Малолетний гражданин имеет права и обязанности, но по законодательству все же не является в полной мере дееспособным. Родители же, стремясь обеспечить своего ребенка жильем или просто сохранить свое, часто оформляют сделку купли-продажи, дарения или завещания на него. Как в таком случае проходит юридическая операция, ведь речь идет о несовершеннолетнем? Этот вопрос, а также порядок оформления рассмотрим далее подробно.
Основные понятия и законодательная база
Говоря об оформлении недвижимости на ребенка, нужно принять во внимание разграничение по возрасту в законодательном плане:
- Согласно статье 28 ГК РФ – малолетние, то есть возрастом до 14 лет.
- Согласно статье 26 ГК РФ – несовершеннолетние, возрастом от 14 до 18 лет.
Исходя из этого формируются и права ребенка. Если речь идет о малолетнем, то он недееспособен и не имеет прав совершать какие-либо операции. За него это делают его законные представители – родители, опекуны, усыновители.
Если ребенок несовершеннолетний, то он уже ограничено дееспособен – вправе ставить подпись на документах с разрешения своего официального представителя. Если официального согласия родителя не будет, то такая сделка будет признана ничтожной.
Что касается законодательной базы, то вопросы оформления жилья на несовершеннолетнего ребенка регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Статья 35 Конституции РФ – право гражданина на владение имуществом.
- Статья 17 ГК РФ – вышеуказанное право относится ко всем гражданам, вне зависимости от возраста, пола, национальной принадлежности.
- Статья 128 ГК РФ – право иметь в собственности любое имущество, которое не запрещено законом.
- Статья 131 ГК РФ – обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость.
- ФЗ №122 – для регистрации права собственности обязательно нужно предоставить установленный этим же ФЗ пакет документов.
Обратите внимание, что в договоре купли-продажи малолетнее лицо будет указываться как покупатель, но с припиской «В лице (ФИО его законного представителя)».
Как можно оформить?
Так можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать? Такие сделки вполне законны, поэтому не нужно искать обходные пути. Оформление недвижимости на ребенка возможно несколькими способами:
- Путем оформления стандартной сделки купли-продажи.
- Через приватизацию на несовершеннолетнего ребенка – доли или всей квартиры.
- Путем оформления договора дарения.
- По завещанию, но это нельзя назвать полноценной передачей объекта в пользование несовершеннолетнего.
Отдельно рассматривается процесс оформления недвижимости на ребенка, если объект находится в ипотеке.
Обратите внимание на то, что, если квартира приобретается за счет средств материнского капитала, ребенок в любом случае будет собственником – всего объекта недвижимости или же части.
Общий перечень документов
В базовый пакет документов входит следующее:
- Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт – в зависимости от возраста.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Кадастровый и технический паспорт на недвижимость.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
- Выписка из домовой книги о составе семьи.
- Справка об отсутствии обременений на квартиру.
- Документы, которые подтверждают полномочия официального представителя ребенка.
Оформление сделки купли-продажи
Такой вариант приобретения квартиры на ребенка ничем не отличается от стандартного оформления договора. Также, как и во всех остальных случаях покупки недвижимости нужно в дальнейшем зарегистрировать право собственности в Росреестре. При себе нужно иметь такой пакет документов:
- Заявление о регистрации права собственности – если это малолетний ребенок, то подписывают его родители, если несовершеннолетний – самостоятельно.
- Сам договор купли-продажи.
- Паспорт ребенка или свидетельство о рождении – в зависимости от возраста.
- Паспорта родителей или лиц, которые официально их заменяют.
- Кадастровый паспорт и технический паспорт.
- Справка о том, что на объекте нет финансовых обременений.
Если ребенок усыновлен, то дополнительно нужно предоставить соответствующее постановление суда, документы от органа опеки и попечительства. В целом, перечень документов может меняться, в зависимости от обстоятельств дела, поэтому лучше предварительно уточнить информацию в Росреестре или территориальном отделении МФЦ.
Несколько слов о налогообложении
В случае покупки недвижимости на детей, гражданин имеет право воспользоваться налоговым вычетом – 13% НДФЛ, максимальная сумма 2 миллиона рублей, но это не касается объектов, которые приобретаются в ипотеку.
Дарение
Аналогично вышеописанному – проводится так, как и в случае с совершеннолетним дееспособным человеком:
- Договор дарения обязательно должен быть заверен нотариусом.
- После подписания договор в Росреестре нужно переоформить право собственности.
- Одаряемый должен согласиться принять квартиру. Если это малолетний ребенок, то подпись за него ставят родители, если несовершеннолетний – то он сам, но с официального согласия родителей.
Обратите внимание на то, что, если у недвижимости несколько владельцев, обязательно нужно иметь их согласие на проведение такой процедуры. В обратном случае стороны могут в последующем оспорить сделку в суде.
Как в первом, так и втором случае, ребенок сможет полностью на свое усмотрение распоряжаться квартирой только по достижению совершеннолетия. До этого момента квартирой будут распоряжаться его законные представители, но в таком случае активное участие будет принимать уже и орган опеки – в его компетенции следить за тем, чтобы права несовершеннолетнего гражданина не нарушались.
По завещанию
В таком случае передача недвижимости в имущество несовершеннолетнего гражданина осуществляется после того, как наследодатель умрет, а с юридической точки зрения завещание вступит в силу. Но, нужно принять во внимание следующее:
- До наступления совершеннолетия имуществом наследник самостоятельно распоряжаться не может – только под юрисдикцией своих законных представителей.
- Если ребенок не является наследником первой очереди, то не следует забывать о наследниках, которые обязательно получают свою долю.
- Завещатель не обязательно должен состоять в родственных отношениях с наследником.
После вступления в силу завещания, официальным представителям наследника нужно оформить вступление в наследство в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Дальнейшее распоряжение имуществом осуществляется в стандартном законодательно установленном порядке.
Через приватизацию
Пошаговая инструкция оформления недвижимости на ребенка такова:
- Подготавливается пакет документов для приватизации.
- Родители, или же иные собственники жилья пишут отказ от приватизации. Если такового не будет, в последующем остальные собственники могут легко оспорить приватизацию в суде.
- Пакет документов сдается в муниципалитет.
- Если муниципалитет выдает разрешение, приватизация оформляется на ребенка.
Если все жильцы квартиры не пишут отказ от приватизации, ребенок может стать владельцем доли.
Подробный материал о том, как приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка, здесь https://estateyurist.com/oformlenie/mozhno-li-privatizirovat-kvartiry-na-nesovershennoletnego-rebenka/.
Если квартира находится в ипотеке
Здесь ситуация несколько усложняется, так как в сделке принимает участие три стороны – родители, ребенок и банк. Банк неохотно идет на сделки, где есть несовершеннолетнее лицо, потому что:
- В случае, если имущество придется изымать за неуплату ипотеки, несовершеннолетнего выселить нельзя – это запрещено законом.
- Продажа такого имущества и любые другие юридические операции будут проводится только с разрешения органа опеки и попечительства – он контролирует соблюдение прав ребенка.
- Банку гораздо сложнее будет продать залоговую квартиру – на это нужно разрешение органа опеки и попечительства, а получить его сложно.
Собственно, сами родители также не смогут совершить юридическую операцию с такой квартирой без разрешения органа опеки и попечительства.
Какие могут возникнуть сложности?
Несовершеннолетний собственник квартиры все же несколько отличается от совершеннолетнего в плане законодательства:
- Любая операция с недвижимостью требует разрешения от органа опеки и попечительства.
- При продаже жилья потребуется предоставить в тот же орган опеки, что у ребенка будет аналогичная жилплощадь – как по размеру, так и по оценочной стоимости, санитарным нормам.
- Если ребенок будет признан дееспособным раньше вступления в совершеннолетний возраст, он становится и полноправным собственником жилья.
Налогообложение и оплата госпошлины
Оплата госпошлины и налогообложение осуществляется в общем законодательно установленном порядке. Родители, покупая недвижимость на своего ребенка имеют право оформить налоговый вычет.
Подведем итоги
Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка? Есть несколько вариантов: сделка купли-продажи, договор дарения, приватизация на ребенка, завещание имущества. Сделки проходят в установленном законом порядке, но с учетом того, что ребенок будет недееспособным или ограничено дееспособным – то есть, подписывать документы с официального разрешения родителей или же это будут делать его официальные представители.