залоге у банка, необходимо согласовывать сделку с финансовой организацией. На практике банк дает разрешение на реализацию в исключительных случаях, так как ему гораздо выгоднее, если заемщики будут платить кредит и проценты по нему.
Когда оба супруга платежеспособны, подобное разрешение дается редко. Банк может предложить мужу и жене продать жилье, а вырученные средства использовать для первоначального взноса при покупке двух отдельных квартир в ипотеку.
Кроме того, люди редко соглашаются на покупку обремененной недвижимости. Это сопряжено с дополнительными сложностями, поэтому найти покупателя на такое жилье непросто.
И еще один очень специфичный момент, который часто становится основной причиной невозможности реализации ипотечного жилья – супругам придется действовать сообща. Им потребуется активно общаться до тех пор, пока сделка не будет совершена. Увы, далеко не всегда разводящаяся пара способна по-деловому подойти к этому вопросу.
Куда проще прибегнуть ко второму варианту и поделить платежи по кредиту в равной степени между мужем и женой. После этого супруги остаются равноправными собственниками жилья, но оплачивают кредит по отдельности – каждый свою часть.
Но и тут есть отрицательный момент – бывшим мужу и жене придется проживать под одной крышей, если ни у кого из них нет другого жилья. Кроме того, бывает так, что один из заемщиков перестает перечислять платежи по кредиту. Тогда второму супругу приходится оплачивать не только свою часть, но и долю долга другой стороны.
Если этого не делать, банк может обратиться в суд. В итоге, по решению судебного органа квартира может быть изъята и реализована с торгов. После продажи жилья оба супруга рискуют остаться ни с чем, так как стоимость квартиры в этом случае будет ниже рыночной.
На практике банк очень тщательно проверяет платежеспособность обоих супругов. Решение поделить долг будет одобрено только в том случае, если у финансовой организации не будет сомнений в том, что кредит со временем погасится.
Наилучший вариант, который не требует особых оформлений, это отказ одного из супругов от прав на ипотечную квартиру с единовременным освобождением от выплат. Однако это возможно реализовать только в том случае, когда заемщик, остающийся собственником жилья, полностью платежеспособен.
Необходимо учитывать, что за любую корректировку кредитного договора банк вправе взимать комиссию. Ее размер обычно составляет 0,5-1 % от суммы оставшегося долга.
Самый оптимальный вариант – досрочное погашение долга и снятие обременения с квартиры. В дальнейшем раздел объекта недвижимости будет происходить по обычной схеме. Однако найти деньги для погашения часто непросто.
Стоит отметить, что банк, узнав о предстоящем расторжении брака, может потребовать досрочно погасить задолженность. Если в договоре об ипотеке не прописано такого условия, требования финансовой организации не законны.
Встречается и такое, когда бывшие супруги ничего не переоформляют, а продолжают выплачивать кредит на прежних условиях. Однако такое возможно только в том случае, если у пары нет натянутых отношений или же они оба платят кредит, потому что в квартире проживает их общий ребенок.
Как делится квартира в ипотеке, если есть дети
При разделе ипотечной квартиры при разводе, когда у пары есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от общепринятого порядка разделения имущества на равные части. Довольно часто случается так, что суд оставляет большую часть тому из супругов, с кем остаются проживать дети. При этом кредитные обязательства остаются неизменными.
Когда у матери детей есть особые обстоятельства, они также будут приняты судом во внимание. К примеру, если она находится в отпуске по уходу за ребенком или имеет инвалидность, платеж по кредиту может быть снижен. В любом случае действия в отношении ипотечного жилья и суммы задолженности возможны только с согласия кредитора.
Довольно часто для внесения первоначального взноса или частичного погашения займа используется материнский капитал. В такой ситуации у каждого члена семьи, включая детей, имеется доля в квартире. В этом случае разделу подлежит только часть имущества, принадлежащая супругам. Доля детей неприкосновенна.
Военная ипотека
Если жилье приобреталось по военной ипотеке, то в случае развода, перечисленные правила и законы действовать не будут. Дело в том, что по факту такие займы делятся денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ.
Существует три основных правила военной ипотеки:
- Кредитный договор заключается самим военнослужащим. Его супруга в этом не участвует.
- Максимальная сумма кредитования по программе составляет 2 350 000 рублей.
- Военнослужащий – единоличный собственник жилья. Он не может переоформить кредитный договор.
При разводе супруги сталкиваются со множеством проблем. Как правило, суд выносит решение, по которому имущество делится пополам. Однако с практической точки зрения это вряд ли осуществимо.
Часто при оформлении военной ипотеки банки требуют от заемщика оформления брачного договора. В условиях документа при этом прописывается, что при разводе единоличным владельцем квартиры и плательщиком по кредиту остается заемщик, а не его супруга.
Ипотека была оформлена до брака
Довольно часто происходит так, что муж или жена приобретали квартиру в ипотеку еще до вступления в брак. Однако ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому оплачивать кредит в итоге приходится не только заемщику, но и его супругу.
Если муж и жена в итоге разводятся, тот из супругов, кто не является заемщиком, может потребовать выплаты денежной компенсации за те средства, что были направлены на погашение займа. Это вполне справедливое требование, ведь второй супруг останется единоличным собственником жилья, так как оно покупалось до брака.
Еще одна ситуация, когда средства на первоначальный взнос были получены от продажи добрачного жилья, а квартира приобреталась супругами уже в браке. В этом случае при разводе супруг, чья недвижимость была продана, вправе рассчитывать на уменьшение суммы долга или на преимущественное право в разделе такого жилья.
Советы юриста по разделу ипотечного жилья
При разводе мужчина и женщина могут быть объединены только двумя факторами – детьми и ипотекой. Довольно часто быстро поделить ипотечную квартиру не получается. Чтобы процесс раздела происходил как можно оперативнее, воспользуйтесь рекомендациями юриста.
В первую очередь, необходимо подтверждать каждое вложение в имущество документально. Обязательно собирайте все справки, квитанции и свидетельские показания. Это нужно для того, чтобы суд и кредитор убедились в вашей платежеспособности.
Если второй супруг не исполняет обязательства по кредиту, стоит настаивать на полном отчуждении доли неплательщика в свою пользу. Возможно в этом случае потребуется выплатить вознаграждение.
После оформления ипотеки или до этого момента составляйте брачный договор. Даже если сейчас в ваших отношениях все прекрасно, не стоит надеяться на то, что так и будет продолжаться. С помощью брачного договора можно обеспечить себе юридическую защиту по всем имущественным вопросам.
При возникновении сложностей с разделом ипотечного жилья обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Эксперт проконсультирует вас бесплатно.
Теперь вы знаете, как делится ипотека при разводе. Лучший способ раздела – договориться с бывшим супругом. Судебные тяжбы отнимают много времени, сил и денег, поэтому лучше обратиться к юристу заблаговременно. Специалист сможет урегулировать вопрос в досудебном порядке или же представит ваши интересы в суде.
