Способы оплаты при сделках с недвижимостью зависят от типа покупаемой собственности. Если речь идёт о покупке жилья на первичном рынке, то используют безналичный расчёт. Возможна оплата по счетам, предъявляемым застройщиком, либо через эскроу счёт, который специально открывают в банке для перевода денег в рамках ДДУ. С 1 июля 2019 застройщиков обязали использовать такие счета.
Безналичный расчёт довольно прост и надёжен. Но при покупке жилья на вторичном рынке, люди хотят получить деньги наличными. В этом случае могут возникнуть риски, особенно, если речь идёт об альтернативной сделке со множеством участников.
Для того, чтобы оплата сделки произошла в рамках законов и ничьи интересы не были ущемлены, используют один из следующих способов:
- Банковская ячейка.
- Депозит нотариуса.
- Аккредитив.
Аккредитив предполагает безналичный расчёт, аренда банковской ячейки только для наличного, а через нотариуса можно перевести деньги, как в безналичной, так и в наличной форме.
Расчёты через банковскую ячейку
Идеальный способ для передачи денег является аренда ячейки в банке для сделок с недвижимостью. Банк не указывает, что именно арендатор может в ней хранить, а лишь обеспечивает сохранность ценностей и контроль над доступом к ячейке.
Арендует ячейку покупатель квартиры. При этом между ним, продавцом и банком оформляется дополнительное соглашение об использовании ячейки. В этом документе прописывают, когда и при каких условиях продавец сможет получить деньги, которые покупатель поместит в ячейку.
На практике, в соглашении указывают срок, в течение которого нужно забрать деньги. Условием их получения является предъявление документов, доказывающих факт продажи квартиры. Договор купли-продажи с печатью Росреестра о регистрации сделки является таким документом.
Дополнительно при покупке квартиры через банковскую ячейку может понадобиться выписка из домовой книги о снятии бывших жильцов с регистрационного учёта. Этот документ будет признан дополнительным доказательством совершения сделки.
Закладка денег в ячейку покупателем квартиры происходит в присутствии продавца. Покупатель пересчитывает деньги у него на виду. Пока происходит регистрация договора купли-продажи, деньги хранятся в банке. И только после процедуры регистрации продавец получит доступ к ячейке. Если же сделку не зарегистрировали, покупатель забирает деньги из ячейки.
Ключ к ячейке во время регистрации сделки либо остаётся у покупателя, либо сразу передаётся продавцу, так как последний не сможет получить к ячейке доступ без доказательств регистрации сделки купли-продажи.
В соглашении можно прописать возможность доступа к ячейке продавца и покупателя по отдельности. Это иногда необходимо на случай отмены сделки по согласию сторон, чтобы покупатель мог забрать деньги до срока доступа, указанного в договоре.
Стоимость аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью (вместе с заключением допсоглашения) варьируется от 3 до 8 тысяч рублей, что совсем немного на фоне общей цены сделки.
Расчёты через банковскую ячейку в альтернативных сделках
Сделки с большим количеством квартир и сторон договора требуют особого подхода к передаче денег. В этом случае арендуют несколько ячеек. Важно правильно составить дополнительное соглашение о доступе к каждой из них.
Для того, чтобы избежать конфликтов между участниками сделки, стоит обращаться за помощью в составлении договора к специалистам. Ими могут быть риэлторы агентства, через которое оформляется альтернативная сделка купли-продажи, компания, которая оказывает услуги по регистрации документов и сделок, а также нотариус, у которого составляли договор купли-продажи.
Расчёты за квартиру через нотариуса
Помимо аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью можно использовать депозит нотариуса. В этом случае будет произведён безналичный расчёт за квартиру.
Для перечисления денег нотариус использует свой банковский счёт. Для этого, как и при иных формах расчёта, нужно оформлять соглашение, которое прилагается к договору купли-продажи квартиры.
При регистрации договора купли-продажи у нотариуса, использование его депозита обойдётся всего в 1500 рублей. Но дополнительно банк возьмёт комиссию за перечисление денег и ещё одну комиссию за их обналичивание продавцом.
Возможность расчёта через нотариуса определена 327 статьёй ГК РФ, но в ней также указано, что покупатель может отозвать свои деньги в любой момент. Чтобы этого не происходило, в соглашении о расчётах указывают условия, при которых он сможет получить деньги обратно. Обычно речь идёт об отказе в регистрации.
При альтернативных сделках с недвижимостью расчёт у нотариуса также удобен, потому что позволяет провести весь процесс оформления документов в офисе нотариуса, а также освобождает от необходимости заключения нескольких отдельных соглашений с банком.
Расчёты за квартиру через аккредитив
Аккредитивом является обязательство банка по поручению клиента перечислить с его счёта деньги указанном лицу в случае предъявления им определённых документов.
Принцип тот же, что и при использовании банковской ячейки для сделок с недвижимостью. Отличие лишь в том, что переводятся безналичные средства, а в ячейку закладываются наличные.
Банк, в котором открыт аккредитив, является эмитентом, а тот, что выдаст деньги получателю – исполнителем. На практике это может быть один банк.
Дополнительно должна быть указана возможность банка-эмитента отозвать деньги у банка-исполнителя. Также бывает гарантированный аккредитив, при котором деньги не переводятся до заключения сделки, а хранятся в банке-эмитенте. Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает их реальный перевод банку-исполнителю ещё до окончания регистрации сделки.
Чаще всего используют именно покрытый аккредитив без права отзыва.
Недостатками таких расчётов при покупке квартиры на вторичной рынке являются:
- Большое количество документов.
- Высокая стоимость услуги.
- Затраты времени.
- Сравнительно небольшое количество банков, предоставляющих такую услугу.
- Дополнительные комиссии.
- Сложности с возвратом денег при отмене сделки.
При использовании аккредитива и банковской ячейки банк не несёт ответственность за подлинность документов, при предъявлении которых продавцу отдают деньги.
К тому же, о сделках на большие суммы банки обязаны сообщать в налоговую службу.
Всё это делает такой способ расчёт не очень популярным, тем более что люди заинтересованы в расчёте наличными деньгами, а также потому, что аккредитив не подходит для расчёта в альтернативных сделках.
Расчёты в сделке с ипотечным кредитом
Особенность купли-продажи ипотечных квартир в том, что в сделке участвует ещё и банк кредитор. Именно он обычно определяет способ передачи денег – через ячейку или безналичным переводом на счёт продавца.
За доступ к ячейке в банке для сделок с недвижимостью, в данном случае могут потребовать предъявить дополнительные документы: выписку из ЕГРН, расписку из Росреестра или расписку о получении денег.
