Продавая недвижимость, человек получает доход. Следовательно, законодательство РФ обязывает его заплатить подоходный налог. Как рассчитать сумму платежа и можно ли избежать выплаты, расскажем в этой статье.
Сведения о налоге на продажу дома
Деньги, полученные с продажи недвижимости и иного имущества, считаются получением дохода. Налоговый кодекс требует своевременных выплат налога с продажи дома. О расчёте суммы платежа и льготах для некоторых владельцев недвижимости сказано в статье 217 НК РФ. Они касаются срока владения квартирой или домом на момент их продажи.
Как рассчитать сумму?
Требование платить налог с продажи дома различается в зависимости от срока владения данным объектом недвижимости – менее или более 3 лет.
Дом находится во владении менее 3 лет
Устоявшееся мнение гласит, что продавая дом, который находится во владении менее 3 лет, нужно платить подоходный налог. Однако есть ряд нюансов, указанных в ФЗ №382. Этот нормативный акт внёс изменения в Налоговый кодекс, в том числе и в статью 217.1.
Налог не выплачивается:
- С объектов недвижимости, приобретённых в 2016 году и ранее. На 2020 год этот срок уже больше 3 лет, поэтому требование устарело.
- С подаренных квартир, если дарители близкие родственники одариваемых.
- Унаследованной недвижимости.
- Приватизированной.
- С собственности лиц, заключивших договор пожизненной ренты с предыдущим владельцем.
Дополнительные изменения внёс ФЗ №210, согласно которому НДФЛ можно не платить и при превышении трёхлетнего срока, если продавец не имеет иного жилья на момент госрегистрации проданной квартиры за новым владельцем.
При этом не учитывается жильё, купленное в течение 90 дней перед госрегистрацией. Так, продавец получает возможность не платить налог и купить новое жильё.
Четвёртый пункт статьи 217.1 НК РФ устанавливает пятилетний период владения для тех, кто не попадает под действия льгот трёхлетнего периода.
Дом находится во владении более 3 лет
При владении недвижимостью более 3 или 5 лет, придётся платить подоходный налог.
Налог на продажу дома рассчитывают на основании:
- Ставки НДФЛ.
- Базы налогообложения.
- Соотношения цены и кадастровой стоимости.
Для резидентов РФ и тех, кто таким статусом не обладает, установлены различные ставки налога. Резидентом считается тот, кто проживает в России более полугода в году. Граждане России, проживающие менее данного времени, сохраняют статус резидентов, если:
- Уехал за границу на учёбу, лечение или работу по добыче углеводородов сроком меньше 6 месяцев.
- Служат в армии РФ за пределами страны.
- Государственные и муниципальные служащие, отправленные в командировку.
Для резидентов налоговая ставка за продажу дома равна 13%. Дополнительно они вправе получить налоговый вычет и льготы при параллельной покупке жилья. Нерезиденты заплатят 30% налога.
Налог взимается только с квартир и домов дороже миллиона рублей. Понизить стоимость можно за счёт налогового вычета. Иные попытки снизить размер выплат натыкаются на требование рассчитывать размер налога по кадастровой стоимости квартиры.
Уменьшение налога
Не попадая в категорию льготников, граждане вправе снизить размер налога с продажи дома:
- С помощью налогового вычета.
- При учёте понесённых расходов (на строительство дома или ремонт купленного жилья).
Применить можно только один вариант, какой именно – стоит выбирать, исходя из конкретной ситуации. Учёт понесённых расходов чаще позволяет получить большую скидку по налогу.
Имущественный вычет
Преимущество вычета с продажи квартиры в возможности его получения за каждый налоговый период. То есть раз в год можно вычесть до миллиона рублей.
Если квартира стоит не намного больше этой суммы, 13% от остатка (после вычета) будет небольшой суммой.
Продажа долей квартиры позволяет оформить отдельные договора на каждую долю. В результате НДФЛ часто не приходится платить вовсе, так как стоимость доли менее миллиона рублей.
Расходы на строительство
Продав построенный дом можно получить вычет в соответствии с размером затраченных на строительство средств. Для этого необходимо сохранять все документы, подтверждающие покупку строительных материалов и заказ работ.
Как выгоднее снизить налог с продажи квартиры или дома – с помощью налогового вычета или компенсации строительных расходов? Всё зависит от конкретных сумм. Если расходы на стройку составили более миллиона рублей, то предпочтительно получить их компенсацию. В ином случае – вычет по налогам.
Расходы на покупку дома
Продавая недвижимость, приобретённую ранее по договору купли-продажи, можно снизить налог на сумму, указанную в договоре.
Принцип тот же, что и в описанной выше ситуации – этот вариант выгоден, если стоимость дома больше миллиона рублей.
Процесс уплаты налога
Обязанным платить налог при продаже дома необходимо соблюдать требования Налоговой службы, чтобы не попасть в число уклоняющихся от уплаты.
Нужно:
- Оформить договор с покупателем.
- Собрать документы для налоговой.
- Заполнить декларацию до конца апреля следующего года.
- Подать заявление на предоставление вычета или учёт расходов.
- Получить документ на оплату.
- Оплатить до середины июля.
Следуя данному алгоритму, удастся избежать проблем с учётом налогов.
Документы
В Налоговую службу вместе с заявлением необходимо подать:
- Паспорт.
- Договор купли-продажи.
- Выписку из ЕГРН.
- Доказательство поступления денег от покупателя квартиры.
При получении вычета по расходам на строительство или ремонт также необходимо представить все чеки, подтверждающие суммы расходов.
Сроки и способы оплаты
Налоговая служба проверит документы и выдаст квитанцию на оплату налога с продажи квартиры. После этого можно переводить деньги. Крайний срок, согласно статье 228 НК РФ, 15 июля года, следующего за отчётным.
Оплатить можно:
- В банке.
- Через терминал.
- С помощью интернет-банкинга.
- На странице ФНС.
В силу удобства всё больше людей использует вариант оплаты онлайн.
Кто может избежать выплат?
Не платить налог с продажи дома могут:
- Граждане, попадающие под льготы на основании трёх и пятилетнего периода владения недвижимостью.
- Получившие вычет по налогу или расходам, сумма которого равна стоимости жилья.
- Продавцы долевой собственности, оформившие разные договора на каждую долю и получившие вычет по каждому из них.
Также от уплаты налога освобождаются продавцы недостроенных домов (которые официально не завершены).
