Не у всех есть возможность приобрести новое жилье от застройщика. В этом случае можно поискать подходящий вариант на вторичном рынке недвижимости. Но будущему владельцу следует заранее знать, какие документы нужно проверить в первую очередь и с какими рисками может быть связана процедура покупки.
Процедура оформления сделки
Сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке регулируют Гражданский, Жилищный и Семейный кодексы РФ. Процедура покупки квартиры на вторичном рынке незначительно отличается от покупки жилья от застройщика:
- В первую очередь, потенциальный покупатель просматривает варианты на специализированных сайтах или обращается за помощью к риэлтору.
- Если подходящий вариант найден, происходит знакомство с владельцем и ознакомление с правоустанавливающими документами, справками и выписками.
- Стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Для покупателя — это гарантия резервирования квартиры, а для продавца — доказательство серьезных намерений покупателя. На этом этапе можно внести аванс или задаток.
- Может потребоваться некоторое время на получение дополнительной суммы или недостающих документов.
- Когда все бумаги собраны, осуществляется передача денег за квартиру и подписывается типовой договор купли-продажи.
- После этого документ регистрируют в территориальном МФЦ и получают выписку из ЕГРН.
Если продавец и покупатель изначально приходят к согласию и готовы заключить сделку сразу, то составлять предварительный договор нет необходимости.
Перед подписанием соглашения покупатель должен ознакомиться со всеми сопутствующими документами. Если покупка совершается под руководством риэлтора, то установить чистоту сделки — его основная задача.
Документы, на которые стоит обратить особое внимание:
- паспорта взрослых собственников и свидетельства о рождении несовершеннолетних (если таковые имеются);
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследования, выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации собственности;
- справка из паспортного стола, где указаны все зарегистрированные жильцы;
- справки из ЖКХ об отсутствии задолженностей.
В отдельных ситуациях также может потребоваться письменное согласие всех собственников на продажу квартиры, разрешение от органов опеки и попечительства.
Процедура покупки квартиры, где прописан несовершеннолетний
Основные трудности возникают при оформлении сделки купли-продажи, где объектом недвижимости фигурирует квартира, в которой прописан ребенок. Если этот факт обнаруживается до подписания договора, покупатель вправе отсрочить заключение сделки на один месяц.
Как действовать в такой ситуации:
- После осмотра недвижимости и ознакомления с документами представитель несовершеннолетнего должен получить разрешение от органов опеки и попечительства. Для этого нужно подать заявление в территориальное отделение и предоставить доказательства правомерности продажи недвижимости и отсутствие факта ущемления прав несовершеннолетнего.
- Далее осуществляется процедура снятия с регистрационного учета граждан и прописка их по новому месту жительства.
- Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, купчую от его имени подписывает его представитель и заверяет нотариус.
- После заключения сделки договор нужно зарегистрировать в территориальном МФЦ.
В нотариальной практике встречаются случаи, когда бывшие жильцы отказываются выписываться, пытаются отсрочить это или вовсе скрывают факт регистрации несовершеннолетнего. Покупатель имеет законные основания на обращение в суд и возбуждение искового производства.
Спорные моменты и риски
Рынок вторичной недвижимости считается самым опасным. Есть множество нюансов, которые позволяют признать сделку недействительной, даже если покупатель выполнил все обязательства. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки.
Основные моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание:
- После передачи собственности покупателю в квартире прописаны мать и ребенок. В будущем это может повлечь длительные судебные разбирательства и признание сделки купли-продажи недействительной.
- Ребенок проживал вместе со своим родителями до момента приватизации недвижимости, но не получил свою долю имущества. Выписать его до совершеннолетия невозможно.
- На жилой площади прописана мать-одиночка и несовершеннолетний ребенок, у которых нет возможности переехать и выписаться. Снять их с регистрации до момента совершеннолетия ребенка нельзя.
- Проблемы с выселением возникнут и в том случае, если в квартире зарегистрирован ребенок-отказник, который был усыновлен семьей из другой страны.
Прежде всего потенциальный покупатель должен ознакомиться с документами на квартиру. Если в сделке фигурирует несовершеннолетний, то к ней обязательно привлекаются органы опеки. В момент подписания договора купли-продажи все предыдущие жильцы должны быть сняты с регистрации по данному адресу.