Многие виды бизнеса требуют наличия помещений под склад, офис, размещение производственных линий и т. д. Индивидуальный предприниматель может располагать как собственными нежилыми помещениями, так и снимать их. И если бизнес не приносит ожидаемой прибыли, и вы решили закрыть ИП, то и от нежилой недвижимости, скорее всего, придется избавиться.
И здесь возникает вопрос: следует ли платить НДФЛ с той суммы, которая была получена от продажи объектов? Если же налог придется уплатить, то с какой стоимости его считать: с кадастровой или же с реальной выручки? На эти и другие вопросы мы ответим ниже.
Общие положения
Чтобы лучше разобраться в данном вопросе, рассмотрим такую ситуацию: индивидуальный предприниматель владеет тремя помещениями. Первое он купил два года назад, но не использовал в бизнесе, второе – 9 лет назад, организовав там склад, третье помещение находилось в собственности предпринимателя 11 лет, и в бизнесе так же не использовалось.
Когда и за что платить
В вышеописанной ситуации ИП придется заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи двух нежилых помещений – того, которое сдавалось в аренду, и того, которое было куплено два года назад. В последнем случае, еще не истек минимальный срок владения, а потому налог заплатить придется. Собственнику не нужно декларировать доход от продажи и платить налог с третьего помещения, потому что оно не использовалось в хозяйственной деятельности.
Однако, если третье помещение все же было задействовано в бизнесе, то уплаты НДФЛ не избежать. Например, если оно пару месяцев использовалось для хранения товаров в далеком 2012 году, а затем пустовало, вам все равно придется платить налог с дохода от продажи.
Особенности начисления налога
Так как ИП продал нежилое помещение, ранее используемое для ведения бизнеса, то доход от продажи подлежит налогообложению. Не имеет значения, что до продажи помещение находилось в собственности более 10 лет. Минимальных сроков для безналоговой продажи коммерческой недвижимости нет.
Также не имеет значения, есть ли у продавца объекта статус ИП — налог нужно платить в любом случае. Для индивидуальных предпринимателей налог исчисляется в соответствии с используемым им режимом, а с лица, не имеющего такого статуса, в том числе бывшего индивидуального предпринимателя, взимается НДФЛ.
Допустим, вы продали арендованное коммерческое помещение после окончания регистрации ИП. Таким образом, выручка от реализации облагается НДФЛ по ставке 13%.
Можно ли применить имущественный вычет
Обратите внимание, что объявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилых помещений, которые находились в собственности менее минимального срока и не использовались для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому бизнесмену рассчитывать на имущественный вычет не приходится.
Особенности расчета
Для расчета налога нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Учитывать следует ту кадастровую стоимость, которая указана в ЕГРН на 1 января того года, когда помещение было продано.
Выберите наибольшую из следующих сумм:
- цена договора, если она равна или превышает кадастровую стоимость объекта, умноженную на понижающий коэффициент 0,7;
- кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на 0,7, если фактическая цена недвижимости (по договору) меньше этого показателя.
Чтобы лучше разобраться в процессе расчета, рассмотрим пример. Допустим, в 2021 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 рублей. Его кадастровая стоимость на 1 января 2021 года составляет 6 000 000 рублей. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с ценой продажи: 6 000 000 × 0,7. Получаем 4,2 миллиона рублей.
Цена по договору выше, поэтому вы должны рассчитать налог, взяв за основу ее. Сумма налога на доходы физических лиц составит: 4 300 000 x 0,13. Получаем 559 тысяч рублей.
Иногда для скорейшего заключения сделки, вам приходится снижать цену продажи или уступать уже конкретному покупателю, решившему поторговаться. И если в итоге помещение продается, например, за 4 миллиона рублей, то налог придется заплатить, взяв за основу кадастровую стоимость объекта. А все потому, что при умножении на коэффициент на 0,7, она будет выше цены договора. Налог в данном случае составит: 4 200 000 × 13% = 546 тысяч рублей.
Если недвижимость была продана в 2021 году, то декларацию нужно будет подать до 30 апреля 2022 года, а налог уплатить до 15 июля того же года.
Если помещение не использовали в бизнесе
НДФЛ при реализации недвижимого имущества не уплачивается, если на дату совершения сделки истек минимальный срок владения:
- три года, если имущество получено в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в результате приватизации;
- пяти лет, если имущество было приобретено иным путем (данное правило распространяется также и на коммерческую недвижимость, которая не использовалась для ведения предпринимательской деятельности).
Кроме того, минимальный срок в три года действителен, если жилье является единственным на дату продажи.
Если срок владения короче, вам нужно будет подать декларацию и заплатить налоги. На данный момент в судебной практике нет ситуаций, когда бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока пребывания и не использовал в предпринимательской деятельности, налоговые органы доначислили НДФЛ в результате продажи.
Судебная практика
Вот несколько примеров, когда налоговые органы решили взыскать НДФЛ с бывших предпринимателей. Гражданин продал нежилое помещение, использовавшееся им для ведения предпринимательской деятельности. Объект был реализован до истечения минимального срока владения, и не был задекларирован доход от продажи. Налоговый орган доначислил НДФЛ, пени и штраф, и суд согласился.
Рассмотрим также другой случай. Собственник продал нежилое помещение, находившееся в его собственности, до истечения минимального срока пользования. Продавец задекларировал доход от продажи, заявив на него имущественный вычет.
В предоставлении вычета мужчине было отказано, поскольку помещение предназначено для ведения бизнеса, а не для личных нужд. Поэтому никаких вычетов по этим помещениям производиться не может.
Дополнительным аргументом в пользу отказа в вычете было то, что когда собственник был индивидуальным предпринимателем, его основной деятельностью была сдача в аренду собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов. Суд встал на сторону налоговиков.
Как отчитаться о продаже помещения
Вернемся к ситуации, описанной вначале статьи. Допустим, бывший ИП продал три нежилых помещения в 2021 году и отразил доход от продажи только двух из них в декларации 3-НДФЛ. В таком случае налоговики обязательно обратят внимание на этого налогоплательщика. А все потому, что у них будет информация из Росреестра, подтверждающая факт продажи трех помещений. Также налоговики будет располагать данными о стоимости коммерческой недвижимости и ее покупателях.
В такой ситуации ИФНС, скорее всего, попросит продавца объяснить, почему при продаже трех нежилых объектов им был задекларирован доход и рассчитана сумма НДФЛ только по двум из них.
Получив такой запрос из налоговой, бывший предприниматель может отчитаться о продаже, написав ответное письмо. В нем следует указать такую информацию:
- Одно из помещений было куплено более 10 лет назад в рамках инвестирования в недвижимость. Эта недвижимость никогда не использовалась в коммерческих целях. Например, объект не сдавался в аренду с момента покупки.
- По данной недвижимости собственник исправно платил налог на имущество физических лиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН (здесь указывается тот налоговый режим, на котором работал заявитель). Суды рассматривают уплату налога как дополнительный аргумент в пользу ИП. Ведь УСН не платит налог на недвижимость с бизнес-объектов, не включенных в региональный перечень недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости.
За два других объекта собственник подал декларацию и уплатил налог. Подобного объяснения должно быть достаточно.
