Зачастую, при приобретении жилья граждане уделяют особое внимание цене, а не расположению комнат в квартире. Поэтому оптимальная по стоимости жилплощадь не всегда соответствует представлению человека об идеальном месте жительства. Как быть, если квартира приобреталась в ипотеку, можно ли делать перепланировку? Об этом и пойдет речь в статье.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
Переустройству посвящена Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения корректировок в техническую документацию. По сути, это обобщенное название вмешательства в размеры жилья, существующее пространство помещений.
В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка будет с большей вероятностью согласована, если по итогу ее проведения стоимость жилья повысится.
Помимо ЖК РФ перепланировка регламентируется СНиП 31-03-2003, СаНПиН 2.1.2.2645-10, СНиП 2.03.13-88, СаНПиН 2.1.2.1002-00 и другими нормативно-правовыми актами. В законодательстве нет запретов на проведение переустройства в ипотечной квартире. Есть только указание на то, что такой ремонт возможен, если он не будет угрожать жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права других жильцов.
Таким образом, перепланировку делать можно. Однако на подобные действия необходимо получить соответствующее разрешение и согласие заинтересованных лиц.
Как относятся к перепланировке банки?
Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.
Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.
Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.
Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.
Что можно менять, а что нельзя
Никто не может запретить собственнику произвести следующие действия:
- сделать косметический ремонт;
- застеклить балкон (лоджию);
- поменять расположение санитарного оборудования;
- установить душевую кабину вместо ванны;
- заменить дверь или окно, не корректируя размер проемов;
- поменять покрытие для пола.
Эти действия не оказывают влияния на несущие перекрытия, не угрожают безопасности всего жилого дома и не влекут за собой изменение площади помещений. Поэтому получать разрешение, согласовывать такой ремонт с кем бы то ни было не нужно.
По согласованию и при наличии эскиза допускаются следующие действия:
- перенос перегородки, которая не является несущей;
- объединение в одно помещение ванной и уборной путем разбора перегородки между ними;
- расширение ванной комнаты или уборной за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
- кардинальное изменение пола;
- расширение кухни.
В перечисленных случаях потребуется проект, выполненный специалистами, имеющими соответствующую лицензию.
Запрещено в многоквартирном доме производить следующие корректировки жилья:
- разбирать несущие перегородки;
- перекрывать вентиляционное оборудование;
- производить демонтаж оконных блоков на балконе или лоджии, если стена несущая;
- устанавливать отопительные приборы на балконе или лоджии;
- делать теплый пол посредством подключения к общедомовой отопительной сети.
Сотрудники банка вправе посетить объект залога по ипотеке с целью выявления несанкционированной перепланировки, если это включено в условия договора.
Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке?
Общие правила переустройства ипотечного жилья, в целом, те же. Рекомендуем придерживаться пошаговой инструкции, представленной ниже.
Шаг 1. Изучение договора с банком
Первым этапом оформления перепланировки должно стать изучение договора. Необходимо найти условия и санкции проведения ремонтных работ такого рода.
Стоит учесть также, что для осуществления перепланировочных работ необходимо соблюсти следующие требования:
- Договор с банком был заключен более года назад.
- Заемщик имеет на руках свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
Если в договоре нет запрета на переустройство жилого помещения, необходимо получить согласие на проведение ремонтных работ.
Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами
Получение согласия соседей требуется, если перепланировка затрагивает их интересы или в том случае, когда квартира коммунальная. К примеру, если переустройство будет затрагивать места общего пользования (коридор, кладовую, лестничную площадку) или фасад здания, то требуется получить согласие.
Однако даже в этих случаях согласие не всегда требуется. Но, стоит учесть, что жильцы могут пожаловаться в контролирующие органы и тогда нарушителя ожидает привлечение к административной ответственности. Чтобы этого избежать, рекомендуем получить согласие соседей в письменной форме.
Другое дело, если собственников несколько. Без согласия совладельцев сделать перепланировку невозможно. Согласие на изменение конфигурации жилья от сособственников оформляется также письменно и требует заверения у нотариуса.
Шаг 3. Оформление эскиза или проекта
Эскиз оформляется, если планируется:
- демонтаж или создание ненесущих перегородок;
- избавление от стенных шкафов;
- корректировка расположения сантехнического оборудования.
Эти работы не требуют проектной документации. А вот для расширения ванной или туалетной комнат, а также для изменения устройства пола потребуется заказывать проект.
Эскизы и проекты оформляются в специальных компаниях, которые имеют лицензию на осуществление проектной деятельности.
Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией
Банк не даст разрешения на переустройство, если не будет получено согласование от страховой компании. Дело в том, что стоимость страховки зависит от характеристик и стоимости объекта недвижимости. При внесении изменений в конфигурацию жилья может корректироваться и стоимость страховки.
При согласовании с банком могут быть выдвинуты дополнительные условия. К примеру, финансовая организация может выдвинуть конкретные сроки на проведение переустройства, в которые надо уложиться.
Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию
После получения разрешения в банке следует обращаться в Жилищную инспекцию или другое учреждение с аналогичными полномочиями. Необходимо написать заявление и приложить к нему следующие документы:
- свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
- проект перепланировки;
- разрешения от пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других инстанций (по требованию);
- согласие банка и страховой компании;
- согласие соседей и сособственников;
- техпаспорт и поэтажный план здания (выдаются в БТИ).
После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. После их окончания необходимо уведомить Жилищную инспекцию. По адресу квартиры будет выслана специальная комиссия, которая после осмотра выдаст акт ввода объекта в эксплуатацию.
Шаг 6. Обращение в БТИ
После получения акта следует обратиться в БТИ, чтобы внести корректировки в технический паспорт и поэтажный план недвижимого объекта. Измененные документы предоставляются в банк. При необходимости потребуется переоформление страхового договора.
Стоит отметить, что мелкие работы по переустройству могут не повлечь глобальных изменений. В этом случае достаточно обратиться в БТИ сразу после оформления эскиза. Если в БТИ дадут положительный ответ на заявление о перепланировке, достаточно письменно уведомить банк и страховую организацию.
При проведении самовольной перепланировки в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции. Кроме того, банк или жилищные органы могут потребовать приведения квартиры в вид, указанный в технической документации.
Сроки и стоимость
Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.
Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:
- госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
- цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
- составление проекта – до 15 тыс. руб.;
- получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
- узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
- согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.
Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.
Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.
Причины отказа и последствия
Отказать в проведении переустройства могут, если:
- предстоящие работы затрагивают междуэтажные перекрытия, несущие стены или диафрагмы жесткости;
- перекрывается вентиляционное оборудование;
- в результате ремонтных работ будут объединены квартиры, которые принадлежат разным собственникам;
- заинтересованные инстанции не выдали разрешения;
- будет нарушена звукоизоляция пола;
- другие основания.
Отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ. Если вы не считается отказ обоснованным, получать разрешение придется в судебном порядке.
Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается. В этом случае к нарушителю будут применены административные санкции:
- наложение штрафа;
- требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
- обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
- расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.
Не надейтесь, что самовольные изменения в ипотечном жилье останутся незамеченными. Как уже говорилось выше, банк ежегодно проверяет состояние залоговых объектов. Добровольное признание поможет избежать крайних мер воздействия. Скорее всего, в этом случае гражданин ограничится только штрафом. Когда квартира приобретена в ипотеку, перепланировку делать можно, но с учетом мнения заинтересованных лиц и банка.
