Продать недвижимость, тем более коммерческую, быстро и выгодно непросто. Но вполне реально, если подойти к решению вопроса грамотно и опосредованно. Далее рассмотрим, как продать коммерческую недвижимость оперативно и выгодно, реально ли это сделать самостоятельно и какому плану нужно следовать.
Что такое коммерческая недвижимость?
К коммерческой недвижимости относят те объекты, которые не являются жилым фондом, используются в соответствующих целях – под магазины, офисы, деловые центры, производственные помещения и так далее.
Покупка коммерческой недвижимости интересна и как бизнес – сдача в аренду, а значит должна быстро окупаться.
Варианты продажи
Есть несколько вариантов того, как быстро продать коммерческую недвижимость:
- Самостоятельно.
- Через агентство недвижимости.
- Используя услуги частного риэлтора.
В последних двух вариантах придется делится: риэлтор возьмет процент от продажи. Но, и большую часть вопросов по продаже объекта он должен взять на себя.
Продаем самостоятельно
Продавать объект самостоятельно выгодно – не придется платить посреднику. Но, если у вас нет свободного времени, то лучше от такой идеи отказаться. Минусы такого способа продажи:
- Придется самостоятельно заниматься рекламой объекта.
- В первое время будет много телефонных звонков, большая часть риэлторы, так что лучше для этого дела купить отдельную сим-карту.
- Отдельно все равно придется заказывать юридическое сопровождение, если вы не юрист.
Но, при наличии желания и времени реально продать самостоятельно, без сторонней помощи.
Услуги частного риэлтора
Услуги частного риэлтора, как правило, стоят на 20-30% меньше, чем у агентства недвижимости. Но, есть и минусы:
- Высокий процент мошенников в этой сфере, так что нужно внимательно выбирать специалиста.
- Есть вероятность, что объект будет продаваться долго.
Хорошо, если вы найдете такого специалиста по рекомендациям знакомых. Обращаться к частному риэлтору со стороны настоятельно не рекомендуется и тем более платить ему заранее.
Агентство недвижимости
Самый распространенный и удобный вариант, особенно если нет личного времени на самостоятельную продажу, а сделать нужно все оперативно. Само собой, что за услуги агентства недвижимости придется заплатить – 10-30% от стоимости объекта.
Положительных сторон тут больше:
- Агентство недвижимости возьмет на себя все юридические проволочки.
- Агентство берет на себя обязательства по работе с потенциальными клиентами, согласовывает удобное для вас время показа объекта.
- Вам не нужно искать клиентов, заниматься рекламой и так далее – все это обязаны делать риэлторы. Ваше дело только показать объект в назначенное время, подписать документы на сделке.
Какой вариант продажи выбрать решать вам. Если есть время и желание, заниматься можно самостоятельно. Если нет – агентство недвижимости оптимальный вариант.
Как продать самостоятельно: пошаговая инструкция
Прежде чем приступить к продаже, нужно провести подготовительные работы:
- Сделайте косметический ремонт, если только нет необходимости в капитальном.
- Наведите порядок не только в самом помещении, но и на прилагаемой территории.
- Приведите в порядок документы на объект.
Лучше заказать услуги клининговой компании для таких случаев – сделают все быстро и идеально.
Определение стоимости
Определение оценки коммерческой недвижимости отличается по своему алгоритму от жилой, поэтому лучше обратиться к профессиональному оценщику, который не только правильно сориентирует по цене, но и даст экспертное официальное заключение.
На стоимость коммерческой недвижимости влияют такие факторы:
- Общее техническое состояние помещения, наличие подведенных коммуникаций.
- Месторасположение.
- Возраст здания.
- Основное предназначение, что ранее там находилось.
- Комплектация. Так, если это офис, то продавать с мебелью его будет выгоднее.
- Наличие инфраструктуры, транспортной развязки, подъездных путей, отдельного входа.
Наличие отдельного входа в коммерческих объектах будет преимуществом. Если говорить о складе, то обязательно должны быть удобные подъездные пути.
Подготовка документов
Лучше подготовить базовый пакет документов заранее, это будет дополнительным преимуществом при продаже. Нужно собрать:
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка из Налоговой о том, что на объекте нет имущественных долгов.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Если продавец юридическое лицо, то уставные и учредительные документы.
- Документы о подключении коммуникаций.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Справка из Управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
С уже подготовленными для продажи документами продать коммерческую недвижимость получится не только выгодно, но и быстрее.
Отдельно о рекламе: как правильно продавать
Итак, все подготовительные этапы пройдены, можно заниматься непосредственно продажей:
- Подготовьте фотографии объекта и прилежной территории. Не используйте стоковые схематические изображения, потенциальный покупатель должен видеть реальную картинку, даже если она не особенно хороша.
- Напишите рекламный пост – объявление должно содержать всю необходимую информацию об объекте, в том числе и техническую.
- Разместите объявление на тематических интернет-порталах. Также можно заказать баннер и разместить его на фасаде здания.
Как составить объявление?
Пишите правдиво, давайте пользователю четкую информацию – указывайте то, что вам самому было бы важно знать, если бы вы были на месте покупателя:
- Месторасположение.
- Технические характеристики: площадь, этажность, наличие подведенных коммуникаций, количество комнат/кабинетов, наличие отдельного входа, санузла, охраны и так далее.
- Что есть рядом – инфраструктура, транспортная развязка.
- Обязательно укажите преимущества – например, это может быть капитальный ремонт, комплектация мебелью, наличие спортзала в этом же здании и так далее.
- Укажите, есть ли торг.
Ваш текст должен быть написан простым языком, последовательно. Разделите его на абзацы, преимущества можно перечислить списком. Визуально текст должен также быть привлекательным и не забывайте про заголовок – он должен кратким, по сути и привлекать внимание клиента.
Где разместить?
Разместить объявление можно на тематических портах по продаже недвижимости. Также можно продублировать информацию в СМИ – газетах, журналах.
Налогообложение
Если коммерческая недвижимость в собственности меньше 3-ех лет, то налог придется заплатить:
- Для физического лица 13% от стоимости объекта.
- Для юридического лица – 13% НДФЛ и 18% НДС.
- 15% или 6% для ИП – в зависимости от того, на какой системе налогообложения предприниматель.
Плюс, если обращаетесь к риэлтору, не забывайте и о его комиссионных.
Подведем итоги
Как быстро продать коммерческую недвижимость? Оптимальным вариантом будет обратиться в агентство недвижимости, но не прибегайте к помощи мелких фирм, которые работают на рынке недолго или что-то в духе «да мы 20 лет на рынке, у нас лучший сервис», но про них в городе никто не слышал.
Продать объект можно и самостоятельно – как это сделать описано пошагово выше. Но, учтите, что на это понадобится время.