Покупка квартиры дело серьезное, так как дорогостоящее. Для среднестатистического гражданина такое приобретение результат длительного накопления суммы, а то и дополнительные кредиты. Так что объект недвижимости перед покупкой нужно тщательно проверить и первое, на что надо обратить внимание – наличие обременений. Что это такое, какие виды бывают, и стоит ли покупать такой вид недвижимости даже за низкую цену и поговорим далее.
Что это такое?
Обременение – это ограничение на право собственности недвижимости. В зависимости от типа обременения владелец может быть ограничен в проведении тех или иных юридических операций. В одних случаях он не может только передать ее в наследство, в других не имеет права продать или сдать в аренду, в-третьих, может и продать, и сдать, но для этого предварительно должен выполнить определенные обязательства.
Зачастую наличие обременения запрещает продавать квартиру. Однако, есть риэлторы, которые умело скрывают этот факт, дабы провести сделку. В итоге, покупатель остается с кучей проблем, а не новой квартирой. Ему приходится решать вопросы с обременением, снимать его, зачастую и делать все это через суд.
Виды обременений
Существуют такие:
- ипотечные;
- по договору аренды;
- по сервитуту;
- по договору ренты, то есть пожизненного содержания;
- по праву доверительного управления объектом;
- из-за опеки;
- на квартиру наложен арест.
Все это рассмотрим подробнее.
Ипотечное обременение на квартиру
Здесь все просто: квартира в ипотеке, и пока этот займ не будет выплачен до последней копейки, полноправным владельцем недвижимости является банк. Любые юридические операции с квартирой возможны только с его разрешения. Продать ее можно, но после того, как банк даст добро. Более того: банк будет изучать платежеспособность покупателя, а в некоторых случаях может потребовать продавца досрочно закрыть ипотечный кредит.
По договору аренды
Долгосрочный договор аренды регистрируется в Росреестре. На период его действия собственник передает право пользования жильем арендующему лицу, но не более. Таким образом, он может ею пользоваться, но не распоряжаться. К слову сказать, это одна из самых распространенных схем мошенников: квартиру продают по поддельным документам, а по завершению срока аренды покупателей приходит выселять настоящий хозяин. Так что всегда нужно проверять данные продавца, выписку из ЕГРН и Росреестра. Будет подозрительно, если владельцем указан один человек, а продает ее чей-то знакомый.
Доверительное управление
По такому договору ответственное лицо принимает на себя все обязанности по управлению объектом недвижимости, у него могут быть даже копии некоторых правоустанавливающих документов, но нет права распоряжения имуществом.
Опека
Если квартира является собственностью несовершеннолетнего лица, то до достижения им 18 лет, распоряжаться объектом может его официальный представитель, НО только с разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, государство следит за тем, чтобы при продаже квартиры не были нарушены права несовершеннолетнего гражданина.
Если квартира будет продана без разрешения органов опеки и попечительства, то в последующем сделку будет легко признать недействительной.
Договор ренты или пожизненного содержания
Такие договора подразумевают передачу права собственности на квартиру взамен на пожизненное содержание человека. В таком случае, полноправным владельцем лицо становится только после смерти иждивенца по договору ренты.
По такому принципу часто оформляют договора дарения – пожилые люди, дабы обезопасить себя и на старости лет не остаться без жилья, заключают договора ренты.
Арест
Обременение на квартиру в виде ареста может быть наложено, если:
- она является залогом в банке;
- выступает объектом судебных разбирательств;
- не закрыт вопрос по ипотеке;
- на имущество владельца квартиры наложен арест;
- есть большие долги по ЖКХ.
Наличие любого обременения является серьезным минусом для объекта недвижимости, покупать такой вряд ли стоит.
Где и как можно проверить наличие обременения?
Проверить наличие обременения на квартиру можно на сайте Росреестра – просто заказать выписку из ЕГРН. Услуга платная – около 250 рублей. Сделать это можно и лично обратившись в ведомство, с собой нужно взять гражданский паспорт.
Некоторые покупатели пренебрегают таким этапом и сразу идут подписывать договор купли-продажи. Помните, что даже если за вас обещает проверить все риэлтор, не будет лишим перепроверить все самостоятельно.
Можно ли купить квартиру с обременением?
Некоторые виды таких ограничений не запрещают проводить юридические операции с недвижимостью, но делать это придется с участием третьих лиц. Например, если речь идет об ипотеке, то согласие на продажу нужно получать у банка.
Примерный алгоритм покупки квартиры с обременением таков:
- заключение предварительного договора купли-продажи. Настоятельно рекомендуем показать этот договор юристу для получения консультации;
- получение всех необходимых документов относительно обременения;
- закрытие вопроса об обременении: выплата долга, снятие ареста;
- подписание договора купли-продажи и передача денег;
- регистрация сделки в Росреестре.
На практике такие сделки проводятся сложнее, поскольку возникают сложности со снятием обременения, выплатой долга по аресту и так далее. Все расходы, если их берет на себя покупатель, обязательно нужно фиксировать документально, иначе, в случае необходимости, в суде доказать этот факт будет очень сложно.
Так стоит ли покупать квартиру с обременением?
Сам по себе этот вариант нельзя назвать положительным, так как сложности и с юридической, и с финансовой стороны возникают. Поэтому, прежде чем покупать такую квартиру, нужно тщательно изучить:
- в чем суть обременения и почему оно возникло;
- каковы пути решения этой проблемы;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- статус владельца/лица, которое продает квартиру.
Перед подписанием даже договора о задатке, обязательно запросите свежую выписку из ЕГРН и проверьте наличие обременений.
