Если в дом был вложен материнский капитал, то продать его по стандартной схеме не получится. Есть несколько дополнительных требований законодательства, соблюдать которые надо обязательно, чтобы в дальнейшем сделку не оспорили.
Согласно статье 10 части 4 Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми», дом, который куплен с использованием маткапитала, обязательно нужно оформить в долевую собственность на детей и родителей, если они состоят в браке.
Если жилье было куплено в кредит, то оформить долевую собственность нужно в течение 6 месяцев после того, как будет снято обременение.
Выделять доли детям надо обязательно. Иначе последующую продажу жилья ПФР оспорит и потребует вернуть всю сумму маткапитала, вложенную в покупку жилья. Бывают даже случаи, когда за такие сделки привлекают к уголовной ответственности, если будут признаки мошенничества.
Пример: женщина купила дом, часть денег вложила из материнского капитала. Но, общую долевую собственность на всех членов семьи не оформила. Через 3 года она продала жилье, но доли так и не были выделены. ПФР обратился в суд с иском об признании сделки недействительной и возврате маткапитала. Суд иск удовлетворил в полной мере.
Согласование сделки с опекой
Есть два НПА, которые регулируют этот момент:
- Статья 37 ГК РФ.
- Статья 19 Федерального Закона «Об опеке и попечительстве».
Поскольку совладельцами дома будут несовершеннолетние лица, на его продажу нужно получить разрешение от органа опеки. Как правило, никто не против, но взамен родители должны приобрести равноценное жилье и предоставить доказательства этого в ОПП.
Равноценность жилья будет оцениваться не только по количеству квадратных метров. В новой квартире детям должно принадлежать столько же квадратов, сколько и в проданной. Обустроенность, инфраструктура, расположение дома по отношению к садику или школе – все должно быть не хуже, чем на прежнем месте жительства.
Например: семья купила квартиру в панельном доме, на втором этаже. Рядом есть школа, поликлиника, детские площадки, остановки транспорта. Эту квартиру решили продать и купить частный дом на окраине города. В доме нет централизованного отопления – надо топить печь дровами. Школа в 10 километрах, автобус ходит раз в час. Такую сделку опека не одобрит, потому что условия проживания для ребенка станут хуже.
Оформление сделки купли-продажи
Поскольку в такой сделке затронуты интересы несовершеннолетнего, визировать нотариус ДКП должен обязательно.
За нотариальное удостоверение нужно будет заплатить госпошлину – 0,5% от стоимости сделки, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей.
Что будет, если квартиру оформить только на детей?
По закону это возможно: оформить жилье только на детей, а родители не будут там иметь доли, только зарегистрированное место жительства. Но, такое решение влечет за собой несколько проблем в дальнейшем.
Сложности с последующей продажей
Возможно, через некоторое время придется продать эту квартиру. И если там владельцами будут только дети, нужно будет искать равноценное по всем параметрам новое жилье, иначе орган опеки на сделку не даст добро. Поэтому, лучше сначала выделить детям небольшие доли, а уже станут совершеннолетними переписать квартиру на них.
Любые юридические операции с жильем нужно согласовывать с органом опеки
И это не только купля-продажа. Например, возникнет необходимость сдать жилье в найм – на это тоже нужно будет разрешение ОПП. Но, даже в таком случае пользоваться деньгами, полученными с аренды, не получится – по закону они принадлежат детям, и куда они расходуются будет интересоваться орган опеки.
Взять в банке кредит по залог квартиры, разменять, подарить – все нужно делать только с разрешения органа опеки.
У родителей нет права собственности
Пока дети не станут совершеннолетними, родители имеют право пользоваться жильем, совершать с ним какие-то юридические операция по согласованию с органом опеки. Но, как только дети станут взрослыми, родители теряют вообще какое-либо право на квартиру.
Пример: женщина купила квартиру и оформила ее полностью на своего сына, а сама была там только прописана. Когда сын стал взрослым, женился, он попросил мать съехать с квартиры и сняться с регистрационного учета. Ситуация чудовищна, но не единична.
Что нужно запомнить
Если жилье куплено с использованием денег материнского капитала, то обязательно нужно выделить в нем доли всем членам семьи: детям и родителям, если они состоят в браке.
При продаже такого жилья надо получать разрешение органа опеки. Если это правило обойти, то ПФР оспорит сделку в суде и потребует вернуть деньги материнского капитала.
