Как правильно составить ДПК квартиры с участием несовершеннолетнего?

Как только ребенка зарегистрировали в ЗАГСе, он наделяется всеми правами гражданина РФ, в том числе и имущественными. Следовательно, он может иметь в собственности какую-то недвижимость, движимое имущество, банковский вклад, но распоряжаться этим всем добром не может до совершеннолетия. Обязанность по сохранности имущества ребенка ложиться на плечи его официальных представителей – родителей, или лиц их заменяющих.

Может ли ребенок купить себе квартиру?

Физически он не может это сделать, поскольку не располагает нужной суммой денег вероятнее всего, и не имеет права подписывать какие-либо документы. Но, юридически он вполне имеет право быть собственником жилья. Его могли ему передать в дар или в наследство, купить родители или другие родственники. Также ребенок может купить себе квартиру на деньги, которые ему выдало государство в качестве социальной помощи. Такие сделки должны проводиться под руководством ООП.

Обратите внимание: не допустимы сделки, в которых родитель продает недвижимость своему ребенку. Если есть необходимость передать жилье в собственность несовершеннолетнему, то можно оформить договор дарения.

В любом случае сделки с недвижимостью, в которых затрагиваются интересы малолетних или несовершеннолетних граждан РФ должны проводиться только с одобрения органа опеки.

Как получить разрешение от органа опеки?

Чтобы разрешение выдали, должны быть выполнены такие условия:

• если это продажа, то ребенку должны взамен предоставить аналогичную недвижимость или долю в ней (в зависимости от того, чем владел несовершеннолетний до сделки);
• условия проживания в новом месте должны быть не хуже, чем в предыдущем. Например, инфраструктура, транспортная развязка, расположение учебного учреждения недалеко от дома. Также может приниматься во внимание экологическая обстановка в доме.
• Предоставление денег взамен жилья. Если предыдущее жилье продается без покупки другого взамен, на счет ребенка должна быть положена сумма, которая аналогична стоимости проданного дома. Снять деньги с такого счета имеет право только ребенок после достижения совершеннолетия.

Заявление в орган опеки на выдачу разрешения продажи квартиры пишется по такому образцу:

1. В шапке указывается кому, подается заявление, от кого (ФИО, адрес регистрации места жительства, серия и номер паспорта, номер телефона).
2. По центру название документа.
3. Текст заявления: «Прошу вас разрешить совершение сделки купли-продажи квартиры (указать адрес), принадлежащей (перечислить собственников), на основании (указать тип права собственности и реквизиты документа) с одновременной покупкой квартиры (указать адрес). После совершения сделки несовершеннолетний будет зарегистрирован по адресу_____
4. Дата и подпись.
5. Список прилагаемых документов.

К заявлению нужно будет приложить такие документы:

1. Паспорта и свидетельство о рождении ребенка.
2. Правоустанавливающие на жилье.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Если несколько владельцев, то их согласие на сделку.
5. Предварительный договор купли-продажи нового жилья.

ОПП может запросить и другие документы, так что точный список лучше уточнить в ведомстве по факту.

Исключительные ситуации

Иногда ОПП может выдавать разрешение на проведение сделки без альтернативного жилья:

• Если родители переезжают на ПМЖ в другую страну.
• Если квартира покупается по ДДУ.
• Если есть нуждаемость в лечении ребенка.
• Если ребенок выезжает на обучение в другую страну.

По усмотрению органа опеки этот список может быть расширен.

Форма и содержание ДПК

Договор составляется согласно требованиям статьи 54 ГК РФ. Прописываются такие пункты:

• Преамбула: название документа, дата и место его составления. Сведения о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные.
• Предмет договора: указывается характеристика имущества, которое продается. Перечисляется: адрес, технические характеристики, площадь, планировка, этажность, жилая и нежилая площадь, оценочная стоимость. Указывается какое право собственности у продавца.
• Порядок оплаты по договору.
• Права и обязанности сторон.
• Пункт о том, что одна из сторон сделки недееспособна, данные о ее представителе.
• Подписи сторон.

Обратите внимание на такие нюансы договора с участием несовершеннолетнего:

1. Если ребенок младше 14 лет, то в ДКП он указывается как: «Покупатель (Продавец) в лице своего законного представителя_____. Присутствие ребенка на сделке не нужно.
2. Если ребенок старше 14 лет, то он обязательно должен присутствовать на сделке, подписывать договор. Законные представители ребенка должны дать письменное согласие на сделку, которое оформляется отдельно и тоже заверяется нотариусом.

Список документов, которые прилагаются к ДКП такой же, как и с участием взрослых, но дополнительно нужно разрешение органа опеки на сделку.