Целевое назначение жилого объекта не позволяет собственнику заниматься некоторыми видами коммерческой деятельности. К примеру, он не может обустроить в жилом помещении продовольственный склад, так как это противозаконно. В статье описаны условия перевода жилого помещения в нежилое, пошаговая инструкция этой процедуры, а также другие особенности.
Условия перевода жилого помещения в нежилое
Перевести в статус нежилого можно не любое помещение. Существует ряд критериев, которые необходимо учитывать при планировании таких изменений.
Чтобы перевод был возможен необходимо соответствие помещения следующим характеристикам:
- наличие отдельного входа;
- наличие запасного выхода, если площадь объекта превышает 100 м2;
- оснащение инженерными сетями и коммуникациями;
- объект расположен на первом этаже.
Здание, где планируется изменение категории, не должно быть в аварийном состоянии или относиться к объектам культурной или исторической значимости. Беспрепятственно осуществить перевод удастся, если соблюдены следующие условия:
- На жилплощади никто не проживает постоянно и не зарегистрирован.
- Все собственники согласны на осуществление процедуры.
- Целью перевода не является последующая религиозная деятельность.
- Здание не используется для социальных нужд.
- Объект не обременен правами третьих лиц (рента, аренда, залог, арест и т.д.)
Важно также учесть, что нельзя сделать нежилой только одну комнату в квартире или ее часть. Переводить можно только весь объект недвижимости целиком.
Законодательно запрещено размещение в квартирах производства промышленного назначения. То есть подобными видами деятельности заниматься не удастся.
Пошаговая инструкция перевода
Порядок перевода помещения в статус нежилого состоит из трех последовательных этапов:
- Сбор документов для обращения в межведомственную комиссию.
- Обращение в БТИ или МФЦ.
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Рассмотрим каждый этап подробнее.
Шаг 1. Документы и обращение в комиссию
Необходимо предоставить в межведомственную комиссию Департамента управления имуществом следующие документы:
- экспликация и поэтажный план здания – получают в БТИ на основании доверенности из Департамента управления имуществом в течение месяца;
- техническая документация объекта (паспорт и план) – выдается в БТИ собственнику;
- заключение МЧС о соответствии помещения пожарным нормам;
- заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам;
- справка ДЕЗ, включающая в себя данные о предназначении других помещений – получить справку можно в управляющей компании (ЖЭКе, ТСЖ и т.п.);
- согласие соседей – получают путем проведения общего собрания собственников помещения;
- техническое заключение о состоянии здания — выдается в управляющей компании;
- выписка из домовой книги – в ней не должно быть прописанных лиц, берется в паспортном столе;
- проект переустройства жилого помещения в нежилое – заказывается в специализированной компании, имеющей допуск СРО на проектирование.
После того как все документы будут собраны, необходимо явиться в Департамент управления имуществом. Сотрудник ведомства предложит вам заполнить заявление с указанием причины изменения статуса помещения.
Наряду с пакетом бумаг, перечисленным выше, предоставляется общегражданский паспорт и документ-подтверждение имущественных прав на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Заявка рассматривается специальной комиссией 45 дней. Заявитель будет уведомлен о принятом решении в течение трех дней после его принятия. Итогом рассмотрения будет отказ с указанием причины или протокол, на основании которого возможны дальнейшие действия.
Шаг 2. Обращение для определения стоимости перевода
После положительного решения комиссии собственнику необходимо обратиться в БТИ или МФЦ и написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:
- общегражданский паспорт или учредительные документы для юридического лица;
- подтверждение имущественных прав – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- протокол межведомственной комиссии;
- техническая документация, экспликация и поэтажный план.
Решение о стоимости перевода принимается специальной комиссией отдела приватизации и управления жилым фондом. Итогом рассмотрения заявления будет протокол.
Если стоимость того же помещения с измененным статусом окажется выше, разница доплачивается. Для расчета цены принимается во внимание множество критериев – состояние здания, возможность коммерческого использования помещения, удобство эксплуатации, район размещения.
Шаг 3. Регистрация прав в Росреестре
Собственникам необходимо явиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра и предоставить следующие документы:
- общегражданские паспорта или учредительные документы для юридических лиц;
- протоколы межведомственной комиссии и БТИ;
- кадастровую документацию;
- квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Помимо оригиналов потребуется также предоставить копии бумаг. Сотрудник проверит документы и оформит заявление, которое подписывается всеми собственниками.
Сотрудник учреждения заберет документы и выдаст расписку в получении. В этой же бумаге будет указана предполагаемая дата готовности выписки из ЕГРН. В назначенный день нужно явиться повторно, предоставить паспорт и расписку и получить готовые документы.
Основания для отказа в переводе
Основания для отказа могут быть связаны с характеристиками недвижимости или недочетами в предоставленных документах.
Так, не допускается использование для коммерческих нужд помещения, не соответствующего требованиям, предусмотренным для объектов нежилого фонда. Отказы, касающиеся документации, как правило вызваны следующими причинами:
- неполный пакет документов;
- некорректный проект перепланировки;
- отсутствие согласия мужа/жены, других собственников или соседей;
- ошибки, допущенные при оформлении документов.
Решение об отказе в переводе всегда оформляется письменно с указанием причин. Заявитель может исправить недочеты и подать бумаги повторно.
Если отказ был необоснованным или обозначенная причина не может быть устранена, решение обжалуется в судебном порядке.
Стоимость перевода в нежилое помещение
Основной частью расходов станет стоимость перевода, рассчитываемая комиссией по приватизации в БТИ. Оплатить разницу в цене (если она будет выявлена) придется в любом случае. Без этого не удастся завершить процедуру перевода и зарегистрировать право собственности.
Помимо этого, оплате подлежат услуги нотариуса. В нотариальную контору необходимо обратиться для заверения копий документов и оформления доверенности, если вместо собственника будет действовать его представитель. Если собственник находится в браке, нотариусом также заверяется согласие второго супруга на перевод помещения в другой статус.
Оплате подлежат также услуги БТИ и проектировщиков, которые будут подготавливать документы. Государственной пошлиной облагается регистрация права собственности в Росреестре. В общей сложности потребуется заплатить за оформление документов около 30 тысяч, не считая разницы в стоимости объекта в статусе жилого и нежилого.
Плюсы и минусы перевода
Преимуществами перевода помещения в нежилое является:
- возможность получать плату за аренду в большем размере, чем раньше (иногда в 5-6 раз);
- увеличение рыночной стоимости помещения примерно на 40 %.
К минусам можно отнести:
- процесс аренды или продажи может существенно затянуться, так как нежилые помещения приобретаются реже жилых;
- затраты на содержание нежилых помещений выше;
- в целом процедура изменения категории довольно длительная по времени и требует существенных финансовых затрат.
Прежде чем начинать процедуру изменения категории, стоит оценить целесообразность и выгоду этого мероприятия. Здесь принимается во внимание все – транспортная доступность, постоянный трафик потребителей, район расположения и т.д.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос юристу в специальном окне.
Как правило, самые востребованные объекты нежилой недвижимости находятся в центре населенного пункта. В отдаленных районах спрос меньше, так как затраты себя не оправдывают. Тщательно взвесьте все «за» и «против» прежде чем начинать эту непростую процедуру.
