Платить налоги мало кому нравится, а тем более, когда продаешь свое имущество и нужно часть дохода отдать государству. Поэтому вопрос «А можно ли продать жилье и не платить налог с дохода» распространен. Ответим на него подробно в статье далее.
О каком налоге вообще идет речь?
С полученного дохода гражданин РФ должен уплатить налог 13%. Известный всем как НДФЛ – налог на доход физических лиц. Если жилье продает не резидент Российской Федерации, то ставка налога для него 30%.
Неуплата налога влечет за собой санкции со стороны ФНС: они начислят штраф за неуплату, пеню за каждый день просроченного платежа и сам налог тоже все равно придется уплатить. Если налогоплательщик не будет выполнять свои обязанности, то ФНС передает дело приставам, которые долг будут взыскивать в принудительном порядке: арестуют карты, заберут оттуда деньги в счет погашения долга.
Когда НЕ нужно платить налог?
НДФЛ с продажи квартиры не нужно будет платить, если:
- Если в собственности жилье больше 3 лет, и оно единственное*. Каким образом оно получено в собственность значения не имеет. Это может быть и договор купли-продажи, вступление в права наследования, договор дарения.
- Если продаваемая квартира не единственная, но была получена в собственность до 1 января 2016 года и срок владения не меньше 3 лет.
- Если продаваемая квартира в собственности после 1 января 2016 года и в собственности она больше 5 лет.
Из этих правил есть исключения. Продавать жилье без налогообложения после владения им трех лет можно, если:
- Оно было получено в наследство.
- Оно было куплено у близкого родственника: родные братья или сестры, бабушки или дедушки, родители, дети.
- Оно было получено по договору пожизненного содержания с рентой.
Единственным жильем считается, если в собственности продавца больше нет квадратных метров. Учитывается как свое жилье и доля в каком-то доме, имущественные права на часть жилья.
Рассмотрим типичную ситуацию:
Иванов продал свою однокомнатную квартиру, которая была у него в собственности 4 года. Но, кроме квартиры он также имеет имущественную часть (1/2) в однокомнатной квартире, которая осталась после расторжения брака. Иванову придется платить налог с продажи, потому что формально он продал не единственное жилье, а проданная квартира была у него во владении меньше, чем 5 лет, она не получена по наследству или в дар.
Как определяется налог на квартиру?
При расчете налога учитывается 4 фактора:
- Когда было куплено жилье – до 2016 года или после.
- Стоимость квартиры в договоре купли-продажи (именно поэтому многие намеренно занижают стоимость жилья, чтобы с суммы меньше считали налог).
- Какие расходы понес гражданин, когда покупал квартиру.
- Был ли использован имущественный вычет, весь или полностью, возможно какая-то сумма с него осталась.
Если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то за основу налоговой базы будет браться сумма, которая указана в договоре купли-продажи.
А вот если жилье было куплено уже после 1 января 2016 года, то за основу налоговой ставки будет браться кадастровая стоимость квартиры. Это может быть невыгодно, потому что: кадастровая цена жилья иногда не соответствует действительности, она завышена. Выходит, что по факту продавец должен заплатить налог с той суммы, которой не получал. И если разница существенна, то лучше обратиться в суд для пересмотра кадастровой оценки жилья, а уже потом платить налог.
Можно ли вообще не платить налог с продажи?
Если ваш случай не относится к тем, которые мы перечислили выше, то совсем не платить налог не получится. Но, можно его снизить, использовав имущественный вычет или уменьшить стоимость квартиры на размер расходов на ее покупку. Оба варианта дальше рассмотрим предметно.
Использование имущественного вычета
Вычет – самый простой способ. Полученную за квартиру сумму можно уменьшить на один миллион рублей. Именно столько составляет имущественный вычет. А уже от оставшейся суммы будет считаться налог НДФЛ.
Эту возможность раньше люди использовали как лазейку вообще уйти от налога по сделке ДКП. В договоре писали, что квартира продается за 1 миллион рублей, а так как эта сумма входит в лимит налогового вычета, платить налог с дохода уже не нужно. Способ так себе. Потому что если дело дойдет до суда по каким-то причинам, и покупатель захочет расторгнуть сделку, то продавец получит обратно квартиру, а покупатель только 1 миллион рублей – все же должно быть по договору. Продавцу ничего, а покупатель остается в дураках.
Уменьшение стоимости квартиры на размер расходов на ее покупку
Звучит несколько запутанно. Объясним, как это работает.
Под расходами на покупку жилья подразумевается не только цена в ДКП, но и сопутствующие траты. Например, проценты по ипотеке, кредиту, расходы на оформление. На сумму этих расходов можно уменьшить стоимость квартиры. Как с имущественным вычетом.
На примере: Маша купила квартиру в ипотеку за 5 миллионов рублей. А продает ее за 6,5 миллионов рублей. Ее доход в такой сделке только 1,5 миллиона рублей, и именно эта сумма будет облагаться налогом.
Продавец сам решает, какой метод снижения налоговой ставки ему выбрать: имущественный вычет или снижение стоимости квартиры на размер ее расходов. Один способ не исключает второй: в этом году можно применить вычет, а в другой раз снижение расходов. Но, совсем не платить налог, если не вышел срок его давности – не получится.
Подведем итог
Не платить налог с продажи можно, если она в собственности больше 3 или 5 лет (в зависимости от даты регистрации права собственности). Во всех остальных случаях не платить налог вообще не получится. Но, можно уменьшить базу налогообложения, если применить имущественный вычет или расходы на покупку жилья.
Если вам нужна консультация юриста по вопросам купли-продажи недвижимости, обращайтесь к нам. Пишите в обратную связь или звоните по указанным контактам – юридическая помощь у нас бесплатна.
