Договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Продажа предполагает передачу собственности за деньги;
Дарственная – в безвозмездное пользование. При этом, как и в случае с купчей, новый владелец сразу вступает в права собственности;
По завещанию наследник вступит в права собственности только после смерти наследодателя.

Кроме этого, только купчая не требует обязательного нотариального заверения. Все остальные виды договоров должны быть заверены. Также отличается налогообложение. В случае купли-продажи можно получить налоговый вычет. С дарственной родственники налог не платят, а не родственники платят. С завещания платится налог при условии, что стоимость имущества в 850 раз больше МРОТ.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Продажа квартиры между родственниками имеет ряд достоинств:

Простота составления соглашения;
Третьи лица не смогут её оспорить;
Множество гарантий качества сделки;
Можно заключить предварительный договор.

Для дальних родственников есть ещё и возможность получить налоговый вычет.

Недостатков у купчей два:

Нужно платить налог с продажи;
Если недвижимость купили супруги, то она автоматически становится совместной собственностью.

Продажа доли квартиры родственнику

Может ли отец продать квартиру сыну? Да, может. И не только квартиру, но и долю в ней. Все сделки по продаже недвижимости между родственниками осуществляются на том же основании, что и между посторонними людьми.

Но некоторые особенности всё же стоит учитывать.

Продажа доли возможна, если в правоустанавливающих документах указано, что этот человек имеет право распоряжения данной долей в квартире.

Необходимо согласие всех других собственников. При этом неважно продаётся доля квартиры родственникам или посторонним покупателям.

Более того, другие собственники должны быть поставлены в известность о желании продать долю в общей недвижимости. По закону они имеют приоритетное право на покупку.

Уведомлять их нужно письменно. В письме указывают:

Объект, выставляемый на продажу, его площадь и адрес;
Стоимость;
Время, в течение которого будут ждать ответ (законом на это даётся месяц).

Если среди собственников есть несовершеннолетние, то в дополнение ко всем документам нужно ещё и согласие органов опеки.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Процедура купли-продажи недвижимости между близкими родственниками происходит также, как и в других случаях. Отличие только в том, что со сделок между близкими родственниками нужно платить меньшую госпошлину.

К близким родственникам относятся:

Родители;
Дети;
Бабушки и дедушки;
Супруги.

Есть варианты, когда сделка не облагается налогом. Это возможно:

Если продавец владеет данной недвижимостью более трёх лет;
Объект стоит менее миллиона рублей;
Стоимость в договоре должна соответствовать реальной стоимости продажи.

Также можно не платить налог, если оформить дарственную на близкого родственника.

Договор купли-продажи между родственниками: образец

Не имея строгого образца и не нуждаясь в обязательной регистрации у нотариуса, такой договор должен иметь:

Подробное описание предмета сделки;
Стоимость и тип оплаты;
Обязанности и права участников сделки;
Ответственность сторон.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет – это льготу, которую могут получить официально трудоустроенные граждане, которые купили недвижимость.

Основания для получения вычета:

Покупка недвижимости;
Самостоятельное строительство дома;
Расходы на ремонт жилья.

Обратиться за такой льготой могут:

Официально трудоустроенные, ежемесячно уплачивающие подоходный налог;
Несовершеннолетние, которые стали собственниками недвижимости;
Пенсионеры, которые обратились за льготой не позже, чем через три года после выхода на пенсию.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: кто и как может его получить?

При сделках купли-продажи между родственниками такой вычет запрещён законом. В этом случае значение имеет степень родства. Есть понятие взаимосвязанных лиц. К ним относятся:

Супруги, живущие в официально зарегистрированном браке;
Сёстры и братья;
Родители;
Дети.

То есть получить вычет из налогов можно только между дальними родственниками. Для этого нужно:

Подождать год с момента регистрации сделки;
Обратиться в налоговую по месту проживания либо трудоустройства;
Предоставить пакет документов.

Список документов, которые предоставляются в налоговую инспекцию:

Документы о праве на квартиру;
Договор купли-продажи;
Справку о налогах;
Декларацию для выплаты НДФЛ;
Заявление на предоставление вычета.

В заявлении нужно указывать:

Название органа, в который обращается заявитель;
Паспортные данные заявителя;
Описание объекта недвижимости, который был приобретён;
Ссылка на статью 220 Налогового кодекса РФ, как основание для возврата средств (налоговый вычет).

Сколько раз предоставляется

Законодательство разделяет сделки, совершённые до 2014 года и после. Это связано с поправками, которые были внесены в законы о налоговых льготах. Если квартира была продана до 2014 года, то вычет можно получить только один раз в размере 13% от суммы.

В случае сделок, совершённых позднее 2014 года, льготы могут быть оформлены несколько раз, пока их суммарная сумма не достигнет 260 тысяч рублей.

Ограничения и нюансы, связанные с получением имущественного вычета

Законом установлено только ограничение на получение такого вычета в сделках близких родственников по купле-продаже недвижимости.

Однако, закон не запрещает им передать квартиру на основании сделки по уступке прав требования. В этом случае покупатель имеет право на возмещение части затрат с помощью налоговых вычетов.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры?

Альтернативой купли-продажи квартиры между близкими родственниками может быть оформление дарственной. Но можно ли сразу после покупки недвижимости её подарить?

Да, можно. Владелец квартиры может её подарить в любое время с момента вступления в права собственника. При дарении близкому родственнику налог платить не нужно. В случае дарения постороннему лицу, нужно платить 13% от стоимости подарка. Этот налог платить получатель имущества.

Принудительный выкуп доли

Бывают ситуации, когда для того, чтобы стать полноправным владельцем имущества, есть препятствие в виде ещё одного владельца, которому принадлежит совсем небольшая доля собственности.

Такие ситуации рассматриваются законом, как исключительные. На основании 4 пункта 252 статьи ГК, суд может принудить такого собственника продать свою долю, а остальных владельцев, соответственно, её выкупить.

Для этого есть два основания:

Доля настолько мала, что её практически невозможно выделить;
Владению ею не имеет существенно интереса для собственника.

Основания оспаривания в суде

Сделки купли-продажи между родственниками в суде могут оспорить только сами родственники и другие владельцы проданной недвижимости. Основаниями для этого могут считаться:

Ошибки и противоречия с законом в самом договоре;
Неисполнение одной из сторон обязанностей по договору;
Ущерб, нанесённый интересам других собственников (они не были извещены о продаже доли в недвижимости, либо не были выдержаны сроки ожидания их решения).

Регистрация в Росреестре

Любу сделку купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого оба участника сделки должны явиться в эту организацию, либо в офис МФЦ. Там нужно подать пакет документов, на основании которого и будет проведена регистрация прав нового собственника. Среди этих документов:

Договор;
Паспорта и их копии;
Свидетельство о браке (и копия), если эта квартира была совместной собственностью супругов;
Согласие органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетних;

Также понадобится акт передачи недвижимости.