Внесение изменений в конструкцию квартиры – дело частое, особенно что касается вторичного жилья. Но, не все строительные работы собственник может осуществлять так, как ему захочется, не спрашивая при этом разрешения у посторонних лиц. Так, некоторые виды перепланировки в любом случае придется узаконить, иначе – штраф, административная ответственность и риск остаться без жилья.
Далее поговорим о том, как можно узаконить перепланировку в судебном порядке, можно ли это сделать без суда и что будет, если узаконить строительные работы все же не получится.
Как можно узаконить?
Идеальный вариант – сначала составить проект, потом получить разрешение на его реализацию в БТИ, а уже потом проводить строительные работы и узаконить все это дело. Но, зачастую люди сначала делают ремонт, а уже потом начинают заниматься легитимностью внесенных архитектурных корректировок.
Комментарий юриста: узаконить перепланировку, на которую изначально не было выдано разрешение, довольно сложно. Обращаться же можно или в местный муниципалитет, или в суд. В суд – если в муниципалитете откажутся регистрировать изменения в плане квартиры как законные.
Так как в муниципалитете узакониванием перепланировки может заниматься не один специалист, лучше сразу обращаться в МФЦ. Если времени нет, нужно сделать все быстро, то можно обратиться в частную компанию. Однако, в этом случае обратите внимание на стоимость – заплатить придется в 3-5 раз больше.
Что нужно узаконивать?
Не все «переделки» в квартире придется согласовывать с БТИ или муниципалитетом:
- переустройство – это простой вид строительных работ, который не подразумевает изменения технического плана помещения. Под переустройством подразумевается замена коммуникаций, некоторых конструкционных элементов на более новые и удобные, безопасные. То есть с технической стороны все остается также, но комплектующие лучше. Переустройство не нужно узаконивать;
- перепланировка – изменение положения комнат, их площади, но без увеличения площади самой квартиры. Такой вид строительных работ нужно узаконивать и лучше предварительно получить на это разрешение, так как некоторые работы по перепланировке могут быть запрещены из соображений безопасности не только владельца квартиры, но и остальных жителей дома;
- реконструкция – более масштабный вид перепланировки, при котором уже меняется общая площадь квартиры. Например, если объединяются две квартиры в одну, или делается многоуровневая квартира. Такой вид строительных работ обязательно нужно узаконить, но предварительно нужно получить разрешение на их проведение.
Как узаконить?
Рассмотрим вариант досудебного решения вопроса – через МФЦ. Порядок примерно таков:
- составление проекта перепланировки и сбор документов. Проект можно заказать в частной фирме – чем сложнее он будет, тем дороже обойдется. Также на цену повлияют и сроки выполнения;
- подача документов в МФЦ и заявление. Специалист их проверяет, выдает расписку о получении, и передает заявку на рассмотрение;
- получение ответа – отказ или одобрение заявки. Если отказ, то его можно попробовать обжаловать в суде. Если одобрение – то нужно внести изменения в технический паспорт жилья.
Образец заявления:
В случае отказа возможно наступление некоторых неприятных для владельца последствий – если комиссия установит, что проведенные работы небезопасны для строения и жильцов, нарушает нормы СанПина, то собственника могут обязать вернуть все, как было, а также заплатить штраф. Игнорирование таких предписаний может привести к самому негативному – жилье арестуют и продадут. Вырученную сумму, за вычетом штрафа, вернут владельцу, но в таком случае квартиры продают по цене ниже, чем рыночная, так что убыток будет ощутим.
Узаконивание через суд
Отказ в муниципалитете обязательно будет содержать причину. В большинстве случаев – то, что сделал собственник, невозможно узаконить, так как это нарушение всех возможных правил. Если же владелец уверен в том, что отказ неправомерный, и своими действиями он не создает опасность, то узаконить перепланировку можно попробовать через суд. Порядок примерно таков:
- сбор документов;
- составление иска в суд;
- оплата госпошлины за судебные расходы, передача документов в судебную канцелярию;
- получение решения суда.
Дальше все будет зависеть от того, что решит суд. Если иск удовлетворят, то с решением суда можно обращаться повторно в МФЦ и вносить корректировки в технический паспорт. Если откажут – выполнять предписания суда.
Для суда нужно собрать такие документы:
- письменный отказ из МФЦ;
- техническая документация на квартиру;
- проект перепланировки;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- копия паспорта истца;
- исковое заявление;
- квитанция об уплате госпошлины.
Если у собственника есть дополнительные документы, которые имеют отношение к делу и служат доказательной базой, их также можно приобщить к иску. Образец иска:
Стоимость
Есть две основных статьи расходов: на строительные работы и на узаконивание всего этого. Сумма первого будет сугубо индивидуальной, а вот что касается юридической стороны вопроса, то траты будут примерно таковыми:
- проект перепланировки – от 10 000 рублей и это минимум;
- оформление нового технического паспорта – около 5 000 рублей;
- если несколько владельцев, то нотариальное согласие на перепланировку от каждого – около 1000 рублей на одну доверенность;
- госпошлина для суда – 300 рублей;
- внесение изменений в ЕГРН – около 350 рублей.
Итого, при самых оптимистичных прогнозах и без привлечения сторонних специалистов, делая все самостоятельно, придется потратить минимум 16 000 рублей. Но, зачастую таким минимум обойтись не удается.
Сроки
Узаконивание перепланировки дело не быстрое:
- подготовка проекта и нужно документации – до 1 месяца;
- подача документов в МФЦ, ожидание решения – до 2 месяцев;
- судебные разбирательства – до 2 месяцев;
- вступление в силу решения суда – месяц с даты оглашения;
- внесение изменения в документацию квартиры – до недели.
Если в процессе не возникнет никаких сложностей, то на процесс узаконивания уйдет до полугода.
Ответственность
В целом, узаконить перепланировку уже по факту сложно, особенно, если проведенные работы существенной изменили конструкцию помещения. Не узаконивать такие работы еще хуже, так как могут наступить следующие санкции:
- штраф около 2 500 рублей и требование вернуть все к изначальному виду. А это дополнительные расходы на строительные работы;
- принудительные работы по приведению квартиры в первоначальный вид, согласно техническому паспорту, которые также придется оплатить;
- конфискация жилья и его продажа с торгов. Вырученная сумма будет возвращена за вычетом штрафа, но продаются такие квартиры дешевле, чем их реальная цена.
Кроме административной ответственности обратите внимание на такие последствия:
- квартиру не получится продать, так как есть непорядок с документами;
- невозможно провести приватизация, по той же причине.
Отсутствие приватизации значит, что не получится квартиру передать по наследству, обменять, продать, заложить в банке и так далее – невозможны любые юридические операции с недвижимостью.
Если у вас проведена перепланировка, и вы не знаете, как ее правильно и быстро узаконить, обращайтесь к нашим юристам.
