Ипотечная недвижимость довольно часто становится предметом купли-продажи. Подобные варианты отличаются выгодой, так как цены на залоговое жилье ниже, чем среднерыночные. Кроме того, продавать недвижимость, находящуюся в залоге, может сам банк. В таком случае покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется совсем не дорого.
Сами покупатели также могут специально искать обремененные объекты недвижимости в целях экономии. Однако у подобных сделок есть недостатки и особенности. Разберемся в статье, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как минимизировать риски в этом случае.
Плюсы и минусы покупки ипотечного жилья
Прежде чем соглашаться на оформление сделки с залоговым жильем, следует взвесить преимущества и недостатки. Возможно, что лучшим решением станет приобретение квартиры чуть дороже, но без проблем с обременением.
Помимо самого факта наличия обременения, есть и другие отрицательные стороны такой сделки:
- вся сделка происходит при активном участии банка, что не всегда хорошо;
- если покупатель также покупает квартиру в ипотеку, банк может отказать в переводе долга;
- процедура более длительна, чем обычная купля-продажа;
- оформление имеет ряд сложностей – нужно сначала погасить долг, потом снять обременение, а затем оформлять сделку по стандартной процедуре;
- риски, возникающие, если банк не контролирует ситуацию.
Несмотря на такие сложности, у сделок с ипотечной недвижимостью есть и преимущества:
- низкая цена на обремененное жилье;
- юридическая чистота квартиры, так как недвижимость проверялась службой безопасности банка;
- контроль банка над законностью оформления сделки.
Как правило, кредитная организация заинтересована в получении выданных денежных средств обратно, поэтому всячески содействует оформлению купли-продажи. Обычно банк предоставляет свою помощь в организации расчетов и юридическом оформлении.
Особенности сделки
Как пройдет процесс покупки квартиры зависит от многих факторов. Важны такие аспекты, как участие банка в сделке, будет ли покупатель оформлять ипотеку или квартира приобретается за наличные средства, вторичный это рынок или первичный и т.д.
Особенности сделки будут также зависеть от того, кто выступает продавцом ипотечного жилья – банк или заемщик. Вот об этом и поговорим.
Если продает банк
Обычно заемщики по собственной инициативе обращаются в банк с просьбой продать объект залога и за счет вырученных средств покрыть ипотеку. Банки охотно идут навстречу, ведь им выгоден такой способ возвращения долга.
Потенциальные покупатели могут найти и рассмотреть подобные предложения по поисковому запросу «витрины залогового имущества».
Алгоритм приобретения квартиры у банка будет следующим:
- Подача заявки на приобретение жилья.
- Общение покупателя и продавца через банк.
- Аренда двух ячеек – в одну вносятся средства для погашения ипотеки, во вторую – деньги для продавца.
- Получение справки о погашении кредита.
- Снятие обременения с квартиры. Для этого потребуется взять бумагу из банка и посетить органы Росреестра.
- Оформление сделки.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре или МФЦ.
Только после того, как покупатель станет полноправным собственником жилья, продавец получит доступ к банковской ячейке с денежными средствами.
Этот способ приобретения ипотечной квартиры наиболее выгоден покупателю, так как весь процесс сделки сопровождается банком. Еще один очевидный плюс – отсутствие у продавца доступа к деньгам до того момента, как он не исполнит обязательства по передаче имущественных прав на жилье покупателю.
Если продает заемщик
Когда продажей занимается сам продавец, алгоритм будет следующим:
- Оформление предварительного договора купли-продажи.
- Передача задатка в размере, достаточном для погашения долга – оформляется договор задатка и расписка.
- Продавец перечисляет долг банку.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется договор купли-продажи.
- Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре или территориальном отделении МФЦ по месту расположения недвижимости.
Такой вариант оформления сделки сопряжен с рисками для покупателя, потому что банк практически не участвует в процессе продажи, а значит, проверок с его стороны не проводится. А рисковать есть чем – после снятия обременения в результате передачи задатка, продавец становится полноправным владельцам с неограниченным правом собственности. Избежать этого поможет грамотное оформление документов и обращение за помощью к юристу.
Документальное оформление
В целом, документальное оформление покупки ипотечной квартиры в залоге у банка точно такое же, как и при обычной сделке. Подобнее следует остановится на предварительном договоре купли-продажи и договоре уступки права требования.
Предварительный договор купли-продажи
Этот документ ни к чему не обязывает стороны и уж точно не является основанием для передачи денежных средств. Однако факт его оформления выступает как бы гарантией для покупателя и продавца, что сделка состоится в будущем.
Иными словами, продавец на этом заканчивает поиски покупателя, а покупатель будет знать, что квартира после снятия обременения перейдет в его собственность.
Предварительный договор купли-продажи оформляется в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно, но допускается, если этого желают стороны сделки.
В тексте документа прописывается следующая информация:
- идентификационные данные сторон;
- намерение сторон относительно купли-продажи объекта недвижимости;
- обязательство продавца снять обременение;
- цена квартиры, поделенная на две части – сумма долга и выплаченные средства;
- размер залога и порядок его передачи;
- ответственность сторон за нарушение условий предварительного договора;
- дата, в которую планируется оформление основной сделки, или срок ее заключения после наступления определенного события (к примеру, после снятия обременения);
- порядок расчета.
Если условия предварительного договора будут нарушены, стороны вправе обратиться в судебные органы для оформления сделки в принудительном порядке. Это регламентировано в ст. 429 и 445 ГК РФ.
Договор уступки права требования
Этот документ оформляется при покупке ипотечного жилья на первичном рынке. Договор уступки права требования заключается, когда речь идет о квартире в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Алгоритм оформления следующий:
- Оформляется предварительный договор.
- Выплачивается долг в банке.
- Дольщик уведомляет застройщика о переходе права требования к покупателю.
- Оформляется договор уступки права требования.
- Происходит расчет.
Возможность переуступки предусмотрена в ФЗ № 214. Договор заключается в письменной форме и требует нотариального заверения.
Риски и сложности
Купля-продажа обремененной недвижимости подразумевает особые риски для покупателя. Он может столкнутся с мошенничеством продавца, срывом сделки по причине появления денег на погашение кредита и без продажи жилья. Кроме того, банк может признать себя банкротом, пока денежные средства находятся в ячейке и ожидают окончательного оформления сделки.
Еще больше рисков возникает, когда квартира, обремененная ипотекой, приобретается в кредит. Проблем может быть несколько:
- банки редко соглашаются на передачу заложенной квартиры новому должнику;
- перевести долг в другой банк не представляется возможным;
- банк может отказать покупателю в выдаче кредита;
- организация, выдавшая ипотеку, может разрешить должнику продать жилье, но при этом для покупателя условия могут быть крайне невыгодными;
- решение о выдачи ипотеки принимается долго – продавец за это время может найти другого покупателя.
Сделка купли-продажи недвижимости сама по себе довольно сложная процедура. При участии в ней банка все усложняется еще больше. Финансовая организация обычно вносит свои требования в действия сторон.
Еще одна сложность подобных сделок – увеличение сроков оформления. Это связано с тем, что процедура включает дополнительные действия.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка – выгодная с одной стороны и сложная с другой идея. Нужно быть готовыми к длительному оформлению и подготовке большого количества бумаг. Сделка станет безопасной для вас, если вы обратитесь к юристу своевременно.
