Для каждого человека покупка недвижимости является знаменательным событием, к которому нужно отнестись очень ответственно. Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций и обмана мошенниками при покупке квартиры нужно очень тщательно проверять документы. Рассмотрим основные аспекты, связанные с правоустанавливающими документами на недвижимость.
Какие документы должен предоставить продавец покупателю
Для совершения сделки купли-продажи недвижимости необходимо собрать пакет документов, который буде состоят из:
- документа, который подтверждает право собственности владельца жилья, а также документа, который свидетельствует об акте передачи недвижимости в собственность на правах приватизации, дарения, купли-продажи.
- Документов из БТИ о введении дома, в котором находится квартира в эксплуатацию, поэтажный план.
Эти документы должны быть у продавца квартиры. Кроме них ещё понадобятся документы, которые будут подтверждать личность продавца, то есть паспорт. Если продавец является военнослужащим человеком, то он обязан предъявить военный билет, если есть дети до 14 лет, то свидетельство о рождении, если квартиру продает иностранец, то вид на жительство в Российской Федерации.
Какие документы должен передать продавец покупателю квартиры?
Документы, которые необходимо будет взять или подготовить к моменту оформления сделки:
- выписка из домовой книги о проживающих в данной квартире и о том, кто в ней прописан на момент продажи квартиры;
- справка с ЖКУ о наличии задолженностей;
- если владелец состоит в браке, то обязательно должно быть письменное соглашение супруги о согласии продажи недвижимости. Данное соглашение нужно в том случае, если супруги состоят в общей собственности на данную недвижимость.
- Если в квартире был прописан ребёнок или он состоит в долевой собственности, то понадобится также и разрешение органов опеки на проведение сделки купли-продажи квартиры. Данное разрешение будет свидетельствовать, что не нарушаются права несовершеннолетнего ребёнка.
- Выписка из ЕГРН на момент продажи квартиры. В ней прописываются все моменты, связанные с арестами, арендами и прочими обременениями на недвижимость. Также стоит попросить владельца сделать выписку по предыдущим сдачам, чтобы вы увидели историю данной квартиры.
- Оценка квартиры.
Заявление о государственной регистрации права
Заявление о государственной регистрации права оформляется согласно стандартного образца, который вы можете взять в Росреестре лично или просто скачать на сайте. В данном заявлении обязательно нужно указать следующую информацию:
- Наименование органа, куда подается заявление;
- ФИО заявителя и его контактная информация: адрес, номер телефона;
- Паспортные данные;
- Семейное положение заявителя;
- Основания, на которых данное заявление подается;
- Тип договора, который оформляется между сторонами;
- Все информация о квартире: кадастровый номер, площадь, количество комнат и так далее;
- Просьба о выдаче свидетельства о праве собственности;
- Подпись, дата.
Квитанция об оплате государственной пошлины
Оплата государственной пошлины является обязательным платежом, без которого купля-продажа недвижимости не будет осуществлена. Квитанцию на оплату можно получить в любом банке. Госпошлина за регистрацию договора о купли-продаже недвижимости составляет 1000 рублей.
Договор купли-продажи
Договор о купли-продаже должен нести в себе обширную информацию о сделке, которую заключают стороны при передаче прав собственности на недвижимость. Обязательными моментами, которые необходимо прописать в договоре будут:
- Сведения о продавце и покупателе – ФИО, контактная информация, данные паспорта.
- Информация о том, где происходит оформление данного договора и когда.
- Соглашение продавца, что он на добровольной основе и в здравом уме принял решение о продаже имущества и за определённую сумму передаст право собственности покупателю.
- Вся информация о квартире с кадастрового паспорта (адрес, площадь, кадастровый номер и прочее).
- Информация из свидетельства о праве собственности продавца на данную недвижимость;
- Стоимость жилья.
- Сроки и порядок оплаты, а также штрафные санкции за не своевременное выполнение обещаний и прописанных пунктов обеими сторонами.
- Справка о том, что в квартире никто не прописан.
- Свидетельство о планировке квартиры и соответствии технического плана реальному.
- Справка о том, что квартира не арестована, не опечатана, не находится в аренде.
- Согласие законных представителей.
- Документ, который подтвердит, что больше нет претендентов по наследству на данную жилищную площадь.
В данном договоре стороны прописывают все моменты для того, чтобы избежать неприятных казусов. Обязательно нужно прописать момент о передаче задатка или аванса – указывайте размер оплаты, когда она была передана и кому.
Акт приёма передачи жилья
Акт приёма-передачи жилья считается обязательным документом, который прилагается к договору купли-продажи и в обязательном порядке подаётся со всем пакетом документов в Росреестр для передачи и оформления прав собственности.
Кадастровый паспорт
Кадастровый паспорт продавец может получить в многофункциональном центре, а также в Кадастровой палате или на сайте Росреестра. Сейчас очень просто сделать запрос поскольку вся кадастровая документация ведётся в электронном режиме.
Важным моментом в получении кадастрового паспорта является наличие кадастрового номера, общей информации о жилье, её стоимости и схемы расположения жилья в доме.
Согласие супруга
Если продавец или/и покупатель состоит в браке, тогда понадобится согласие супруги на продажу/приобретение недвижимости. Это можно сделать только у нотариуса. Если есть брачный договор или данная квартира является подарком или наследством, то согласие стороны не нужно.
Выписка из домовой книги
Выписку из домовой книги продавец может получить в многофункциональном центре, в УФМС, в БТИ, в администрации, на портале Государственных услуг или в товариществе собственников. В ней указывается кто прописан в данной квартире на текущий момент и, кто был прописан ранее.
Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?
Обязательно попросите у продавца подготовить дополнительные документы.
Свидетельство о смерти, если супруг скончался
В случае, если супруг продавца скончался, попросите предоставить копию свидетельства о смерти, которую можно взять в ЗАГСе.
Выписка из Единого государственного реестра права
Данный документ позволит установить сведения о правообладателе данной квартиры и узнать есть ли обременения на неё.
Она берётся в Многофункциональном центре или Регистрационной палате по предварительному заказу.
Состояние лицевого счета
Состояние лицевого счета даст покупателю понять не является ли продавец мошенником, в каком состоянии находится его финансовое положение. Берётся данная выписка на сайте Государственных услуг или в ПФР, в Многофункциональном центре.
Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей
Очень важно узнать нет ли задолженностей по квартире перед коммунальными учреждениями. Выписку с подробной информацией можно получить в ЖЭКе, в МФЦ или ЕИРЦ. Пропишите в договоре, что, если после покупки квартиры новый владелец обнаружит задолженности по старым счетам и квитанциям, продавец будет обязан их оплатить в полной мере.
Справка об отсутствии налоговых задолженностей
Важно, чтобы у продавца не было налоговых задолженностей. Они могут стать проблемой при оформлении договора о купли-продаже квартиры, а точнее могут послужить причиной отказа в проведении регистрации прав собственности в Росреестре. Поэтому попросите продавца получить справку у налоговой инспекции. Если квартира ему досталась по наследству или была подарена, то эту справку можно не предоставлять.
Отказ от доли, когда продается часть квартиры
В случае, если квартира находится в долевой собственности необходим письменный отказ остальных долевых владельцев на данное жильё. Этот документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
Согласие родителя на покупку если ребенку 14-18 лет
Если родители проводят процедуру купли-продажи квартиры и у них есть ребёнок возрастом 14-18 лет, они обязаны оформить согласие на проведение данной процедуры у нотариуса.
Договор купли-продажи подписанный родителем от имени ребенка до 14 лет
Если ребёнку до 14 лет, тогда обязательно продавцу нужно взять согласие органов опеки на продажу недвижимости и подтверждение, что не нарушаются права ребёнка.
Свидетельство о рождении ребенка
Данное свидетельство можно взять в Росреестре. Оно понадобится в том случае, если ребёнок является одним из совладельцев квартиры, которая продаётся.
Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке
Его образец можно взять на сайте Росреестра или лично в управлении. В заявлении обязательно указывается следующая информация:
- ФИО продавца и покупателя;
- Сроки передачи прав собственности;
- Права и обязанности сторон;
- Порядок проведения сделки;
- Все расчеты, которые осуществляются в данной сделке.
Договор о долевом участии оформляют у нотариуса. Он в себе содержит информацию о жилье, строительстве данного жилья и затратах покупателя на данное жильё, которые он понёс на этапе застройки.
Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
Какие документы нужно собрать покупателю недвижимости?
- Паспорт покупателя.
- Если покупатель состоит в браке, то тогда обязательно нужно предоставить согласие супруги на предстоящую сделки купли-продажи недвижимости.
- Если квартира оформляется в ипотеку, то покупателю нужно предоставить справку о доходах, справку о наличии имущества (если нужно вносить залог).
- Договор купли-продажи недвижимости.
Новостройка
Какие документы оформляются при покупке жилья в новостройке?
В данной сделке покупка квартиры может быть оформлена как:
- право на участие в долевом строительстве;
- стать участником товарищества;
- стать паевым владельцем;
- на основе договора переуступки требования.
Обязательным этапом в любом из оформления сделки является предварительное заключение сделки о купли-продаже недвижимости.
Для этого необходимо будет проверить пакет документов застройщика на его юридическую чистоту, контракт и договора, если это инвестиционный проект.
Вторичное жилье
Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке?
Покупка вторички всегда несёт в себе определённый риск из-за возможности вмешательства третьей стороны. Оспаривания квартир в суде – это нередкое явление. Оно может быть вызвано наследниками на жильё, конфликтами между супругами, недееспособностью предыдущего владельца, пропиской в квартире несовершеннолетних детей. Не стоит думать, что с покупкой в новостройках будет меньше проверок в юридических аспектах, сама по себе сделка купли-продажи недвижимости предусматривает долгий процесс проверки всех аспектов и нюансов, поэтому подготовьтесь к тому, что нужно будет потратить время на данную процедуру.
При покупке от застройщика
Когда квартира покупается у застройщика зачастую используют схему векселя. Что это значит? Покупается ценная бумага, а потом она меняется на новую квартиру. В таком случае обычно заключается два договора – первый это договор о приобретении векселя, а второй – это предварительный договор.
Обязательным является проверка на ту же юридическую чистоту застройщика дома, чтобы не купить «долгострой» или не попасть на мошенников.
При покупке за материнский капитал
На данные средства можно приобрести недвижимость из списка, который есть в Постановлении Российской Федерации. Сертификат является документом, который подтверждает возможность использования данного капитала. Продавец должен дать своё согласие на проведение подобной сделки поскольку оплата за квартиру будет перечисляться из Пенсионного фонда.
Если покупаем на ребенка
Существуют случаи, когда покупка квартиры осуществляется на несовершеннолетнего ребёнка. Если ребёнку нет 14 лет, то за него подписывают документ его законные опекуны или представители, а если больше 14 лет, то они имеют полное право самостоятельно подписывать документы при опекуне.
При покупке в ипотеку
Если квартира покупается в ипотеку, необходимо, чтобы все документы соответствовали требованиям банка, в котором она будет оформляться. Предварительно обсудите этот момент с продавцом, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.
Стоимость оформления всего пакета документов не будет сильно высокой. Если вы оформляете сами, то расходы будут в среднем 6-10 тысяч рублей. Если вы обратились к юристу или брокеру по недвижимости, то тогда эта услуга вам будет стоить дороже поскольку нужно будет дополнительно оплатить ещё и услуги агента.
