Договор продажи определяет условия перехода прав собственности от одного владельца другому. Но кроме этого нужно ещё фактически передать собственность. И в этот момент могут возникнуть споры относительно состояния полученной недвижимости.
Чтобы таких конфликтов не возникало, нужно оформлять специальный передаточный акт.
Для чего нужен акт приёма-передачи объекта недвижимости
Только после оформления передаточного акта сделка считается завершённой. Этот документ для сделок по первичному жилью важен потому, что на его основании покупатель может требовать от застройщика исправить дефекты.
Для вторичного рынка жилья такой акт выполняет свои функции.
Необходимость оформления передаточного акта определена в 556 статье Гражданского кодекса. Там же говорится о том, что обе стороны сделки должны подписать этот документ.
После его подписания считается, что имущество фактически передано новому владельцу. Но это не пустая формальность. Потому что иногда уже после заключения сделки продавец квартиры не сразу её покидает. На переезд нужно время. И в течение этого время могут произойти разные нежелательные события. Например, затопление соседей или порча имущества в квартире. Всё это происходит по вине бывшего владельца, который ещё не выехал из жилья. 
Но если он не подписывал передаточный акт, то жильё будет считаться переданным новому владельцу после подписания купчей. То есть доказать, что вина за повреждения лежит на бывшем владельце будет крайне сложно.
Может и новый владелец быть виновником порчи, но при этом пытаться обвинить продавца квартиры.
Для защиты от таких ситуаций и нужен акт приёма-передачи объекта недвижимости. Также этот документ определяет конкретную дату, с которой новый владелец будет оплачивать коммунальные расходы.
Для того, чтобы составить такой договор без ошибок и упущений стоит обратиться к риэлтору или нотариусу.
Когда подписывается акт приёма-передачи квартиры
Такой документ может быть приложением к договору купли-продажи, а может быть самостоятельным документом. Подписывать акт передачи недвижимости нужно в момент фактической передачи собственности, после её осмотра. Иногда этот момент наступает через какое-то время после заключения купчей. Тогда нужно подписывать и сам передаточный акт.
Необходимые документы на объект недвижимости
Для заключения любых сделок с недвижимостью нужно собрать пакет документов. Все они разделяются на три группы.
Документы кадастра недвижимости
Кадастровые документы в целом можно разделить на две группы:
- Выписки из кадастрового реестра, кадастровые дела и карты;
- Книги учёта документов, выданных справок и учёта межевой сети.
Документы о правах на недвижимость
К этой группе документов относится всё, что доказывает право продавца квартиры на эту недвижимость. Это может быть:
- Дарственная;
- Договор купли-продажи;
- Свидетельство о наследстве;
- Договор о приватизации;
- Акт ввода в эксплуатацию;
- Акт о предоставлении квартиры в социальный найм.
Права собственности, а также их переход нужно регистрировать в ЕГРН.
Документы для оформления права на недвижимость
Для регистрации прав нового владельца понадобится весь перечень документов, задействованных в оформлении сделки:
- Паспорта сторон сделки;
- Заявление;
- Договор купли-продажи;
- Свидетельство о праве собственности (со стороны продавца);
- Кадастровый паспорт;
- Договор с банком или закладная, если такие условия отмечены в сделке;
- Доверенность, если регистрацией сделки занимается доверенное лицо, а не сам собственник.
Правила составления акта приема передачи недвижимости
Акт передачи недвижимости образца не имеет. Участники сделки вправе вносить в него пункты по своему усмотрению. Обязательно указать:
- Паспортные данные участников сделки;
- Адрес квартиры, кадастровый номер, площадь квартиры и условный номер;
- Техническое состояние квартиры, внутренней отделки, мебели и иных вещей;
- Претензии сторон сделки, если таковые имеются;
- Дата и место подписания;
- Подписи.
В передаче собственности могут участвовать свидетели. Тогда их паспортные данные также указываются в документе.
Акт приёма-передачи коммерческого помещения
Сделки с коммерческой недвижимостью чаще касаются не её продажи, а сдачи в аренду. Поэтому в договоре прописывается обязанность владельца дать эти помещения во временное пользование.
В акте передачи недвижимости указывается именно тот факт, что объект передан под ответственность принимающей стороны.
Если акт не оформлен, то и договор аренды становится недействительным. В случае неуплаты арендной платы или порчи собственности арендодатель не сможет добиться ответственности арендатора.
В передаточном акте нужно указать:
- Информацию, по которой можно идентифицировать недвижимость. Это кадастровый номер и адрес помещения;
- Технические характеристики – коммуникации, площадь и общее состояние объекта.
Важно указать в акте все недостатки. Благодаря этому будет зафиксировано, что арендатор принял помещение в таком состоянии и арендодатель не должен делать ремонт. Но если после истечения срока действия аренды в помещении окажутся новые дефекты, то арендодатель должен будет возместить стоимость ремонта или сделать этот ремонт самостоятельно.
Также в самом договоре аренды нужно указать какой из этих вариантов компенсации ущерба будет выбран.
В целом в передаточном акте нужно указывать все важные для сторон сделки пункты, и прилагать к договору и акту также пакет документов на недвижимость.
Если срок договора более года, то его обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Без наличия акта передачи объекта такая регистрация невозможна.
Акт приёма-передачи жилой недвижимости
Жилая недвижимость обычно передаётся в ходе арендных сделок между двумя физическими лицами. Поэтому передача может происходить в свободной форме и без составления акта. Но акты недвижимость делают сделку более надёжной, поэтому многие люди требуют их составления.
В таком случае в документе нужно указать:
- Описать всё имущество в квартире;
- Снять показания счётчиков;
- Зафиксировать факт передачи ключей.
В случае продажи квартиры, акт приёма-передачи недвижимости нужно составлять в обязательном порядке. Это единственная возможность на основании закона урегулировать споры или защитить себя от них.
Образец акта приёма-передачи недвижимости
Строгого образца передаточного акта законодательство РФ не определяет. Но обычно в нём указывают следующие данные:
- Место и дата оформления;
- Реквизиты арендного договора или купчей;
- Данные продавца и покупателя;
- Подробное описание помещения с указанием его адреса;
- Описание состояния квартиры и обнаруженных в ходе осмотра дефектов;
- Подписи сторон (и печати в случае юридических лиц).
По итогам подписания акта новый владелец получит ключи от квартиры.
Составляя такой документ можно использовать образцы, но стоит всегда менять их под условия конкретной сделки, дополняя важными пунктами.
