Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.
Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.
Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?
Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.
Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».
Способы продажи неприватизированной квартиры
Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:
- Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
- Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
- Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.
Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.
Продажа с приватизацией
Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:
- Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
- Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
- Подайте документы на приватизацию.
- Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
- Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
- Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
- Регистрируете право собственности в квартире.
- Заключаете сделку купли-продажи.
Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.
Продажа через прописку покупателя
Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:
- Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
- Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
- Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
- На покупателя переоформляется лицевой счет.
- Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.
По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.
Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.
Обмен жилья
Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.
Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.
Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:
- Если жилье изъято из жилого фонда.
- Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
- Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
- Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.
Примерный алгоритм обмена
Процедура проходит примерно следующим образом:
- Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
- Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
- Обмен регистрируется.
- На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
- Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.
Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.
Продажа квартиры с долгами
Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.
Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:
- Найти подходящего покупателя.
- Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
- Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
- На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
- Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.
Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.
Возможные риски
Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.
Основными сложностями такого процесса является следующее:
- Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
- Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
- Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.
Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.
