Как можно продать квартиру, если несовершеннолетний тоже имеет долю в ней?

Продажа доли в квартире – дело юридически непростое. А когда вопрос касается имущества несовершеннолетнего гражданина, процесс еще больше усложняется. Расскажем в статье, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, что включает в себя процесс такой сделки и какие могут возникнуть трудности.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Законодательно ответ на вопрос, можно ли продать долю в квартире с несовершеннолетним, утвердительный. Однако многие люди и организации не хотят связываться с подобными обременениями, так как процесс продажи такой жилплощади весьма затруднителен.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка регулируют:

• Конституция РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Семейный кодекс РФ;
• ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года «Об опеке и попечительстве»;
• Жилищный кодекс РФ;
• нормативные акты субъектов РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний гражданин является полноправным членом общества и обладает всеми возможными правами и свободами. Отличие ребенка от совершеннолетнего гражданина РФ только в том, что часть своих прав до 18-ти лет он может реализовать через своих официальных представителей – родителей или опекунов.

Если планируется продажа имущества несовершеннолетнего гражданина, на защиту его прав встают органы опеки и попечительства. На любое изменение статуса жилой площади квартиры в собственности несовершеннолетнего необходимо получить разрешение на свои действия. Без этого документа продажа доли несовершеннолетнего невозможна и не будет зарегистрирована.

Кроме того, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только если взамен ему будет передана доля на другое жилье, эквивалентное площади существующего. То есть для реализации сделки купли-продажи существуют только два варианта:

1. Ребенку предоставляется взамен доля в любом другом месте. Это может быть квартира ближайших родственников.
2. Если после продажи доли ребенка планируется покупка нового жилья, то его часть должна быть передана несовершеннолетнему собственнику.

В любом случае, оставить несовершеннолетнего владельца доли без собственности не удастся. Рекомендуется перед продажей доли ребенка в квартире обратиться в органы опеки и попечительства и уточнить, на какое альтернативное жилье они вам выдадут разрешение. Учтите, что доля несовершеннолетнего в новом жилье не может быть меньше той, которая находится у него в собственности.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления

Как уже говорилось выше, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только после получения разрешения в органах опеки и попечительства. Выдача разрешения происходит в присутствии обоих опекунов или родителей.

Если один из родителей не может присутствовать (по причине развода, несогласия с продажей, отсутствия сведений о местонахождении), то вопрос о выдаче разрешения передается в суд.

Проблему может решить предоставление письменно оформленного согласия родителя на продажу доли ребенка (нотариально заверенного), документ о лишении родительских прав или постановление суда о признании опекуна пропавшим без вести.

Чтобы начать процедуру, потребуется собрать определенный пакет документов. Перечень его может меняться в зависимости от местных требований законодательства. Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом.

Как правило, для выдачи разрешения на продажу необходимо предоставить:

• общегражданские паспорта РФ родителей или опекунов;
• документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт);
• документы, подтверждающие покупку другого жилья, с указанием площади, переходящей в собственность ребенка;
• заявление о выдаче разрешения;
• документ, подтверждающий семейное положение опекунов (свидетельство о заключении брака или о разводе);
• правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
• технический паспорт квартиры, на продажу которой требуется разрешение;
• выписка из домовой книги продаваемой квартиры;
• выписки с лицевых счетов с отсутствием задолженности по обеим квартирам;
• разрешение на продажу, выданное нотариусом.

Таким образом, алгоритм получения разрешения на продажу доли в квартире несовершеннолетнего ребенка будет следующим:

1. Получение в паспортном столе справки о проживающих в квартире лицах.
2. Обращение в органы опеки и попечительства с пакетом документов.
3. Написание заявления. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он подписывает заявление наряду с родителями.
4. Ожидание вынесения решения. Разрешение органов опеки и попечительства выдается в течение 15 дней с момента получения полного пакета документов. Разрешение или отказ выдается в письменной форме.

После получения разрешения порядок действий следующий:

1. Происходит выписка ребенка с последующей пропиской в новой квартире.
2. Заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариально.
3. Подписывается акт приема-передачи.
4. Регистрируются права собственности.
5. Копии документов передаются в органы опеки и попечительства.

Важный момент! Даже если ребенок не является собственником квартиры, выписать его в «никуда» невозможно. Он прописывается по месту жительства одного из родителей.

Возможные нюансы при продаже доли ребенка в квартире

Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

1. Если новая квартира приобретается в рассрочку, а все остальное жилье при этом продано.
2. Если оформляется договор дарения, а не купли-продажи.
3. Если дом, где находится новая квартира, еще не введен в эксплуатацию и имущественные права не могут быть там реализованы.
4. Если новое жилье имеет меньшую площадь.
5. Если новое жилье не оснащено каким-либо видом коммунального удобства в сравнении с продаваемым.
6. Если в новом месте жительства отсутствует необходимая инфраструктура.

Получать разрешение не потребуется при достижением ребенка дееспособного возраста. Это может произойти и до 18-ти лет. Например, если несовершеннолетний в возрасте 16 лет вступит в брак или устроится на работу с полным социальным пакетом.

Органы опеки всегда действуют в интересах ребенка. Поэтому допускается возможность приобретения жилья с худшими условиями, если:

• ребенку требуется дорогостоящее лечение;
• ребенок не может проживать в прежней квартире по состоянию здоровья;
• ребенок должен получить определенное образование, но проживая по старому месту жительства это невозможно.

Перечисленные случаи – это исключения из правила. Перед продажей доли несовершеннолетнего ребенка рекомендуется проконсультироваться с юристом.