Что такое правоустанавливающий документ на квартиру и какие особенности их видов?

Для проведения сделки купли-продажи недвижимости гражданину необходимо иметь правоустанавливающий документ на недвижимость, которую он продаёт или же если он выступает покупателем, то он должен данный документ проверить на юридическую чистоту для законности проведения сделки и в дальнейшем исключения каких-либо спорных моментов и судебных разбирательств.

Согласно российскому законодательству получить жильё в частную собственность можно по разным причинам – это может быть унаследование квартиры, получение жилья в результате покупки или дарения, в результате мены, ренты, по договору долевого участия, прочее.

Отличие правоустанавливающего и правоподтверждающего документов

Согласно Федеральному закону №218, в статье 21 указаны основные требования на возникновение права собственности у граждан России. В данном документе прописаны все моменты, связанные с приобретением права собственности, какие нюансы и особенности оно имеет, а также описаны ограничения и обязательства гражданина.

В самом Федеральном законе также прописаны основные требования, которые выдвигаются к самому оформлению права собственности, то есть к правоустанавливающим документам. Для данного документа важным моментом является то, что он составляется одним или несколькими сторонами, обязательно должны быть расписаны моменты, которые связаны с заключением самой сделки по установлению права собственности и прописан факт появления нового объекта и юридических прав на него.

Основными правоустанавливающими документами являются:

• договор купли-продажи недвижимости;
• договор дарения;
• договор приватизации;
• документ, который подтверждает право гражданина на квартиру в результате наследования;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор долевого участия;
• акт ввода недвижимости в эксплуатацию;
• договор социального найма.

Что касается правоподтверждающих документов, то они выдаются уже непосредственно регистрационными органами и показывают факт наличия права собственности в Едином реестре. К правоподтверждающим документам относится выписка из ЕГРН.

Как проверить подлинность документов

Юридическая чистота документов на недвижимость – это очень важный момент при заключении сделки. Большинство граждан России обращаются в юридические или нотариальные конторы, а также агентства по недвижимости для того, чтобы проверить будущую покупку на чистоту, дабы в будущем с ней не возникло проблем или не всплыли какие-либо подводные камни.

Недвижимость не должна иметь каких-либо обременений или долгов, документы не должны быть подлинными или сфальсифицированными.

Проверку на подлинность документов также можно заказать и у территориального регистрационного органа, который предоставить выписку из Росреестра на текущую дату, а также можно взять выписку из домовой книги и из БТИ, чтобы проверить наличие обременений.

Очень важным моментом при проверке документов отводится именно дате регистрации документов и наличии подписей и печаток. В самих документах недолжно быть исправлений, ошибок или прочих корректировок.

Стоимость оформления квартиры

Оформление правоустанавливающего документа на квартиру не из дешёвых услуг. Стоит понимать, что сама подготовка документов будет стоить:

• Выписка из БТИ – около 1000 рублей.
• Выдача кадастрового паспорта 2000 рублей.
• Обращение в кадастровую палату 200 рублей.
• Услуги нотариуса – составление, оформление и заверение договора от 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости.
• Государственная пошлина 300 рублей. Оплачивается только, если граждане не пришли к единому соглашению и обращаются в суд.
• В таком случае понадобится ещё и составление искового заявления, стоимость которого в районе 500 рублей.

Как доказать право владения

С 2016 года и по сегодняшний день действует отмена выдачи свидетельства о получении права собственности на квартиру. Согласно нововведениям в законодательство Российской Федерации граждане при регистрации данного права гражданин получают выписку из ЕГРН. В случае утери, гражданин может получить выписку:

• через портал Госуслуг – необходимо оформить заявку на получение выписки из Единого реестра. Для этого гражданину необходимо зарегистрироваться на сайте.
• Через Многофункциональный центр. Можно обратиться как лично, так и подать заявку через интернет.
• Обратиться в Росреестр лично и оформить заявление на получение выписки о праве собственности.

Стоит помнить, что развернутую выписку может получить только собственник жилья, а стандартную любой гражданин. Срок выдачи выписки органичен.

На каких основаниях граждане владеют жильём

Как мы уже указали выше, для того чтобы распоряжаться, пользоваться недвижимостью, гражданин должен иметь соответствующие документы на неё. Рассмотрим более детальней каждый из них.

Договор купли-продажи недвижимости

Данный правоустанавливающий документ является гарантом владения и права на определённый объект гражданином Российской Федерации. Договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному заверению и составляется в момент заключения сделки. В нём есть вся необходимая информация о сторонах сделки и о объекте. Подлинность данного документа неоспорима, поскольку он имеет юридическую силу и перед регистрацией обязательно должен быть проверен и заверен нотариусом.

Завещание

Данный вид документа является подтверждением того, чтобы гражданин получил в своё право недвижимость или её часть в результате наследования. В данном случае алгоритм действий при регистрации права собственности на недвижимость отличается от первого и зависит от нескольких факторов:

1. самого желания гражданина, который составил завещание;
2. законности завещания.

Согласно российскому законодательству воля умершего должна быть непременно выполнена в законном порядке, но существуют случаи, когда родственники подают в суд для решения конфликтных ситуаций, которые возникли в процессе получения права собственности и деления имущества умершего.

Договор дарения

Данный вид правоустанавливающего документа подразумевает оформление дарственной на объект, который передаётся от одного гражданина к другому на безвозмездной основе. Между сторонами оформляется соглашение, то есть договор, в котором прописываются все основные моменты связанные с приобретением права собственности новым владельцем.

Договор мены

Договор мены – это договор, на основании которого граждане совершили обмен недвижимостями. Данный вариант подразумевает равноценный обмен. В случае если граждане, к примеру, меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную, они оговаривают доплату.

Договор долевого участия

Данный вид правоустанавливающего договора оформляется в случае, если сторона покупает квартиру в новостройке, которая ещё находится на этапе застройки и сам дом не сдан в эксплуатацию. На основании данного договора гражданин после сдачи в эксплуатацию получает право собственности на купленный объект, а также гражданин имеет полное право продать недостроенный объект, если он ему не нужен. В данном случае документом, который подтверждает право собственности на квартиру будет выступать именно договор долевого участия.

Договор ренты

Данный вид правоустанавливающего документа имеет ряд своих особенностей, поскольку на его основании гражданин передаёт недвижимость другому гражданину для пользования, при этом с ежемесячной оплатой за него. Данный вид договора обязательно должен быть нотариально заверен и зарегистрирован, а также он подлежит государственной регистрации.

Рента – это обременение на недвижность, поскольку фактически гражданин передаёт право на пользование и распоряжение своей недвижимостью другому человеку.

Какие документы остаются у сторон после проведения купли-продажи квартиры

Очень часто граждане задаются вопросом, какие же документы остаются на руках и свидетельствуют о факте совершённой сделки?

1. Стороны получают договор купли-продажи квартиры, который ранее был ими подписан и зарегистрирован в Росреестре. При проведении регистрации стороны подают три экземпляра – два для сторон сделки и третий остаётся в регистрационном органе.
2. Акт приёма-передачи квартиры в право собственности.
3. Расписка о получении оплаты продавцом от покупателя за недвижимость.
4. Если квартира была куплена у гражданина, который состоит в браке, то покупатель получает и соглашение от супруга/супруги на продажу недвижимости.
5. Выписку из ЕГРН – данный документ получают обе стороны.

Правоустанавливающие документы являются обязательными документами, которые необходимо предоставить продавцу при совершении любого рода сделок, поэтому пренебрегать их получением не стоит. Гражданин обязательно должен интересоваться изменениями в законодательной базе, которые касаются порядка получения правоустанавливающих документов для того, чтобы понимать текущую ситуацию в случае продаже своей недвижимости или же приобретении новой.