Покупка недвижимости с помощью заемных средств порой единственный способ обзавестись собственным жильем. Однако взаимодействие с банком подразумевает наложение некоторых ограничений в использовании имущества. Читайте в статье, можно ли прописаться в ипотечной квартире и как это сделать.
Что говорит закон о прописке в ипотечной квартире?
Наибольшее число заблуждений, касающихся прописки в ипотечном жилье, возникло из-за того, что граждане считают, что до полного погашения кредита собственником недвижимости является банк. В действительности это не так.
В соответствии с ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года и Гражданским кодексом РФ, собственником ипотечного жилья является заемщик. Банковская организация, выдавшая кредит под залог, не имеет никакого отношения к совершенной купле-продаже и не вправе распоряжаться имуществом, если заемщик в полной мере выполняет свои обязательства по ипотеке.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью. Наличие ипотечного договора не является основанием для отчуждения этих прав.
Однако ипотека накладывает некоторые ограничения. Так, например, владелец не может в полной мере распоряжаться недвижимостью, то есть дарить, продавать или обменивать ее без согласия банка. Ограничения правомерны, так как банк является залогодержателем. Тем не менее, это не делает организацию собственником.
Возможность пользоваться имуществом по своему усмотрению предусмотрена в ч.1 ст.346 ГК РФ и в ст. 29 ФЗ № 102. Таким образом, прописка в ипотечной квартире допускается.
Прописка в ипотечной квартире третьих лиц и членов семьи
Вопрос регистрации родственников и других граждан регулируется отдельным пунктом договора об ипотеке. Как правило, на это потребуется согласие банка.
Если говорить о близких родственниках и членах семьи, то с их пропиской проблем возникнуть не должно. Банк свободно выдаст разрешение, так как по закону не может препятствовать этому. К близким родственникам, которые законодательно вправе проживать совместно с собственником, относятся:
- супруг/супруга;
- мать и отец;
- дети.
С пропиской других родственников часто возникают сложности. Владельцу потребуется подать в банк запрос на регистрацию и дождаться ответа. Срок рассмотрения прописывается в договоре ипотеки. Стоит учесть, что залогодержатель имеет полное право отказать в прописке родственника.
Этот вопрос полностью регулируется ипотечным договором. Однако крупные финансовые организации (к примеру, Сбербанк) вполне лояльно относятся к регистрации третьих лиц. Для них достаточно письменного уведомления о прописке гражданина в квартире.
Как прописаться в ипотечной квартире?
Заемщик вправе беспрепятственно прописаться на жилплощади. Это гарантируется не только договором с банком, но и законом. Однако, как говорилось выше, такая свобода действий не касается прописки третьих лиц, не являющихся ближайшими родственниками.
Алгоритм действий в этом случае будет следующим:
- Направление заявки в банк. В тексте уведомления в свободной форме прописывается информация о человеке, которого собственник планирует зарегистрировать. Некоторые банки позволяют сделать это онлайн.
- Ожидание ответа из организации. Как правило, это занимает не больше недели.
- В случае одобрения банком следует обратиться в паспортный стол по месту нахождения квартиры.
Сотрудники паспортного стола обязательно проверят наличие в кредитном договоре пункта о возможности проживания и регистрации в залоговой недвижимости. Кроме того, гражданин не будет зарегистрирован, если у собственника отсутствует письменное согласие от кредитующей организации.
Таким образом, потребуются следующие документы:
- общегражданский паспорт РФ;
- ипотечный договор;
- согласие банка на прописку;
- военный билет (для военнообязанных);
- листок убытия, если в паспорте нет штампа о регистрации;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о рождении детей, не достигших 14-ти лет;
- паспорт ребенка, достигшего 14-ти лет, и его личное присутствие;
- копия выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности.
В паспортном столе потребуется заполнить заявление по форме № 6. Этот документ является основанием для вселения и проживания. Регистрация осуществляется в течение трех рабочих дней.
Если гражданин РФ переехал на другое место жительства без снятия с регистрационного учета по прежнему адресу, то ему потребуется дополнительно заполнить отрывной талон. Это специальное заявление о снятии с регистрации.
Если снятие с регистрационного учета по старому месту жительства уже произошло, этот факт необходимо подтвердить документально. В паспортном столе следует предъявить листок убытия по форме № 7.
При заполнении бланков на регистрации по месту жительства присутствие собственника квартиры обязательно.
Ограничения банка на прописку в ипотечной квартире
Законодательство практически никак не регулирует вопрос регистрации родственников и третьих лиц. По этой причине зачастую возникают спорные ситуации.
Избежать проблем в будущем позволит тщательное изучение ипотечного договора в момент его заключения. Если условие о возможности прописки родственников для вас существенно, рекомендуется уточнять этот момент еще на этапе выбора банка.
Каждая кредитующая организация устанавливает свои правила регистрации в ипотечной недвижимости. Некоторые банки не просто ограничивают, а запрещают совсем прописку некоторых категорий граждан. Если договор уже заключен, то собственнику ничего не остается, как соблюдать его условия.
При регистрации несовершеннолетних детей банк может настоять на том, чтобы собственник подписал документ, согласно которому обязуется выписать их, если не будет выполнять условия ипотечного договора. Таким образом банк перестраховывается в том, что все прописанные выпишутся по первому требованию.
Однако запретить прописку детей банк не может. Это противоречит требованиям законодательства. Поэтому при рождении нового члена семьи он будет зарегистрирован по месту прописки родителя-собственника автоматически.
Иногда в договор с банком может быть включен пункт об обязательном уведомлении организации при прописке любых лиц, в том числе и ближайших родственников и членов семьи владельца. Стоит отметить, что требование в получении согласия от банка на прописку перечисленных граждан не правомерно.
Неисполнение условий договора ипотеки может стать основанием для его расторжения в одностороннем порядке. После этого заемщик будет обязан погасить остаток долга единовременно.
Правомерность подобных действий вызывает множество сомнений, так как входит в противоречие с нормами законодательства. Однако таким способом банк старается минимизировать свои риски.
Законного права требовать согласования прописки у банка нет. Собственник вправе регистрировать в своей недвижимости кого угодно. Поэтому, если залогодержатель предъявляет претензии, владелец имеет полное право обжаловать условия ипотеки в судебном порядке.
На практике гораздо проще поставить организацию в известность, чем начинать судебную тяжбу. Тем более, запретить регистрацию банк не может.
Единственное, против чего не возражает банк – это прописка мужа или жены собственника. В этом случае организация делает второго супруга созаемщиком по кредиту. И тогда, даже в случае расторжения брака, требовать исполнения обязательств кредитор будет как от мужа, так и от жены.
При возникновении спорных ситуаций, связанных с пропиской, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту, воспользовавшись функционалом сайта.
Судебные разбирательства – не лучший способ урегулирования вопросов с банком для заемщика. Грамотный юрист поможет решить проблему в досудебном порядке.
