Способы передачи денег при покупке недвижимости

Любая сделка с недвижимостью связана с риском. Покупатель рискует остаться без жилья, а продавец – не получить деньги. И наибольший риск возникает в момент расчета.

Например, стороны подписали договор купли-продажи и подали документы в Росреестр. Покупатель полностью расплатился с продавцом, однако по документам право собственности на жилье к нему еще не перешло. Соответственно, он рискует деньгами. Причем процесс регистрации может затянуться до двух недель. И все это время покупатель будет находиться в подвешенном состоянии.

Чтобы защитить участников сделки на время взаиморасчетов, к процедуре купли-продажи привлекается незаинтересованное лицо. Как правило, это нотариус или банк. Посредник принимает деньги за жилье и занимается их хранением до момента смены собственника. Впоследствии продавец получит доступ к средствам только если предъявит подтверждающие бумаги, перечисленные в договоре.

Ниже мы поговорим о том, как сделать процесс оплаты недвижимости наиболее безопасным. В статье будут рассмотрены тонкости, о которых важно знать обоим участникам сделки.

Банковская ячейка

Каждый банк имеет хранилище, называемое депозитарием. В нем находятся индивидуальные банковские сейфы – ячейки. Заплатив от 3 тысяч рублей, клиент может арендовать такую ячейку для хранения ценных вещей. Положить туда можно деньги, драгоценности, антиквариат, семейные реликвии и т. д.

На данный момент есть два варианта аренды ячейки:

1. Обычное предоставление сейфа. В данном случае банк не несет никакой ответственности за содержимое ячейки. В договоре не будет описи вложения.
2. Использование банковского сейфа. При заключении такого договора, банк будет отвечать за то имущество, которое было размещено в сейфе. В этом случае составляется опись вложения. Так банк проверяет то имущество, которое предоставляет клиент, после чего кладет его в ячейку фиксируя перечень в договоре.

Ввиду повышенной ответственности, последняя услуга не очень выгодна банку. Соответственно, она будет стоить дороже. Конкретная стоимость зависит от установленных банком тарифов. Как правило, она в полтора-два раза выше аренды ячейки без описи вложения.

Особенности хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе описаны в статье 922 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях используется

Ячейку достаточно редко используют при заключении сделок с недвижимостью. Как правило, она применяется при завышении или занижении стоимости жилья. Например, если у покупателя отсутствует первоначальный взнос, и он просит завысить стоимость квартиры по договору на данную сумму. В таком случае стороны предъявляют банку расписку, подтверждающую тот факт, что продавец уже получил указанную сумму в качестве авансового платежа.

Желая снизить НДФЛ, продавец может попросить занизить стоимость квартиры. Оба варианта являются уголовными преступлениями. Первый – это мошенничество в сфере кредитования (статья 159.1 УК РФ), второй – уклонение от уплаты налогов (статья 198 Уголовного кодекса).

Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет – просто кто-то из участников сделки не доверяет безналичным способам оплаты.

Расчет через ячейку не подходит для не валютных резидентов – это иностранные граждане без прописки в РФ. Даже рублевые расчеты с нерезидентами в иностранной валюте признаются валютно-обменными операциями, поэтому их необходимо осуществлять только в безналичном порядке. Это касается как продавцов, так и покупателей.

В противном случае налоговые органы могут признать операцию незаконной, а это грозит резиденту штрафом – от 20 до 40% от суммы сделки.

Пример использования ячейки

Расчет по ячейке выглядит так. Покупатель подписывает договор аренды с банком. Особое внимание уделяется условиям доступа. Как правило, продавец не может забрать деньги, пока не предоставит выписку из ЕГРН, подтверждающую переоформление объекта на нового владельца.

Здесь следует учитывать, что с 29 июня 2022 года Росреестр не ставит штампы на договорах купли-продажи, поэтому теперь подтвердить государственную регистрацию права недвижимого имущества можно только выпиской из ЕГРН.

В некоторых случаях покупатели для перестраховки включают в условия доступа дополнительные документы, например, справку о том, что в квартире никто не прописан. Точное название документа зависит от региона, например, в столице это «Единый жилищный документ», а в Санкт-Петербурге – «Форма № 9».

А чтобы покупатель не мог забрать из ячейки деньги во время регистрации, в условиях соглашения должно быть прописано, что в период аренды войти в депозитарий может только продавец, предъявив паспорт и выписку из ЕГРН. После подписания покупателем договора аренды ячейки, стороны сделки подписывают договор о передаче прав, а при наличии ипотеки – договор займа.

Наличные деньги покупатель приносит с собой или снимает в кассе, для этого их необходимо предварительно заказать. Продавец может контролировать этот процесс. При снятии денег с кассы необходимая сумма фиксируется лентой и упаковывается в специальный банковский пакет — обычно вакуумный пакет, по которому видно, вскрывался ли он.

Затем покупатель в сопровождении банковского служащего идет в депозитарий, кладет деньги в ячейку и закрывает ее на ключ. На момент оформления ключ остается у покупателя или передается на хранение третьему лицу. О втором варианте следует рассказать подробнее.

После регистрации сделки стороны собирают бумаги. Покупатель дает продавцу ключ от ячейки. Продавец делает расписку о получении денег и показывает банку выписку из ЕГРН с указанием имени нового владельца в зависимости от условий доступа. И ему разрешено войти в депозитарий, чтобы забрать деньги.

Безопасно ли это

Ячейка — не самый надежный способ расчета. Вот что вам нужно сделать, чтобы снизить риски:

1. Передайте ключ хранилища третьему лицу, например агенту, выполняющему транзакцию, или банку. Это нужно для того, чтобы продавец мог легко получить ключ после регистрации сделки.
2. Не говорите никому о датах транзакции и о том, что вы платите наличными. Когда продавец снимает деньги с ячейки, лучше положить их на счет в том же банке. Нужно понимать, что поскольку деньги помещаются в ячейку, их можно украсть как из самого депозитария, так и из рук. Если вам нужно доставить средства в другой банк, то лучше заказать инкассацию. Данная услуга 0,5-2% от суммы.
3. Проверьте место жительства другой стороны. Для этого попросите предъявить документ, удостоверяющий личность и гражданство. Любой гражданин Российской Федерации, даже если он постоянно проживает за границей, сохраняет статус валютного резидента. Также валютными резидентами считаются иностранные граждане, имеющие вид на жительство.
4. Проверьте купюры на подлинность. Участники сделки могут заказать услугу проверки наличных. Обычно это делает продавец. Каждый банк предоставляет подобные услуги, взимая комиссию в размере от 0,1% от проверяемой суммы. Поэтому в ряде случаев более выгодным будет взять в аренду счетную машинку, проверяющую подлинность купюр. Стоимость такой услуги составляет примерно 5 тысяч рублей в сутки.
5. Если банк не проводит опись содержимого ячейки, то в качестве перестраховки можно использовать расписку, которая составляется в присутствии понятых. Но это не гарантия. В депозитариях обычно не установлены камеры, поэтому, если преступник говорит, что украл только два миллиона, а на самом деле пропало двенадцать миллионов, доказать это будет непросто.

Сейчас случаев кражи из банковских ячеек не так много, но они есть. Злоумышленниками обычно становятся банковские служащие. Это происходит даже в больших городах и известных банках.

Но если ячейка используется для уклонения от уплаты налогов, суд вряд ли поможет вернуть деньги продавцу в случае кражи. Ведь вам придется признать соучастие в преступлении перед судом.

Аккредитив

Речь идет о своеобразной онлайн-ячейке. В данном случае банк обещает участникам сделки перевести средства по указанным реквизитам, когда сторонами будут выполнены все условия сделки. Если продается готовое жилье, то речь идет об условиях договора купли-продажи. Если же речь идет о еще не сданной в эксплуатацию новостройке, то используется договор уступки права требования.

Аккредитив на регулярной основе используется при заключении сделок с недвижимостью. Однако возможно возникновение правовых казусов при подписании альтернативных договоров. Об этом мы расскажем чуть позже.

Как работает аккредитив

В данном случае используется та же схема расчета, которая применяется при использовании ячейки. Важное отличие заключается в том, что здесь вы не имеете дела с наличными.

Как правило, в сделках применяется безотзывный безакцептный аккредитив. Безотзывным его называют потому, что покупатель не сможет его отозвать до момента истечения срока действия. То есть, ему не удастся забрать деньги со счета до тех пор, пока срок действия аккредитива не истечет. Подобный период прописывается в заявлении на аккредитив. По умолчанию устанавливается срок порядка 60 дней. Однако, если стороны понимают, что процесс регистрации сделки потребует большего количества времени, им лучше открывать аккредитив на более долгий срок.

Теперь разберемся с тем, что такое «безакцептный». Это означает, что банк переведет деньги лишь в том случае, если продавцом будут выполнены условия доступа. Покупатель в этой процедуре участия не принимает.

Аккредитив защищает от срыва сделки обе стороны. Продавец присутствует при открытии аккредитива покупателем. Также он внимательно изучает условия доступа, которые прописываются в заявлении на открытие аккредитива. Как правило, здесь достаточно указать выписку из ЕГРН. Этот документ продавец должен предоставить банку после регистрации договора, после чего деньги переведут на его счет. Сроки поступления средств зависят от условий сделки. Как правило, эта процедура занимает не более трех банковских дней.

В большинстве случаев раскрытие аккредитива можно произвести на счет любого банка. Комиссию при этом платить не придется.

Безопасно ли это

Для снижения рисков при заключении сделки с аккредитивом, нужно придерживаться таких рекомендаций:

1. Проверяем реквизиты того счета, на который будут перечислены средства. Они указываются в заявлении. Подобный ход позволит избежать бюрократических ошибок.
2. При альтернативной сделке заключаем соглашение о взаиморасчетах. В случае с альтернативой речь идет о целой цепочке сделок. Допустим, Михаил приобретает жилье у Олега, а Олег у Натальи. Соответственно, Михаил является нижним покупателем, а Наталья – верхним продавцом. При этом Олег денег не получит, поскольку Михаил открывает аккредитив на имя Натальи (несмотря на то, что с ней он не связан договорными отношениями). В условия доступа к счету прописываются два зарегистрированных соглашения: первое – Михаила с Олегом, второе – Олега с Натальей. Подобные аккредитивы называют аккредитивами с трансферацией.

Подобные сделки нуждаются в заблаговременном, тщательном продумывании всех действий. В целях подстраховки рекомендуется заключать соглашения о взаиморасчетах со всеми сторонами.

Иначе могут возникнуть следующие риски. Например, Олег обратится в суд, заявив, что Михаил приобрел у него жилье, не заплатив ни копейки. В результате у Михаила потребуют доказательства передачи средств непосредственно Олегу. Формально последний не давал своего согласия на то, чтобы средства поступали на счет Натальи. Соответственно, последнюю могут обвинить в необоснованном обогащении, а Михаила – отдать квартиру Олегу или же выплатить ему стоимость жилья.

Другой риск связан с налоговыми вычетами. Разъяснение по этому поводу дается в письме Минфина. Например, для получения вычета при заключении альтернативных сделок с аккредитивом, следует предоставить заявление на открытие аккредитива, а также бумаги, подтверждающие перевод средств со счета покупателя на счет продавца.

Допустим, в вышеописанной ситуации Олег захочет подать на вычет при покупке жилья. Договор купли-продажи он предоставит, но не сможет подтвердить свои расходы, поскольку вся сумма или же ее часть придет Наталье со счета Михаила. И нет никаких гарантий того, что последний согласится предоставить бумаги по запросу.

Кроме того, не лишним будет осуществить проверку банка на предмет банкротства. Так, аккредитив работает с безналичными деньгами. И если банк будет признан банкротом, то забрать деньги физически не получится, ведь все, что лежит на банковских счетах, находится в обороте.

Сумма с аккредитива будет компенсирована агентством по страхованию вкладов или АСВ. Максимальная сумма покрытия в данном случае составляет 1,4 миллиона рублей. И это в большинстве случаев меньше стоимость жилья. Соответственно, для получения остальных денег нужно будет встать в очередь кредиторов.

Но банкротство не происходит внезапно. Как правило, оно сопровождается негативным новостным фоном, проблемами с переводами, ограничениями и претензиями со стороны Центробанка РФ, резкими изменениями в тактике. Например, если банк предлагает невероятно выгодные условия по вкладам, но предоставляет их с ограничениями, это явные признаки того, что дела идут неважно. В этом случае лучше совершать платежи через другой банк.

Также необходимо прописать дату передачи квартиры. Во избежание того, что продавец еще не получил деньги, а жилье уже надо передавать, срок передачи квартиры определяется в договоре купли-продажи. Для этого лучше использовать следующую формулировку: «Продавец передает квартиру покупателю в течение N рабочих дней с момента поступления денег на свой счет».

Например, это исключит ситуацию, когда покупатель уже получил ключи от квартиры, а продавец еще не получил деньги от банка. Дело в том, что для этого он должен предоставить ему выписку из ЕГРН, которую получает только покупатель. Но нет гарантии, что покупатель пойдет на контакт, если у него уже есть ключи.

В качестве версий аккредитива рассмотрим также сервис безопасных расчетов и эскроу-счет. Хотя эти варианты передачи средств очень схожи, но каждый из них обладает целым рядом нюансов.

Счет эскроу

Речь идет о банковском счете, на котором хранятся деньги на время заключения сделки. Стоимость эскроу-счета составляет около 1% от суммы сделки. Его используют в долевом строительстве. В сделках, заключаемых на вторичном рынке, эскроу практически не применяется.

Этот вариант передачи средств использует трехстороннюю форму договора. Участниками являются покупатель, продавец и банк. И в сравнении с аккредитивом, эта схема отличается большей гибкостью.

Удобство эксроу заключается в том, что его можно без труда использовать при заключении сложных сделок со множеством доплат и разветвлений в расчетах. В прочем, концептуальных отличий между эскроу и аккредитивом нет. Однако поскольку этот вариант предполагает заключение трехстороннего договора, то участникам сделки желательно запросить договор у банка заранее, внимательно ознакомившись с ним.

Отличие эскроу от аккредитива в том, что продавец так же принимает участие в соглашении. Соответственно, он имеет возможность править его текст, добавив какие-то пункты от себя.

Сервис безопасных расчетов

СБР является инструментом, который был создан специально для заключения сделок с недвижимостью. В данном случае покупатель должен перевести средства на специальный банковский счет, оплатив дополнительную услугу (электронную регистрацию сделки). Как правило, ее стоимость составляет порядка 10 тысяч рублей. Точную сумму следует узнавать в выбранном банке.

Порядок действий при выполнении данной процедуры определяется регламентом банка. Так, в Сбербанке СБР и электронная регистрация сделки оплачиваются тогда, когда переводятся средства на аккредитив. Затем стороны сделки получают СМС или онлайн-уведомления о статусе сделки и переводе платежа за жилье. После завершения регистрации, средства будут зачислены на счет продавца автоматически.

Когда используется СБР

Сервис безопасных расчетов стал самой настоящей палочкой-выручалочкой в период пандемии. Кроме того, этот способ оплаты целесообразно использовать в случаях, когда один участник сделки пребывает в другом городе или же собирается уехать на длительный срок.

Минусом услуги является тот факт, что ее оказывают лишь некоторые банки. По состоянию на конец 2022 года, ее можно было заказать лишь в Сбере и ВТБ.

Сервис безопасных расчетов во многом похож на аккредитив. Когда стороны подписывают договор, один из участников сделки оплачивает услуги за СБР. Также возможно деление расходов пополам.

Средства будут находиться на специальном банковском счете до тех пор, пока сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Далее, когда банк получить уведомление об окончании сделки от Росреестра, сервис перечислит средства на счет продавца автоматически.

Безопасно ли это

Поскольку сервис является довольно новым, он не застрахован от возникновения технических ошибок. Например, бывали случаи, когда средства после регистрации переводились не продавцу, а покупателю. В подобных ситуациях необходимо звонить в банк для того, чтобы разобраться в вопросе и все исправить.

Хуже, если покупатель окажется нечист на руку и обналичит поступившие на его счет средств. Тогда продавцу придется идти в суд.

Нотариальный депозит

В данном случае сделка проводится нотариусом. Затем он регистрирует договор в течение трех рабочих дней и после этого сразу же переводит средства на счет продавца. За подобную услугу нотариусы обычно взимают комиссию в размере 0,5% от суммы сделки.

Депозит нотариуса – удобный и безопасный инструмент взаиморасчетов. А все потому, что в данном случае можно избежать большинства серьезных рисков, возникающих при расчете через аккредитив, банковскую ячейку. Так, те средства, которые хранятся на счетах нотариусов, при банкротстве банков попросту выводятся из конкурсной программы. К тому же, деньги нельзя украсть, ведь используется безналичный расчет.

Преимущество нотариального депозита в его универсальности. Данный инструмент можно использовать при любых сделках с недвижимостью. Кроме того, он не позволяет занизить или же завысить стоимость объекта.

Как рассчитаться, используя нотариальный депозит

Рассмотрим, как происходит расчет по сделке с использованием депозита нотариуса. Участники сделки должны встретиться для подписания договора, текст которого был согласован заранее. Задачей нотариуса является удостоверение этого документа.

В договоре прописывается способ расчетов. В нем должно быть указано то, что покупатель переведет необходимую сумму на счет нотариуса после подписания договора. После этого нотариус выдаст ему документ, подтверждающий зачисление средств на депозитный счет для исполнения обязательств по договору купли-продажи. С этого момента считается, что покупатель исполнил свое обязательство по оплате квартиры (при других способах внесения средств это произойдет только после фактического получения денег продавцом).

После того, как деньги будут зачислены на счет нотариуса, он должен будет подать бумаги в Росреестр. После регистрации права собственности, средства с публичного счета нотариуса будут перечислены продавцу. Для этого последнему не придется подавать никаких запросов и предъявлять подтверждающие документы – нотариус контролирует сделку самостоятельно и имеет доступ ко всей необходимой информации.

Как снизить риски

Чтобы минимизировать риски при таком способе оплате, в договоре следует прописать сам порядок внесения средств. Продавцов может пугать тот факт, что обязательство по оплате считается исполненным тогда, когда покупатель переведет средства нотариусу. То есть, возникает ситуация, когда покупатель уже расплатился по договору, а продавец еще не получил ни копейки.

Однако волноваться не следует, ведь нотариус контролирует ход сделки. Соответственно, когда он дождется зачисления средств на счет, то передаст бумаги на регистрацию. Кроме того, специалист подскажет участникам сделки, как им лучше будет сформулировать пункт об оплате в соглашении.

Например, можно использовать следующий текст: «Расчеты по сделке купли-продажи осуществляются с использованием нотариального депозита (ФИО специалиста, реквизиты счета). Обязанностью покупателя является перечисление средств не позднее такого-то количества дней с момента подписания настоящего соглашения и до подачи бумаг на госрегистрацию. В случае, если регистрация перехода имущественных прав не состоится, покупатель может вернуть средства.

Продавец получит деньги с депозита лишь после того, как будет завершена перерегистрация права собственности на жилье. То есть, законным собственником квартиры станет покупатель».

Также рекомендуется составить соглашение, подтверждающее прием-передачу средств. По требованию покупателя о возврате средств нотариус может перевести их обратно на счет покупателя. Чтобы этого не произошло, стороны заключают договор о приеме и переводе денег. Это аналогично условиям доступа к ячейке или раскрытию аккредитива. Участники сделки прописывают срок, в течение которого должна пройти регистрация перехода права и определяют судьбу денег, когда этот период истечет. Нотариус может помочь с составлением этого документа.

Передача денег из рук в руки

Это традиционный и самый простой способ взаиморасчетов. Подписав договор, покупатель передает деньги продавцу. Вы можете передавать деньги из рук в руки в любой сделке, кроме ипотеки. Этот способ больше подходит для небольшой суммы, которую теоретически не жалко потерять. И даже в этом случае желательно иметь рычаги давления на оппонента.

Согласуйте время сделки, когда вы можете подписать договор и передать средства. Удобнее всего это сделать в МФЦ – туда все равно придется обращаться для подачи документов на регистрацию. Когда сотрудник многофункционального центра заберет документы, можно будет заплатить продавцу. Это лишь примерная схема, которая может меняться в зависимости от договоренностей сторон.

Насколько это безопасно

Сразу же отметим, что это наименее надежный способ оплаты как для продавца, так и для покупателя. Вот что нужно сделать, чтобы снизить риски:

1. Не используйте наличные – перечислите деньги на банковский счет продавца. Это безопаснее, чем иметь дело с пачкой наличных: покупателя или продавца точно не ограбят, фальшивые купюры также исключаются.
2. Совместно следить за процессом оформления перехода прав в Росреестре: регулярно проверяйте информацию на сайте Росреестра и будьте на связи, ведь если вам позвонят и сообщат о приостановлении, нужно своевременно устранять препятствия, например, исправить ошибки в документах. Но это все равно не спасет от суда, если деньги были переведены, а сделка по каким-то причинам не зарегистрирована.
3. Проверьте подлинность денег. Для этого можно арендовать счетную машину с функцией проверки подлинности купюр – это стоит около 5 тысяч рублей в сутки.
4. Передачу денег оформляем распиской в присутствии понятых, которые визируют квитанцию. Для этого нужно указать в документе ФИО, паспортные данные и подпись. Вы можете привлечь нотариуса для регистрации факта перевода денег, эта услуга стоит около 1500 рублей, но окончательная цена зависит от региона.

Если деньги переводятся на счет продавца, квитанция обычно заменяется выпиской со счета. Но в судах наибольшее значение имеет собственноручная расписка, заверенная свидетелями.

Что следует знать о способах расчетов в сделках с недвижимостью

Тезисно рассмотрим, что следует знать участникам сделок с квартирами:

1. Простую сделку можно без труда совершить самостоятельно. Например, когда у квартиры есть один собственник, один покупатель и нет обременений.
2. Если сделка альтернативная, квартира в ипотеке, есть несовершеннолетние владельцы, долги или какие-то нестандартные ситуации, лучше обратиться к юристу или риелтору – так вы сбережете деньги и нервы, а также снизите возможные риски.
3. Банковская ячейка — не самый надежный способ оплаты, так как приходится расплачиваться наличными. Используется в сделках с недооцененной или завышенной квартирой в договоре — как правило, это серые схемы, в которых принимать участие нежелательно.
4. В альтернативных сделках необходимо заранее продумать все расчеты и заключить со всеми сторонами сделки договор об осуществлении взаиморасчетов.
5. По возможности желательно избегать передачи средств из рук в руки.