Нередко, приобретая квартиру на вторичном рынке, граждане сталкиваются с таким понятием, как обременение. Расскажем в статье, что это такое, как узнать, что квартира обременена, насколько это опасно и как снимается обременение.
Обременение на недвижимость – что это такое?
Обременение – это ограничение имущественных прав собственника, вызванное определенными обстоятельствами. Оно может быть допущено собственником добровольно или быть наложено в принудительном порядке.
Обременение подразумевает частичное владение правами на недвижимое имущество со стороны организации или физического лица. Покупка жилья с обременением может обернуться для нового владельца множеством проблем, поэтому важно понимать, чем грозит то или иное ограничение.
Покупка квартиры с обременением – риски
В зависимости от вида обременения покупатель недвижимости может столкнуться с разными рисками. Рассмотрим каждую разновидность подробнее.
Ипотека
При оформлении ипотечного кредита недвижимое имущество передается в залог. В этом случае квартира является средством обеспечения возврата долга банку.
Продажа жилья не может произойти без получения согласия кредитора на сделку. Как правило, если ипотечная квартира продается, значит собственник не смог выплачивать долг.
Для покупателя важно, чтобы после получения средств кредитор погасил задолженность. В противном случае снять обременение не удастся. Обеспечить выполнение этого условия можно, если передать продавцу часть денег на оплату задолженности, а оставшиеся средства выплатить только после исполнения обязательств перед кредитором.
Еще один вариант – переоформление кредитного договора на покупателя. В таком случае цена квартиры будет ниже рыночной за счет вычета остатка задолженности по ипотеке.
Арест
Это обременение считается наиболее сложным. Арестованная квартира часто недоступна не только для распоряжения, но и для пользования ею. Арест может быть наложен судом, судебными приставами или полицией.
Как правило, арест накладывается при наличии долга за собственником, если он находится под следствием или при разделе имущества. Снять арест может только тот, кто его наложил. Как правило, это допускается сразу же как только устраняется причина возникновения обременения.
Задолженность за услуги ЖКХ
Это не совсем обременение, но все же очень неприятное обстоятельство. Дело в том, что некоторые виды долгов будет обязан выплатить новый собственник.
Чтобы не принимать на себя обязательств по выплате чужих долгов, стоит потребовать предварительного погашения задолженности. Если у продавца нет средств, можно заключить договор купли-продажи, но средства за квартиру передавать частями – первую часть в размере суммы задолженности, а затем остаток.
Прописанный человек
В идеале в квартире никто не должен быть прописан на момент продажи. К этому нужно относиться очень внимательно.
Особенно следует обратить внимание на лиц, которые зарегистрированы в квартире, но в данный момент в ней не проживают. К примеру, они могут находиться в доме престарелых, отбывать наказание в местах лишения свободы или проходить службу в армии. После возвращения такие граждане смогут предъявить свои права на квартиру и тогда есть шанс, что сделка будет признана в судебном порядке ничтожной.
Материнский капитал
Если жилье приобреталось с использованием материнского капитала, значит, затронуты права несовершеннолетнего. Будьте внимательны при оформлении сделки с такой квартирой.
Для возможности продажи собственник должен в обязательном порядке получить согласие от органов опеки и попечительства. Без этого документа он не вправе реализовывать имущество.
Еще одна сложность – ребенка нельзя выписать из квартиры в «никуда». Продавец должен одновременно заключить две сделки – продать жилье и купить другое с выделением доли ребенка. То есть весь процесс может существенно затянуться в связи с необходимостью поиска альтернативного варианта.
Аренда
Наличие договора аренды и квартирантов также может вызвать сложности для нового владельца. Дело в том, что выселить жильцов до момента окончания срока действия договора может только суд при наличии на то веских причин. Когда их нет – это невозможно.
Смена собственника по закону не является причиной для выселения жильцов. Условия договора аренды будут сохранены не зависимо от того, кто является владельцем жилплощади в данный момент.
Рента
Как правило, этот вид обременения подразумевает, что пока жив рентополучатель, покупатель жилья будет обязан его содержать. Продажа такой недвижимости не запрещается, обременением является как раз необходимость пожизненного содержания пожилого собственника.
Риск состоит в том, что не все люди порядочны. Если пожилой человек посчитает, что уход за ним не осуществляется должным образом или что помощь оказывается не в полном объеме, договор ренты может быть расторгнут.
Доверительное управление
Под доверительным управлением недвижимостью подразумевается передача некоторых полномочий в отношении объекта третьему лицу. До истечения срока, на который заключался договор с управляющим, продажа квартиры невозможна.
Доверительный управляющий не может продать квартиру от лица собственника. Такие действия незаконны, сделка будет признана ничтожной.
Продажа квартиры с обременением
Конечно, лучше для продавца снять обременение или устранить причину его возникновения до продажи имущества. В этом случае не придется эти на уступки покупателю, снижать цену недвижимости и отвечать на неудобные вопросы.
Проблему наличия обременения в любом случае придется решать. В некоторых случаях не обойдется без помощи профессионального юриста, так как придется обращаться в суд. Проконсультироваться вы можете на нашем сайте.
Как проверить обременение на недвижимость?
Чтобы проверить, есть ли на квартире обременения, необходимо изучить документы продавца. Нужные сведения находятся в выписке из ЕГРН, выписке из домовой книги и выписке с лицевого счета. Информацию о судебных разбирательствах, касающихся объекта недвижимости, можно узнать на сайте районного суда по адресу нахождения квартиры.
Проверка онлайн
Проверить наличие обременения можно на официальном сайте Росреестра. Для этого необходимо подать заявку на выдачу выписки из ЕГРН.
Сделать это может любой желающий. Однако, если вам нужна расширенная выписка из ЕГРН, чтобы проследить историю квартиры за последние 20 лет, получить ее сможет только собственник.
Есть и другие сайты, которые предлагают услуги по выдаче выписки. Однако их сведения могут быть не совсем актуальными. Лучше не пользоваться посредническими интернет-ресурсами, а использовать для получения сведений официальные порталы.
Другие способы проверки
Получить выписку из ЕГРН можно также при личном посещении МФЦ или Росреестра. Для этого необходимо обратиться в учреждение, территориально расположенное по месту нахождения квартиры.
Там потребуется написать заявление, заплатить государственную пошлину в размере 200 рублей (для физических лиц) и дождаться готовности документа. Если никаких обременений на объект недвижимости нет, в соответствующей графе будет написано «Не зарегистрировано».
Однако даже выписка не показывает полной юридической картины. Качественную проверку квартиры перед сделкой может провести только грамотный юрист. Вы можете получить консультацию и правовую помощь на нашем сайте.
Как снять обременение с квартиры – документы, сроки
Для снятия обременения потребуется получить разрешение на это от организации, которая его наложила. Подтвердить необходимость снятия ограничения в зависимости от ситуации могут следующие документы:
- справка из банка о закрытии ипотечного счета и отсутствии задолженности;
- решение суда;
- истекший договор аренды, доверительного управления и т.д.
Этот документ нужно отнести в Росреестр или МФЦ, где потребуется написать заявление и предоставить паспорт. Обременение будет снято в течение 3-5 дней.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, что такое обременение на квартиру. Конечно, стоимость жилья с обременением часто намного дешевле аналогов по рынку. Однако не стоит торопиться с оформлением сделки. Лучше обратиться к юристу для тщательной проверки объекта.
