Бесплатная горячая линия по всей России

Покупка квартиры: какие документы следует проверить

В последние годы мошенничество в сфере недвижимости достигло небывалых оборотов. По статистике, каждый пятый покупатель жилья сталкивается с аферистом, и только бдительность может помочь избежать проблем в подобной ситуации.

За годы деятельности, мошенники разработали десятки схем, которые продолжают работать из года в год. Они продают арендованное или чужое жилье, переписывают на себя квартиры умерших граждан, заключают фиктивные договора. Сегодня мошенником может оказаться не только продавец, но и покупатель недвижимости, причем иногда афериста не способны распознать даже опытные риелторы.

Именно поэтому как покупателю, так и продавцу, необходимо проявлять исключительную бдительность при подписании документов. Не следует надеяться на риелторов и юристов – им также не чужд человеческий фактор, но в итоге именно вы можете потерять деньги. И в первую очередь нужно обращать внимание на документы. Именно так можно убедиться в чистоте сделки. О том, какие бумаги следует проверять при покупке квартиры, мы поговорим ниже.

Содержание

Зачем проверять документы при купле-продаже жилья

Проверка документов – возможность убедиться в чистоте сделки, ведь в этом заинтересован как покупатель, так и продавец. Если же договор купли-продажи признают недействительным, то сторонам придется возвращать друг другу деньги и жилье, что будет сопряжено с судебными тяжбами, нервами и тратой времени.

Для покупателя

В первую очередь проверка бумаг должна интересовать покупателя, поскольку именно он рискует своими деньгами. Если впоследствии появятся проблемы, и сделку признают недействительной, ему вряд ли удастся вернуть всю сумму. Хуже всего, если вы нарветесь на опытных мошенников. Тогда последствия будут непредсказуемыми. Существуют схемы, когда покупатель остается и без жилья, и без денег.

Даже если мошенника удастся поймать (что маловероятно), процесс возврата средств – очень долог и сложен. Судебное решение, вынесенное в вашу пользу, не гарантирует, что вам вернут деньги.

Допустим, судья признал действия продавца мошенническими и обязал его вернуть полученные от покупателя средства. Дело передают судебными приставам, которые должны контролировать возврат денег. Они, в свою очередь, проверяют финансовое положение продавца и выясняют, что он живет в коммуналке, ценного имущества не имеет, а полученные средства потратил непонятно на что. В таком случае можно ежемесячно взыскивать часть долга с зарплаты гражданина, но он является официально безработным. И в этой ситуации покупатель, скорее всего, не сможет вернуть деньги даже при открытом исполнительном производстве.

Для продавца

Продавцу также следует проверить бумаги, ведь если впоследствии сделка будет признана недействительной, деньги придется возвращать. А они к тому времени могут быть полностью или частично потрачены, вложены в бизнес и т. д. И подобные ситуации крайне неприятны, ведь если вы – законопослушный гражданин, то вам придется срочно искать деньги, ведь никто не хочет иметь проблем с законом.

Дополнительная проблема может заключаться в том, что покупатель за это время успел изменить параметры жилья, например, сделать неузаконенную перепланировку. Естественно, он обязан вернуть квартиру в изначальном виде, но на это также потребуется время.

Например, молодая супружеская пара решилась на покупку жилья. От услуг юриста и риелтора пришлось отказаться, поскольку много денег было потрачено на свадьбу. Выбрав квартиру, супруги начали проверять документы. Владельцы жилья – муж и жена средних лет, которые брали его в ипотеку, но уже успели выплатить долг.

В выписке из ЕГРН все было идеально, продавцы предоставили справку о погашении ипотеки, в договоре купли-продажи указали все необходимые моменты. В общем, сделка была прозрачной, и молодожены купили квартиру, обжили ее, а спустя пару лет им пришла повестка в суд.

Как оказалось впоследствии, у бывших собственников было трое детей, причем квартира покупалась с использованием средств маткапитала. Закон требовал, чтобы ребенку выделили долю в квартире, однако родители этого не сделали. И покупателям об этом нюансе, естественно, не рассказали.

Ошибка молодоженов заключалась в том, что они не обратили внимание на графу «Дети» в паспортах продавцов. Также нужно было запросить справку из пенсионного фонда, подтверждающую тот факт, что маткапитал не использовался. В итоге экономия на риелторе обошлась покупателя в 3,3 миллиона рублей. Удастся ли им вернуть деньги – неизвестно, на данный момент суды продолжаются.

Бумаги, подтверждающие личность собственника

В первую очередь, нужно идентифицировать продавца. Для этого проверяем его паспортные данные. Информация из паспорта должна совпадать с той, которая указана в других документах. Речь идет о ФИО, номере, серии паспорта и прочих данных. Это подтвердит тот факт, что продавец является собственником жилья.

Не следует пренебрегать проверкой документов. Помните о том, что если вам продадут жилье по поддельным документам, то вы фактически выбрасываете деньги на ветер. Вы не становитесь собственником квартиры, и когда о сделке узнает ее настоящий владелец, он обратится в суд и восстановит справедливость.

Например, житель Московской области обратился в суд, требуя выселения из квартиры бывшей собственницы. Дело в том, что женщина продала ему жилье, но продолжает им пользоваться. В иске мужчина написал, что заключил с собственницей договор купли-продажи, передал ей деньги. Взамен ему было выдано свидетельство о регистрации. То есть, он является полноправным собственником жилья.

Женщина подала встречный иск, в котором указала, что квартиру не продавала. Как оказалось, пару лет назад у нее украли сумку, в которой был паспорт со всеми документами. Когда мужчина встретился с собственницей жилья в суде, то сказал, что заключал сделку с другой женщиной.

Договор купли-продажи был признан ничтожным. В итоге покупатель просто потерял 4,5 миллиона рублей. А все потому, что он не проверил документы при заключении сделки.

Собственник несовершеннолетний

Паспорт в РФ выдается по достижении гражданином 14-летнего возраста. До этого момента личность ребенка подтверждается свидетельством о рождении. Как и в случае с паспортом, информацию из свидетельства нужно сравнивать с другими документами.

У детей в возрасте 14-18 лет следует проверять и свидетельство, и паспорт. Причем последний может быть нескольких видов:

  • гражданина Российской Федерации;
  • россиянина, проживающего за границей на постоянной основе;
  • иностранного гражданина.

Паспорт гражданина РФ

Основной документ для заключения любых сделок в РФ. Подтверждает личность продавца и покупателя.

О том, что паспорт является настоящим, свидетельствует следующее:

  1. Отсутствие кривых шрифтов, исправлении наклеек.
  2. Оттиски, водяные знаки и шрифты не отличаются от вашего паспорта.
  3. Место выдачи и серия документа совпадают. Например, первые две цифры серии – код города. Для Москвы – это 45, для Питера – 40. Поэтому, если паспорт выдан в Самаре, а серия начинается с 45, то это подделка. Чтобы узнать код своего города, зайдите на сайт «Твой паспорт».
  4. Внешний вид паспорта соответствует году его выдачи. Например, идеальный на вид документ, выданный 10 лет назад, скорее всего, является поддельным.

Кроме того, обращаем внимание на смену ФИО собственника. Если да, то требуйте от собственника свидетельство о смене имени, заключении или расторжении брака.

Паспорт иностранного гражданина

В РФ иностранца разрешается покупать и продавать жилье без каких-либо ограничений. Поэтому, если у продавца паспорт другого государства – это не проблема. Главное – проверить нотариально заверенный перевод документа.

Правоустанавливающие бумаги

По таким документам можно определить, кто и на каких основаниях владеет недвижимостью. Правоустанавливающие документы – основание права собственности на жилье. Если вы их не проверите, то не узнаете, кому именно принадлежит продаваемая квартира. Вполне возможно, что продавец просто снял жилье. Продав такую квартиру, мошенник попросту скроется в неизвестном направлении.

Кстати, эта мошенническая схема была очень популярна в 90-е годы прошлого века. Впоследствии всегда появлялся настоящий владелец квартиры. Он подавал в суд, сделку оспаривали, и покупатель терял несколько миллионов рублей. К сожалению, эта схема работает и сейчас.

Вид правоустанавливающего документа

В зависимости от того, каким образом квартира попала к собственнику, он может предоставить покупателю одну из таких бумаг:

  1. Договор купли-продажи, ели квартира была куплена.
  2. Договор передачи жилья в собственность. Выдается в результате приватизации квартиры.
  3. Свидетельство о праве на наследство, если квартира была унаследована.
  4. Договор дарения, если жилье было получено в дар.
  5. Договор долевого участия. Выдается тем лицам, которые купили жилье в недостроенном доме. Если объект в итоге был сдан, то у продавца на руках будет также акт приема-передачи.
  6. Договор ренты, если жилье было получено в результате выплаты пожизненной ренты.
  7. Договор мены, если жилье было выменяно на другой объект недвижимости.
  8. Решение суда. Такой документ выдается в случаях, когда квартира является предметом судебного разбирательства.

Чаще всего в качестве правоустанавливающего документа предъявляется договор купли-продажи. Вместе с ним следует требовать у продавца расписку о получении средств и акт приема-передачи жилья с предыдущим собственником. Эти документ подтвердят тот факт, что квартира действительно была куплена, и договор купли-продажи не является подделкой.

Покупая недвижимость, очень важно убедиться не только в чистоте заключаемой сделки, но и в том, что предыдущий договор купли-продажи был подписан без каких-либо проблем. Так вы сможете быть уверены в том, что конфликты других лиц вас не затронут.

Дарственные, договора ренты, мены и судебные решения встречаются довольно редко. И с этими документами следует быть осторожнее, ведь они отлично подходят для проворачивания различных мошеннических схем. Поэтому, увидев один из таких договоров, нанимайте профессионального юриста или отказывайтесь от сделки.

Если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы

У продавца может не быть правоустанавливающих бумаг лишь в двух случаях:

  1. Квартира не была приватизирована. В таком случае сделку придется приостановить, попросив продавца заняться приватизацией. Продать неприватизированное жилье не получится, ведь оно является муниципальной собственностью.
  2. Документы потерялись. Продать квартиру без документов не представляется возможным, поэтому следует попросить продавца восстановить бумаги.

Не соглашайтесь на сомнительные сделки. При возникновении любых вопросов, необходимо консультироваться с профильным юристом.

Выписка из ЕГРН

Этот документ позволяет:

  • подтвердить собственность на объект недвижимости;
  • проверить наличие обременений;
  • узнать, сколько собственников у квартиры.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права собственности на жилье. Именно этот документ является наиболее важным при сделках с куплей-продажей недвижимости. Если в выписке окажется подвох, то покупатель потеряет деньги с 90-процентной вероятностью.

Например, если окажется, что у квартиры есть собственник, мнение которого не было учтено, он сможет оспорить сделку. Соответственно, квартиру покупатель теряет, а возврат денег в этом случае будет под большим вопросом. Аналогичные последствия возникнут и в том случае. Если квартира окажется под обременением.

Также вам может продать жилье третье лицо, не являющееся собственником объекта. Впоследствии реальный владелец оспорит сделку, и вернуть средства будет практически невозможно. И в судебной практике насчитываются десятки таких вариантов. И любой из этих ситуаций можно избежать, проверив выписку из ЕГРН.

Такой документ существует в нескольких форматах. Все зависит от того, какая именно информация требуется. Например, для сделок без привлечения ипотечных средств в большинстве случаев достаточно выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать этот документ можно на сайте Росреестра.

Чтобы оформить ипотеку, банки нередко просят расширенную форму документа. В такой выписке будет представлен подробный план жилья.

С 31 января 1998 года информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН. Если вам необходимы данные до этой даты, то получить их можно в БТИ или местной администрации.

Чем больше документов – тем лучше

Иногда у продавца остаются старые документы на квартиру: паспорта, свидетельство о регистрации права собственности. Не лишним будет проверить и их. Просто сверяем данные, указанные в этих бумагах, с информацией из более свежих документов. Если все совпадет – отлично. Покупка квартиры – серьезная и дорогая сделка, а потому не следует пренебрегать тщательными проверками.

Если же таких документов нет, не беда. Получить новый кадастровый паспорт и свидетельство на данный момент не представляется возможным. Они упразднены, а вся информация из них содержится в выписке из ЕГРН. Поэтому если квартира куплена давно, и свидетельство утеряно, достаточно запросить выписку из ЕГРН.

Письменное супружеское согласие

Закон устанавливает, что распоряжение нажитым в браке имуществом возможно лишь с согласия обоих супругов. Таким образом, приобрести или же продать квартиру без разрешения супруга не удастся. Причем жилье может находиться в совместной супружеской собственности, даже если муж и жена давно в разводе.

Для продавца

Допустим, продавец купил квартиру в период брака. Тогда нужно будет получить нотариальное согласие супруга на продажу жилья. В судебной практике рассмотрено немало ситуаций, когда договор купли продажи признали недействительным в результате иска ущемленного в правах супруга.

Нелишним будет убедиться и в том, давал ли супруг согласие на приобретение жилья. Конечно, не удастся на 100% проверить, состоял ли продавец в браке на момент покупки квартиры. Он вполне может обмануть покупателя, сказав, что был полностью свободен. Тогда следует взять с него расписку о том, что в браке на момент покупки жилья он не состоял. Этот документ заверяется нотариально, иначе он не будет иметь силы.

Если продавец честно признался, что находился в браке при покупке жилья, попросите его предоставить нотариальное согласие супруга. В этом документе должен присутствовать срок действия – обратите на него внимание, чтобы убедиться в том, что документ был действительным на момент составления договора купли-продажи.

Кстати, в большинстве случаев согласие дается не просто так – а на покупку или продажу конкретного объекта. Его характеристики и адрес указываются в документе, потому несложно будет убедиться в том, что это именно та квартира.

Наличие супружеского согласия можно не проверять в случаях, если жилье было получено в дар или же по наследству. Тем не менее, риски имеются и здесь, а потому лучше привлечь к сделке опытного юриста.

Для покупателя

Если покупатель состоит в браке, то ему потребуется супружеское согласие на покупку. Оно дается в письменном виде. Если такого документа нет, то супруг может оспорить сделку, если отношения между мужем и женой испортились.

Следует понимать, что все деньги, заработанные в браке – это общая собственность супругов. И неважно, кто сколько положил в общий котел. Муж может являться единственным добытчиком в семье, но деньги все равно будут общими. Именно поэтому при осуществлении крупных покупок потребуется согласие супруги.

Другое дело, когда квартира покупается за личные деньги гражданина. Например, они были заработаны до брака или же получены от продажи полученного в дар имущества. В подобных ситуациях важно иметь на руках доказательство того, что деньги принадлежат лично вам, и супруга не имеет на них никаких прав.

Справка о погашении ипотеки

Нередко именно ипотека является единственным способом покупки квартиры. Недвижимость в РФ стоит недешево (в особенности, в крупных городах), и далеко не у каждой семьи отложена нужная сумма для приобретения жилья.

Если продавец владеет квартирой на основании договора купли-продажи, обязательно спросите у него, как он платил за жилье: личными средствами или ипотечными. В последнем случае стоит поинтересоваться, погашены ли долги перед банком. Если да, то все в порядке – попросите справку о выплате ипотеки и кредитный договор. На справке должна стоять подпись сотрудника, руководителя отделения, синяя печать банка и исходящий номер. Обязательно сверьте номер кредитного договора с номером соглашения, указанного на справке.

Если же ипотека не выплачена, и вы готовы гасить долг после покупки квартиры – получите согласие банка на продажу. Пока долг не выплачен, квартира находится под обременением банка. Соответственно, его следует уведомлять о любых манипуляциях с такой недвижимостью. Кстати, взять ипотеку в другом банке вам вряд ли удастся.

Также нелишним будет попросить о продавца выписку из ЕГРН. В ней пишется об обременениях.

Справки из НД и ПНД

Убедиться в дееспособности продавца можно, запросив справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Следует понимать, что если впоследствии выяснится, что на момент подписания договора продавец был недееспособен, сделку отменят. Основания для признания договора ничтожным по причине недееспособности продавца, указаны в статье 171 Гражданского кодекса РФ.

По мнению юристов, наличие справок из наркологического и психоневрологического диспансеров не дают стопроцентной гарантии адекватности продавца. Лучше, чтобы документ был свежим, ведь психическое состояние граждан (особенно находящихся в преклонном возрасте) может меняться.

Справка выдается в день обращения лично гражданину.

Особенности покупки жилья у пожилого продавца

Нередко квартиры продают пожилые люди. В подобных ситуациях требовать справки из НД и ПНД нужно обязательно. Да, нотариус должен убедиться во вменяемости участников сделки, но он не является профессиональным психологом. Поэтому вполне возможно, что он одобрит сделку с недееспособным человеком, психическое заболевание которого находится в период ремиссии.

Чтобы избежать возможных проблем, лучше пригласить на подписание договора психолога. Причем это должен быть такой специалист, который получил аттестацию для участия в сделках с недвижимостью. Пообщавшись с продавцом перед подписанием договора, психолог вынесет вердикт – может продавец заключать подобные сделки или нет.

Естественно, с моральной точки зрения для продавца такая процедура может оказаться неприятной. Однако в первую очередь покупателю следует думать о личной безопасности. Если психолог даст заключение о том, что собственник квартиры вменяем и полностью отдает отчет своим действиям, договор можно смело заключать. Вы можете быть уверены в том, что сделку не оспорят по причине недееспособности продавца.

Широко распространенной практика привлечения психолога является в столице. Здесь найти столь специфического специалиста не составит труда. А вот в других городах, включая Питер, поиск психолога может стать той еще задачей.

Свидетельство о госрегистрации права собственности

Этот документ подтверждает право собственности на жилье целиком или же на его часть. У продавца не будет свидетельства, если он получил право собственности в период с 1991 по 1996 годы. В подобных случаях следует проверить наличие отметки о госрегистрации права на правоустанавливающем документе. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

С середины июля 2016 года свидетельства о госрегистрации права не выдаются. Теперь вместо них собственники жилья получают выписки из ЕГРН.

Чтобы убедиться в подлинности свидетельства, сверяем тип, номер и серию документов, которые в нем указаны с данными реальных бумаг. Если все совпало, значит перед вами оригинал.

Кроме того, обращаем внимание на адрес, площадь квартиры, этаж – эта информация должна быть указана в свидетельстве. В графе «назначение» должно быть указано, что объект жилой. Для проверки кадастрового номера квартиры можно зайти на сайт Росреестра.

Если квартира находится под обременениями, то это будет указано в свидетельстве. Например, если здесь есть формулировка: «Ипотека в силу закона», то это означает, что жилье находится в залоге у банка. В этом случае ее можно покупать, если вы готовы заниматься погашением ипотеки. Подобные вопросы решаются в ходе переговоров между продавцом и покупателем. Например, вы можете выплатить собственнику аванс, который будет использован для погашения долга или же продавец снизит стоимость жилья на сумму задолженности, которую впоследствии будет выплачивать покупатель.

К подобным сделкам лучше подключать профильного юриста.

Технический и кадастровый паспорта

Техпаспорт – это документ, в котором указывается следующая информация:

  • адрес квартиры;
  • сведения о доме, в котором она расположена;
  • план квартиры с экспликацией.

Иногда техпаспорт запрашивается банками на этапе одобрения ипотеки. Самому же собственнику этот документ не нужен – вся информация из него содержится в выписке из ЕГРН. При этом, не лишним будет проверить паспорт, если он есть.

Если делалась перепланировка

Чтобы понять, делали ли владельцы перепланировку, необходимо сравнить жилье с его планом, указанном в техпаспорте. Если изменения вносились, то следует узнать, узаконены ли они.

И здесь собственник может сказать, что перепланировка была согласована. Однако это совершенно другое понятие. Согласовать можно проект или эскиз еще невыполненной процедуры. То есть, вы предоставляете план жилья после всех изменений в госорган и получаете одобрение. Когда же перепланировка будет завершена, ее понадобится узаконить. И если на плане в техпаспорте имеются красные линии, то это значит, что внесенные изменения узаконены не были.

Вопрос перепланировки стоит особенно остро, если жилье покупается в ипотеку. Дело в том, что деньги на квартиру с неузаконенной перепланировкой даст далеко не каждый банк. Но даже если у вас и получится купить такое жилье, то впоследствии могут возникнуть проблемы с его продажей. Чтобы их избежать, придется узаконить перепланировку, а это стоит более 20 тысяч рублей. При этом придется обойти несколько организаций, потратив на все немало времени. И не стоит забывать, что перепланировка может и вовсе оказаться незаконной, а потому узаконить ее не удастся. В подобных ситуациях контролирующие органы обязывают собственника жилья придать квартире изначальный вид.

Поэтому лучше не рисковать. Убедитесь в том, что перепланировка была узаконена, то есть, план, указанный в техпаспорте и прочей документации, совпадает с реальной квартирой.

Метраж

Покупатель должен убедиться в том, что те характеристики жилья, которые называл ему продавец, указаны в документах. Нередко собственники преувеличивают параметры своих квартир. Например, человек может умышленно называть приблизительные числа, округляя в большую сторону. В итоге вместо 32 м2 получается 40.

Технический план

Нередко техпаспорт путают с техническим планом. Последний представляет собой расширенный документ, в котором содержатся все данные техпаспорта. Техплан используется для постановки жилья на кадастровый учет. Однако его практически никогда не используют для проверки юридической чистоты квартиры. Поэтому при покупке жилья технический план можно не требовать.

Отметим, что кадастровые паспорта на недвижимость не выдаются с 2017 года. В таком документе указывали план этажа, характеристики жилья, кадастровый номер помещения и т. д.

Справка о регистрации

Это документ, также называемый формой 9. Такая правка позволяет определить, кто зарегистрирован в квартире. Поэтому при покупке жилья обязательно нужно заглянуть в форму 9. В противном случае, может оказаться следующее:

  1. В квартире может быть зарегистрирован человек, сидящий в тюрьме. Когда он выйдет на свободу, то заявит о своих правах на жилье.
  2. Одним из собственников жилья окажется несовершеннолетний. Вообще сделки с несовершеннолетними собственниками контролируются органами опеки, но иногда родителям удается продать квартиру без получения разрешения представителей данной организации. Как правило, для этого проворачиваются мошеннические схемы с подкупленным нотариусом, риелтором и т. д.

В любой из вышеперечисленных ситуаций покупателю придется судиться с внезапно объявившимся собственником. А это время, нервы, деньги и отсутствие каких-либо гарантий того, что вы сможете продолжить спокойно жить в купленной квартире.

О подделывании формы 9

К сожалению, такой документ легко подделывается. Поэтому желательно, чтобы продавец взял справку при покупателе. Заказать ее можно в ТСЖ, управляющей компании, используя портал госуслуг или отделение многофункционального центра.

Существует два варианта формы 9:

  • обычная;
  • архивная.

Вторая является полной и отражает большее количество информации. Однако в целях безопасности проверять следует обе. Если в обычной выписке будут перечислены те лица, которые зарегистрированы в квартире сейчас, то в архивную будут включены также и те, которые были прописаны ранее. И в ней важно посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры пенсионеров и несовершеннолетних. Если они есть, то покупатель должен поинтересоваться, где они сейчас и почему были выписаны. Не следует верить продавцу на слово – просите подтверждающие документы и идите к юристу для консультации.

При заключении сделок с недвижимостью архивная выписка берется единожды. А вот обычную лучше взять несколько раз. Впервые – при проверке документов, затем – после того, как собственник выпишется из жилья. Когда договор купли-продажи будет подписан, новоявленному владельцу рекомендуется самостоятельно взять форму 9, чтобы убедиться, что в квартире не прописаны посторонние.

Нюансы снятия граждан с регистрации

Люди, которые сняты с регистрации в квартире по причине нахождения в местах лишения свободы и больницах, указаны в форме 12. Здесь же указывают и пропавших без вести, а также несовершеннолетних, попавших в интернат, и военных, не возобновивших прописку после прохождения службы.

Ситуация с формой 12 такая же, как и с формой 9 – если ее не проверить, может впоследствии объявиться внезапный жилец. Причем специфика этой справки такова, что сюда как раз таки попадают далеко не самые сговорчивые граждане. И в случае спора вам, скорее всего, придется идти в суд.

В форме 12 не указываются ФИО. Здесь присутствует лишь количество людей и годы их рождения. И если во всех графах стоит «нет», то это означает, что квартира числа. Если же где-то проставлено число, то следует узнать у продавца, кто этот человек и где он сейчас. Все свои слова собственник жилья должен подтвердить документально. Если же он делает голословные заявления – это повод не соглашаться на сделку.

Выписка из домовой книги

В этом документе содержится та же информация, что и в форме 9, но не обычной, а архивной. Отличия заключаются лишь в источниках – в форму 9 попадают материалы из поквартирной карточки, а выписка делается из домовой книги (что становится понятно из названия документа).

Чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, желательно просить у продавца оба документа. В судебной практике были случаи, когда информация в них различалась. Например, в одном документе было отражено, что в квартире зарегистрирован заключенный, а в другом – нет.

Проверяем долги по коммуналке

Важно убедиться в том, что собственник не имеет задолженностей по коммунальным платежам. В соответствии с действующим законодательством, все долги за отопление, электроэнергию и воду закреплены не за квартирой, а за ее владельцем. Соответственно, если он схитрит и продаст квартиру с долгами, то новый собственник не обязан будет их погашать.

Другое дело – задолженности по капремонты. Они привязаны к квартире, и выплачивать их должен текущий собственник, вне зависимости от того, когда они образовались.

Таким образом, купив квартиру с долгами по коммуналке, вы не обязаны будете их оплачивать. Но вам придется потратить время, силы и нервы, доказывая, что вина за неуплату лежит на предыдущем владельце. Именно поэтому лучше запросить справку об отсутствии задолженностей. Документ можно запросить в ТСЖ или управляющей компании. Сделать это можно через многофункциональный центр.

Что делать, если есть долги

При наличии задолженностей, необходимо выбрать с собственником один из следующих вариантов:

  1. Продавец гасит долги самостоятельно до момента подписания договора купли-продажи. Факт оплаты подтверждается новой справкой об отсутствии задолженностей.
  2. Собственник обязуется оплатить долг после продажи квартиры (срок указывается в расписке). Платить в данном случае он будет теми деньгами, которые получит от покупателя.
  3. Сумма долга вычитается из стоимости жилья. Впоследствии задолженность погашает покупатель, что закрепляется в договоре купли-продажи. И в большинстве случаев стороны выбирают именно этот вариант.
  4. Стороны заключают предварительный договор, по которому покупатель передает аванс продавцу. Последний использует эти деньги для погашения долга. Сделать это он должен до подписания основного договора купли-продажи.

Можно не просто запросить справку об отсутствии задолженностей, но и позвонить в УК, спросив о долгах. Дело в том, что документ продавец может и подделать, а вот представители управляющей компании наверняка скажут вам правду.

Принимая квартиру, необходимо зафиксировать показания всех счетчиков в акте приема-передачи. Это будет доказательством того, что именно такими были показания, когда вы получили жилье.

Копия финансового лицевого счета

Финансовый лицевой счет позволяет проверить информацию о:

  • лицах, зарегистрированных в квартире;
  • характеристиках объекта;
  • системах коммуникаций;
  • коммунальных услугах.

Если продавец имеет задолженности по коммуналке, в копии финансового лицевого счета это будет отражено. Риелторы достаточно редко берут этот документ, но его следует требовать для проверки всей информации. Кроме того, он может потребоваться при одобрении ипотеки и нотариальном заверении ДКП.

Получить копию ФЛС можно через портал госуслуг или многофункциональный центр. Жителям небольших населенных пунктов можно запросить документ в местной администрации.

Единый жилищный документ

ЕЖД могут получить только жители Москвы и Московской области. Запросить его можно в ЕИРЦ или МФЦ. Этот документ заменяет следующие бумаги:

  • карточку учета для владельца жилья;
  • копию финансового лицевого счета для нанимателя квартиры;
  • справку о проверке жилищных условий;
  • выписку из домовой книги;
  • справку о составе семьи;
  • справу об иждивении;
  • справку о замене паспорта с указанием причины и т. д.

Таким образом, ЕЖД является заменой целого ряда бумаг. Причем сотрудники госорганов не вправе требовать у заявителя документа, дублирующего информацию из ЕЖД. Например, если гражданин предоставил Единый жилищный документ, то у него нельзя требовать выписку из домовой книги. А вот выписку из ЕГРН взять все равно придется, поскольку ЕЖД ее не заменяет.

Доверенность

Иногда собственник жилья не может присутствовать при заключении сделки. Тогда его интересы будет представлять доверенное лицо. В подобных случаях следует убедиться в том, что доверенность представителя заверена нотариально. Но даже в этом случае проведение сделки по доверенности сопряжено со следующими рисками:

  1. Документ может быть отозван в любой момент. Причем сделать это может не только тот нотариус, который заверял доверенность.
  2. Доверитель может умереть за пару дней или даже часов до сделки. В этом случае договор купли-продажи смогут оспорить через суд наследники.
  3. Доверенность может быть поддельной.

Чтобы избежать проблем, следует настоять на том, чтобы владелец жилья присутствовал в момент подписания договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: