У жилья, как и у любого другого объекта недвижимости, может быть несколько владельцев. При необходимости продажи своей доли собственник, зачастую, сталкивается с множеством юридических нюансов и ограничений. Расскажем в статье, можно ли продать долю в квартире или доме, как это сделать и какие существуют особенности сделок с долевым объектом недвижимости.
Как продать долю в квартире или доме – пошаговая инструкция
Продать долю в квартире или доме, безусловно, можно. Однако при этом необходимо учесть некоторые правовые нюансы. В первую очередь, дом или квартира должны быть приватизированными и находиться в частной совместной собственности. Рассмотрим алгоритм продажи доли пошагово.
Уведомление других долевых собственников и преимущественное право
При продаже доли квартиры или дома продавец обязан уведомить остальных собственников в письменной форме. В уведомлении необходимо сообщить о своем намерении продать долю с указанием цены и иных существенных условий предстоящей сделки.
Это нужно, чтобы собственники смогли реализовать преимущественное право покупки доли. Право преимущественной покупки обеспечивается ст. 250 ГК РФ. Продавец обязан передать свою долю сособственнику, изъявившему желание ее приобрести. Если таких лиц несколько – доля делится между ними пропорционально.
Преимущественное право покупки не учитывается, если доля продается с торгов или, в некоторых случаях, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением.
Если сособственники откажутся от покупки доли или не купят ее в течение месяца со дня уведомления, продавец в праве осуществить продажу доли в квартире (доме) третьему лицу. Факт отказа оформляется долевыми собственниками письменно и фиксируется нотариально. В этом случае продажа доли может быть осуществлена до истечения месяца.
При выявлении нарушения преимущественного права покупки собственники могут подать исковое заявление в суд в течение трех месяцев. Срок исчисляется с момента, когда лица узнали о нарушении.
Однако договор купли-продажи не аннулируется. Судом, как правило, устанавливается необходимость замены покупателя на обладателя преимущественного права. По решению суда вносятся изменения в Росреестр.
Составление договора купли-продажи и регистрация сделки
Требования к договору купли-продажи объекта недвижимости регулируются ст. 554-556 ГК РФ. В договоре купли-продажи доли обязательно указываются:
- паспортные данные сторон сделки;
- описание доли и самой квартиры (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, размер доли и др.);
- сведения о правоустанавливающих документах;
- данные о правах и ограничениях третьих лиц на помещение;
- цена сделки.
Факт перехода доли квартиры или дома в собственность покупателя подтверждается актом приема-передачи или иным документом.
Сделка должна быть заверена нотариально. При этом, не зависимо от количества участников сделки, государственная пошлина взимается единожды. Ее объем составит 0,5 % от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
Регистрация перехода права собственности на долю
Государственная пошлина за регистрацию права собственности составит 2 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию, подтверждающую уплату пошлины вместе с пакетом документов не обязательно. Однако, учтите – если информации о поступлении платежа в общем реестре нет, документы приняты не будут. Поэтому, во избежание недоразумений, квитанцию лучше предоставить.
Для регистрации необходимо обратиться в территориальное МФЦ или Росреестр. Пакет документов предоставляется следующий:
- заявление сторон о переходе права собственности на долю;
- оригинал правоустанавливающих документов – договора купли-продажи и акта приема-передачи;
- паспорта сторон;
- доверенность, если действует представитель;
- иные документы (например, если один из собственников несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки).
Важно! Если доля была у вас в собственности менее трех лет, после ее продажи необходимо заплатить НДФЛ (ст. 271.1 НК РФ). При этом вы будете иметь возможность вернуть часть уплаченных налогов путем оформления имущественного налогового вычета.
Как продать долю в квартире (доме), если второй собственник против?
При намерении продать долю собственник может столкнуться с ситуацией, когда его соседи по жилому помещению против передачи прав другому лицу. Продажа доли в квартире или доме без согласия других собственников практически невозможна, даже если они сами не планируют ее выкупать.
Какие сложности могут возникнуть при продаже доли в квартире или доме?
- Сособственники намеренно уклоняются от получения уведомления. В итоге собственник доли не может осуществить продажу, так как у него нет отказных документов и подтверждения факта уведомления о предстоящей сделке.
- Продавец не знает адресов местонахождения сособственников. Законом допускается отправка уведомления по последнему известному адресу, но в этом случае собственники остальных долей могут оспорить правомерность сделки.
- Сособственники намеренно затягивают процесс совершения сделки. Они дают согласие на приобретение доли по преимущественному праву, но в действительности выкупать ее не планируют.
Как же продать долю в квартире или доме, чтобы обойти несогласие других собственников? Продавец может приложить максимум усилий и собрать письменные доказательства, что он честно пытался уведомить совладельцев и сделал все от него зависящее. Это поможет выиграть судебный процесс, если собственники обратятся с иском, и отстоять свое право продать долю третьему лицу.
Есть несколько способов, как можно продать долю в квартире (доме), если второй собственник против.
- Обращение в суд с исковым заявлением о требовании выкупа доли. Этот способ актуален, если будет доказана невозможность совместного проживания в жилом помещении. Например, если решается вопрос о продаже доли в однокомнатной квартире. Собственник меньшей по площади доли может потребовать у совладельца ее выкупить.
- Передача доли по договору дарения. Особенность тут в том, что при дарении преимущественное право на покупку не учитывается и собственники не могут выступить против. Стороны подписывают договор дарения, а продавец получает деньги лично или через банковскую ячейку. Риск тут в том, что покупатель может не заплатить и доказать ничего не удастся. Последний же рискует тем, что сделка может быть оспорена сособственниками в судебном порядке и доля перейдет к ним.
- Намеренное завышение стоимости доли по документам. Это делается, чтобы сособственники отказались выкупать долю и продавец смог ее передать третьему лицу. По документам цена указывается та же, что и в уведомлении, а по факту покупатель платит меньше. Однако стоит помнить, что налог придется выплатить с той цены, что указана в документах.
- Заключение договора займа на сумму, равную рыночной стоимости доли. Продавец будет выступать как «заемщик», покупатель – как «кредитор». Займ по договору обеспечивается залогом в виде доли в праве на квартиру или дом. Такой договор является ипотечным и должен быть зарегистрирован. Госпошлина составит 1000 рублей. Затем «должник» пропускает срок выплату займа и оформляется соглашение об отступном, где указывается, что доля переходит к «кредитору» в счет выплаты долга. При оспаривании такой сделки в суде может случится так, что доля будет отчуждена у покупателя, а продавец останется ему должен по фиктивному договору займа.
На практике сособственникам редко удается доказать фиктивность перечисленных сделок. Во избежание признания передачи права собственности на долю недействительным рекомендуем обратиться к юристу по земельно-имущественным отношениям.
Чем отличается продажа части дома от продажи доли?
Доля дома представляет собой выделенный или не выделенный метраж от общей жилой площади. Доля входит в состав дома и не может существовать и функционировать отдельно от него.
Часть дома – это отдельный объект имущественных отношений. Часть выступает самостоятельной единицей и имеет свой технический паспорт и кадастровый номер. Чтобы ее продать, не требуется согласия собственников других частей.
Выделение части дома, как самостоятельной единицы, происходит только если она полностью соответствует определению жилого помещения, прописанного в Жилищном кодексе РФ. Если вы покупаете часть дома, будьте осторожны! Необходимо тщательно проверить все правоустанавливающие документы и их историю. Лучше привлечь к такой сделке профессионального юриста или предварительно с ним проконсультироваться.
