За квартиру нужно платить: услуги ЖКХ, капитальный ремонт дома, содержание в порядке придомовой территории — все это стоит денег и требует их управляющая компания.
Но, коммуналку оплачивают не все и не всегда — у кого-то нет денег, кто-то просто не хочет платить. А продать квартиру может понадобится в любой момент и долг по коммуналке на это время может накопится большой, стало быть погасить его сразу собственнику может быть нечем.
В таком случае возникает вопрос: можно ли продать квартиру с долгами, пусть и за меньшую стоимость? Можно, но круг покупателей сужается, так как мало кому хочется потом разбираться с управляющей компанией или давать наперед задаток для погашения долга.
Что можно сделать с долгом до продажи?
Если долг большой и погасить его сразу своими деньгами нельзя, можно попробовать следующее:
- попросить управляющую компанию или иное ведомство, которое предоставляет услуги, о реструктуризации долга. Не факт, что на это пойдут, но можно хотя бы попытаться;
- взять в банке кредит и закрыть долг.
Также помните, что срок исковой давности за долги по ЖКУ — 3 года. То есть даже через суд взыскать с собственника долг по коммуналке можно только за последние три года, но и это может быть немалая сумма.
Если своими силами не обойтись, а на квартиру есть реальный покупатель, можно попробовать сделать так:
- договорится с покупателем о получении аванса или задатка на квартиру с целью траты этой суммы на погашение долга по коммунальным услугам;
- взять деньги, документально закрепить этот факт;
- погасить долги, взять из управляющей компании справку об отсутствии задолженности;
- завершить сделку по продаже — подписать ДПК, получить оставшуюся сумму за квартиру.
Такой вариант возможен, если покупатель точно будет приобретать эту квартиру и готов дать аванс в необходимом для закрытия долга размере.
Продавец может поступить немного иначе: снизить стоимость квартиры на равную размеру долга. Разница как раз пойдет на погашение задолженности по ЖКУ, но сделать это будет должен уже покупатель как новый собственник квартиры. Такой вариант тоже нужно оформить документально, иначе может получится неприятная ситуация: покупатель деньги сэкономит на покупке, долги не оплатит, а в конечном итоге бывшему собственнику, то есть продавцу, все равно придется все оплачивать из своего кармана.
Какие есть риски для покупателя?
Даже если квартира будет продана с долгами, а продавец об этом умолчит и о наличии задолженности станет известно уже после сделки, покупателю ничего особо страшного не грозит, потому что:
- согласно статье 153 ЖК РФ новый собственник обязан уплачивать счета за коммунальные услуги только после регистрации права собственности на недвижимость. Долги до этого момента его не касаются;
- долг по ЖКУ числится не за квартирой, а собственником, поэтому новый владелец ничего не должен;
- оплатить придется только один долг, если он будет, за капитальный ремонт дома — согласно статье 158 ЖК РФ.
Если управляющая компания все же грозит новому собственнику отключением коммуникаций из-за долга, то первый может подать жалобу в Жилищную инспекцию. Как правило, такой меры достаточно для того, чтобы УК перестала предъявлять необоснованные претензии.
Стоит ли продавать квартиру с долгами?
Идеальный вариант: закрыть все проблемные вопросы по квартиры, а уже потом заниматься ее продажей. Если продавать недвижимость с долгами, какими-то обременениями или арестами, ее цена сильно падает, теряется до 30% от стоимости. Происходит это потому, что лишние проблемы никому не нужны, и тем более на рынке полно предложений без проблем и по нормальной цене.
Но, если закрыть долги до продажи все же нет возможности, то лучше обсудить сначала этот момент с покупателем: договорится об авансе в счет погашения долга по ЖКУ, или уступить в цене — размер скидки будет равен долгу по коммуналке. В любом случае такие вопросы нужно оформлять документально и лучше заверять у нотариуса.
