У любого объекта недвижимости есть кадастровая стоимость. В некоторых случаях она не подтверждена документально до определенного времени. Например, если участок еще не поставили на учет в кадастре и нет межевого дела. Но, государственную оценку это не отменяет.
Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которую определяет государство. Этот показатель нужен для того, чтобы правильно рассчитать имущественный вычет, пошлину при оформлении наследства, при продаже или сдаче в муниципальную аренду.
Часто кадастровая стоимость отличается от рыночной цены объекта. Например, купленная за 7 миллионов квартира после ремонта стоит 9, но по кадастровой цене все 14. Продать квартиру по кадастровой цене нереально, потому что речь идет о переплате не пары тысяч рублей, а 5 миллионов. К тому же больше придется платить налог и пошлину. Что делать в такой ситуации? Кадастровую стоимость можно оспорить. Но, не всегда это будет выгодно делать.
Почему кадастровая цена может отличаться от рыночной?
Кадастровая оценка не является постоянным показателем. Раз в 5 лет для регионов она должна пересматриваться, а в федеральных городах это делается раз в 2 года.
В идеале кадастровая оценка жилья или земельного участка должна быть максимально приближена к рыночной, чего нет на практике. Так происходит, потому что оценщики не проверяют реальное состояние объекта, а оценка осуществляется на основании общих показателей: район, возраст дома, площадь квартиры.
Занимается вопросами кадастровой оценки недвижимости Центр кадастровой оценки недвижимости. Но, делать это может и частная организация, если аккредитована, а инженеры имеют допуск к кадастровым работам.
Ошибка в кадастровой оценке может быть из-за неверных данных Росреестра:
- в первичной документации на дом указаны неверные данные, а при регистрации это не проверили. Например, застройщик указал, что стены в доме из монолитных плит, а на самом деле там кирпич;
- в Росреестре ошиблись при регистрации жилья. Например: в исходных документах было указано, что площадь квартиры 104 квадратных метра, а после регистрации там почему-то уже 100.
Из-за того, что оценщики кадастра берут данные из Росреестра, и не проверяют их достоверность появляется завышенная оценка объекта недвижимости.
Как устранить ошибку?
Есть 2 варианта: досудебный и судебный. В большинстве случаев исправить косяк оценщиков можно без суда, алгоритм действий таков:
- обратиться в территориальное по месту нахождения недвижимости отделение ГБУ или МФЦ;
- написать заявление об пересмотре кадастровой оценки, приложить подтверждающие ошибку документы;
- подождать решения – его должны выдать в письменной форме.
Решение по заявлению принимают в течение 30 дней, а исправят ошибку в течение 60 дней.
Заявление можно написать по такому образцу:
- от кого и куда подается;
- «просьба пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу….., кадастровый номер….При необходимости внести изменения в документацию и провести перерасчет»;
- список прилагаемых документов;
- дата и подпись.
Требование в заявлении обязательно нужно подтвердить документально. Например, если кадастровая оценка выше фактической из-за неправильно взятой площади квартиры, то можно показать технический или поэтажный план жилья.
Еще одним вариантом решения проблемы без суда является обращение в комиссию по рассмотрению споров. Такие отделы работают при Росреестре, но периодически их расформировывают и называют иначе. Уточнить информацию можно в МФЦ.
В комиссию нужно подать на рассмотрение такие документы:
- заявление о пересмотре (пишется так само, как в ГБУ);
- выписка из ЕГРН;
- копия правоустанавливающего документа на жилье;
- отчет о рыночной оценке стоимости жилья.
Оценку придется делать за свой счет, это стоит около 20 000 рублей. В федеральных городах в 2-3 раза дороже.
Ответ на заявление комиссия должна дать не позже, чем через 30 дней после обращения. Если они откажут, и это будет необоснованно, можно обращаться в суд.
Уже на этом этапе придется заплатить не меньше 20, 5 тысяч рублей – за оценку и получение выписки ЕГРН в бумажном виде. Не всегда оправданы и такие траты, потому что при следующем определении кадастровой стоимости ошибка может быть исправлена, а на разбирательства потратиться гораздо больше.
Обращение в суд
Можно не обращаться в комиссию, а сразу идти в суд. Не экономиться ничего – ни деньги, ни время, потому что:
- для суда все равно нужно будет делать отчет рыночной оценки жилья;
- деньги нужны на услуги юристов и оплату судебного сбора;
- на судебные разбирательства уйдет не меньше 2 месяцев.
Даже в случае одобрения иска переплаченный ранее налог из-за завышенной кадастровой стоимости возвращать не будет. В итоге: можно потратить на суды и споры с Центром кадастровой оценки недвижимости больше, чем сумма переплаченного налога.
Оспорить кадастровую стоимость жилья можно, если она реально завышена. Но, не всегда это выгодно. Если вы оказались в подобной ситуации и вам нужна консультация юриста, обращайтесь к нам – это бесплатно.
