Продажа комнаты в общежитии – такая же сделка, как и продажа любой другой жилой недвижимости. Но в любой сделке есть индивидуальные нюансы, которые стоит учитывать, чтобы провести продажу правильно и избежать проблем в будущем.
Главное, что стоит понимать – общежитие нельзя продать если эта комната является частью специализированного фонда. Но есть лазейка – такую комнату можно продать при условии её сохранения в муниципальном фонде. То есть она не станет частной собственностью.
Для продажи понадобится оформление договора и подготовка набора документов. Но прежде этого, владелец комнаты должен заключить с муниципалитетом договор социального найма. На основании такого договора Росреестр выдаст свидетельство о праве собственности. Без него продажа комнаты невозможна.
Как быстро продать комнату в общежитии и какие нужны документы
Есть определённые условия, которые дают возможность продать комнату в общежитии без ограничений.
Необходимые условия
Согласно российскому законодательству право приватизации обжетия может быть проведена в следующих случаях:
- Обжежитие на балансе муниципалитета;
- Изначально здание являлось государственной собственностью;
- Недвижимость используют по целевому назначению.
В таком случае жилец обращается в муниципалитет, где подписывает договор социального найма. На его основании он проводит приватизацию. Сам процесс приватизации идентичен таковому в случае с любой другой собственностью.
Иногда возникают проблемы, которые приходится решать в суде. Для этого нужно подать иск и набор документов:
- Личный паспорт и технический паспорт жилья;
- Справка из ЕГРП, которая подтверждает основания приватизации.
В случае решения суда в пользу истца, муниципалитет обязан разрешить приватизацию.
Документация
Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии? Для продажи нужен ряд обязательных документов:
- Свидетельство, устанавливающее право на сделки с комнатой. Без него невоможно ни продать, ни купить такую комнату;
- Выписка из домовой книги с указанием зарегистрированных в этой комнате;
- Основание права собственности (купчая, дарственная и т.д.);
- Копия лицевого счёта для безналичного расчёта;
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- Если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний, то согласие органов опеки.
Все эти документы нужно собрать заранее, так как они имеют сроки оформления от пяти дней до месяца. Поэтому стоит искать покупателя как будет собран весь пакет документов. Также некоторые из них действуют недолго – выписка из домовой книги один месяц.
Практические рекомендации
Продажа и покупка комнаты в общежитии будет выгодной, если подготовить саму недвижимость к сделке. Для этого нужно:
- Вывезти лишнюю мебель, которую не собираются продавать. Это увеличит визуальное пространство в комнате и сделает её более светлой;
- Сделать косметический ремонт;
- Убрать ненужные вещи с балкона;
- Сделать уборку, в том числе в санитарных узлах.
Показывать комнату покупателям лучше в тихое дневное время, когда соседи на работе.
В договоре стоит указывать реальную сумму сделки. Продавцы часто хотят написать меньше, чем есть, чтобы снизить налог с продажи. Но в случае последующих конфликтов, это приведёт к потере денег, так как суд будет рассматривать только ту сумму, что указана в договоре.
Что нужно учитывать продавцу
Продавец должен помнить о нескольких дополнительных нюансах купли-продажи комнаты в общежитии:
- При заключении договора необязательно предоставлять технический паспорт, достаточно только кадастрового;
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке нужна покупателю, но не для самой сделки;
- Выписка из домовой книги и заключение экспертной оценки стоимости квартиры действительны только в течение определённого срока. Поэтому их лучше получить после предварительной договорённости с покупателем на продажу и получения от него аванса;
- Если в разных документах не совпадают фамилии (такое бывает при вступлении в брак), то нужно предоставить документы, подтверждающие смену фамилии;
- Перед подписанием договора стоит проконсультироваться у нотариуса, чтобы в договоре не было моментов, противоречащих законодательству.
В конкретных случаях могут возникать и другие нюансы. Поэтому стоит консультироваться со специалистами и иногда нанимать их для составления договора и проведения сделки покупки или продаже комнаты в общежитии.
Отличие продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире
Основная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты в коммунальной квартире – это права третьих лиц на её первоочередную покупку. Коммунальная квартира является долевой собственностью. Каждая комната – это доля в общем владении, а места общего пользования вообще не могут быть разделены по закону.
Поэтому при продаже комнаты, её владелец должен отправить остальным жильцам коммунальной квартиры извещение об этом. В нём нужно указать адрес комнаты, её характеристики и цену. Они могут согласиться или отказаться от покупки. В случае отказа, можно продавать комнату третьим лицам. На решение жильцам коммунальной квартиры отводится 30 дней.
Покупатель в такой ситуации должен запросить нотариально заверенные отказы от покупки данной комнаты со стороны других владельцев коммуналки. Это обезопасит его от последующих споров.
Владелец комнаты может продать её не дешевле, чем указано в извещении, которое он рассылал другим владельцам. Если он снижает цену, то должен разослать им новое извещение и снова ждать их решения.
В целом отличий продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире не много. Сама процедура продажи схожа, и предполагает предварительную приватизацию жилья.
Алгоритм
Продажа комнаты происходит в несколько этапов:
- Заключение договора социального найма с муниципалитетом;
- Приватизация квартиры. В случае проблем с муниципалитетом решать конфликт придётся в суде, и только после этого приватизировать жильё;
- Сбор документов;
- Поиск покупателей;
- Составление и подписание договора;
- Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ с получением свидетельства о праве собственности нового владельца.
Регистрация сделки в Росреестре обязательна – без нее договор купли-продажи можно легко аннулировать, а права собственности не наступает вовсе.
