В гражданском праве существует такое понятие как «преимущественное право». Разберемся, что оно означает и как реализуется преимущественное право покупки доли в квартире.
Характеристика преимущественного права описана в ст. 250 ГК РФ. Помимо гражданского, оно регулируется жилищным и земельным законодательством, если реализуется в отношении доли земельного участка.
Суть преимущественного права покупки
Преимущественным правом могут воспользоваться сособственники продавца доли имущества, если все они являются участниками долевой собственности. Продавец обязан предложить совладельцам приобрести его долю, чтобы они смогли при желании реализовать свое право.
Делается это письменно, посредством направления уведомления о продаже. В уведомлении прописываются все существенные условия сделки. У сособственников будет 30 дней на принятие решения с момента получения уведомления.
Отправлять его лучше заказным письмом с оповещением о получении адресатом. В этом случае факт получения уведомления будет подтвержден документально. Еще один способ – вручить бумагу лично под подпись, свидетельствующую о получении.
Если сособственники не хотят покупать долю продавца, каждый из них должен оформить письменный отказ. Этот документ оформляется у нотариуса и подразумевает подтверждение отсутствия претензий относительно продаваемой доли.
Когда все отказываются от своего права на покупку, продавец может продать долю третьему лицу. При этом не нужно ждать истечения 30-ти дней.
Игнорирование уведомления о продаже доли тождественно отказу от приобретения. Если никто из совладельцев не сообщил продавцу о принятом решении относительно предложения, это автоматически означает отказ от приобретения. При этом продавец получает возможность реализовать долю любому другому лицу.
Если до момента заключения договора купли-продажи изменятся какие-либо существенные условия сделки (к примеру, цена, порядок оплаты и т.п.), то продавец обязан направить уведомление повторно. Сделка не может быть заключена на условиях, отличных от тех, что написаны в уведомлении.
Что будет, если нарушить преимущественное право?
На практике нередко наблюдается нарушение преимущественного права покупки. Кто-то делает это намеренно, другие не могут найти фактический адрес совладельцев для направления уведомления, третьи вообще не знают о преимущественном праве и действуют не намеренно.
Какой бы ни была причина итог один – доля продается человеку, который не является сособственником. При этом продавец не уведомляет других участников долевой собственности о предстоящей сделке или уведомляет, но не выжидает 30-ти дней. Все это является нарушением прав участника долевой собственности, гарантированных ст. 250 ГК РФ.
В случае выявления нарушения одним из участников он может обратиться в суд в течение трех месяцев и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Три месяца отсчитываются с того момента, как участник долевой собственности узнал о нарушении.
Исковое заявление составляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. ст. 131-132 ГПК РФ. Документ подается в районный суд по месту проживания ответчика или месту нахождения квартиры, в которой незаконно была продана доля.
В качестве ответчиков в исковом заявлении необходимо прописать продавца и покупателя в соответствии с заключенным между ними договором купли-продажи доли. В качестве третьего лица, которое не имеет требований, но тем не менее заинтересовано в исходе дела, указывается Росреестр.
Подача иска облагается государственной пошлиной. Ее размер зависит от цены иска, то есть от стоимости спорной доли.
К исковому заявлению прикладываются следующие документы:
- копии иска для и ответчиков и других участников процесса;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- подтверждение наличия право собственности на долю в квартире – свидетельство или выписка из ЕГРН;
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- иные документы по требованию.
При обращении в суд рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Человеку, не подкованному в вопросах действующего законодательства, будет сложно отстоять свои права на судебном процессе.
Можно ли обойти преимущественное право покупки?
Нет необходимости в соблюдении преимущественного права, если доля передается по дарственной или по наследству. Собственнику не нужно уведомлять совладельцев, если он хочет подарить свою долю или включить ее в наследственную массу по завещанию.
Как правило, для обхода преимущественного права граждане заключают фиктивный договор дарения. Однако при выявлении факта фиктивности нарушителям грозит судебное разбирательство с неутешительным итогом.
Еще одна схема – оформление дарственной на часть доли (к примеру, на 1 м2). Что это дает? После оформления части доли в собственность одаряемый становится совладельцем продавцу, а значит также может реализовать преимущественное право покупки.
При возникновении вопросов или сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне и получите профессиональный ответ.
Теперь вы знаете, что такое преимущественное право покупки доли в квартире и как оно реализуется. Игнорирование этого требования законодательства может привести к признанию сделки недействительной и переуступке прав и обязанностей покупателя другому лицу.
