Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс оформления достаточно продолжительный, государственная регистрация может произойти через несколько месяцев.
У покупателя и продавца вполне есть время взвесить все «за» и «против» и досконально проверить личности друг друга, документы и саму квартиру. Однако иногда случается так, что требуется расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Расскажем, как это сделать.
Расторжение договора купли-продажи квартиры – общие нюансы
Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:
- Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
- Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.
На практике чаще используется второй способ, так как обычно расторжение требуется по причине выявления нарушений условий договора оппонентом. Еще одна распространенная причина признания сделки неправомерной – некорректное составление самого договора, при котором он является недействительным.
Основные сложности возникают, когда процедура государственной регистрации уже была пройдена и недвижимость фактически перешла в собственность покупателя. В таком случае просто взять и вернуть все как было нельзя. Придется обращаться в суд или договариваться.
Нормативно-правовая база
Законодательно возможность расторгнуть договор купли-продажи недвижимости гарантируется Главой 29 ГК РФ, а именно:
- ст. 450 описывает основания, по которым допускается расторжение;
- ст. 451 регламентирует расторжение договора в связи с изменением обстоятельств;
- ст. 452 описывает процесс расторжения;
- ст. 453 разъясняет правовые последствия расторжения договора.
В соответствии с федеральным законодательством, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной гос. регистрации. Эта процедура необходима не только при заключении сделки, но и при ее расторжении.
Законодательно также предусмотрен срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд. Стороны могут предъявить претензии не позднее трех лет с момента заключения договора.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации
Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.
Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.
Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.
Когда можно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон?
Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.
В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.
В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:
- отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
- отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
- выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
- неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
- отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
- отказ покупателя в принятии предмета сделки;
- отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
- неисполнение одной из сторон иных обязательств.
Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.
Что это значит для продавца и покупателя? К примеру, продавец не отдает покупателю квартиру, хотя деньги он уже получил. Покупатель может начать процедуру расторжения договора. Однако продающая сторона не обязана отдавать деньги обратно, потому что это обязательство выполнено до прекращения правоотношений. Возможна и обратная ситуация, где пострадавшей стороной оказывается продавец. Таким образом, стороны рискуют остаться и без недвижимости, и без денег.
Чтобы избежать подобных негативных последствий при составлении договора следует предусмотреть порядок расторжения, возврата средств или предмета сделки и сроки, в которые это должно быть осуществлено.
Как расторгнуть договор купли-продажи после гос. регистрации?
Итак, как уже говорилось выше, для расторжения договора купли-продажи после гос. регистрации одной из сторон в судебном порядке нужны веские основания. Наиболее часто граждане сталкиваются со следующими ситуациями:
- отказ от оплаты или перечисление средств в неполном объеме;
- наличие на квартире обременения в виде прописанных лиц;
- оформление сделки гражданином, который не является дееспособным;
- принуждение к оформлению сделки или существенное изменение обстоятельств.
Еще одна частая причина расторжения – мошеннические действия одной из сторон (как правило, продавца). Рассмотрим эти основания для прекращения действия договора подробнее.
Отказ от оплаты
Законодательно установлено, что покупатель обязан выплатить продавцу стоимость товара. Факт оплаты подтверждается определенными документами. В отношении недвижимости это может быть расписка, выписка с банковского счета, квитанция и др.
Если покупатель отказывается оплачивать приобретение, продавец имеет право расторгнуть сделку в судебном порядке. В этом случае суд может удовлетворить иск о расторжении и обязать покупателя вернуть имущество продавцу. Другой вариант – суд признает сделку законной и обяжет покупателя выплатить оговоренную стоимость и неустойку, а также оплатить расходы продавца на судебное разбирательство.
Наличие обременения
Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда квартира оказывается обремененной чем-либо, а он не был поставлен в известность. К примеру, на жилплощади могут быть прописаны иные лица или за квартирой числится долг.
В этом случае судом может быть принято одно из двух решений:
- Снятие обременения.
- Расторжение сделки с возвратом средств и квартиры предыдущим владельцам в виду изменения обстоятельств.
Важный момент! При наличии задолженности за услуги ЖКХ оплачивать ее нужно старому собственнику. А вот если долг накопился за квартплату, он ляжет на плечи нового владельца.
Признание сделки недействительной
Признать сделку незаконной может только суд. Как правило, иски о признании недействительности направляются по причине недееспособности одной из сторон. Еще одна распространенная причина – подписание договора под моральным или физическим давлением.
Если суд признает сделку недействительной, обе стороны обязаны вернуть все «как было» до момента подписания и исполнения договора.
Изменение обстоятельств
Здесь подразумевается возникновение таких обстоятельств, при которых, зная о их наступлении, стороны отказались бы от оформления сделки. Подобные обстоятельства возникают неожиданно, непреодолимо, влекут за собой определенный ущерб и затрагивают интересы обеих сторон. Должны единовременно выполняться все перечисленные условия.
Подобными обстоятельствами могут стать изменение законодательства, финансовый кризис, увеличение среднерыночной цены и др.
Можно ли оспорить решение суда о расторжении сделки?
Оспорить принятое решение о прекращении правоотношений можно, если несогласная сторона докажет его необоснованность. Оспаривание возможно, если:
- выявлено несоответствие фактов;
- суд был введен в заблуждение;
- появились новые обстоятельства, которые не учитывались ранее.
В любом случае это сложный процесс, который требует помощи профессионального юриста.
При возникновении вопросов вы можете обратиться за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Если вторая сторона не согласна – придется обращаться в суд. Для большей вероятности принятия решения в вашу пользу рекомендуем воспользоваться помощью юриста.
