Поиск недвижимости начинается с того, что выставляются определенные требования к ней. Нужно знать, какое месторасположение, квадратура и предназначение помещения интересует покупателя. Потом, нужно определить свои финансовые возможности для покупки недвижимости. От этого будет зависит выбор агентства недвижимости, которое работает с определенным классом предложений на данном рынке.
Как выбрать агентство по недвижимости?
Выбор недвижимости и агентства зависит от требований к будущему помещению:
- Его стоимость.
- Его площадь, количество комнат, коридоров и т.д.
- Район, в котором объект недвижимости расположен.
- Интересует частный дом, или же многоэтажный (сколько этажей в нем примерно должно быть).
- Особые характеристики: большая ванная, высокие потолки, большие окна и т.д.
После того как будет чётко составлен список пожеланий к будущему жилью, необходимо подобрать хорошее агентство недвижимости. Тут есть несколько принципов, по которым можно выбрать профессиональное агентство, а не сомнительную организацию.
Первое и ключевое описание для любой компании в сфере недвижимости – это ее известность. Активная реклама и положительные отзывы – это признаки хорошей компании, которая дает гарантию на предоставляемые услуги. Хорошее агентство может позволить себе дорогую рекламу.
Далее необходимо обратить внимание на общий имидж агентства. Тут важно качество подачи себя, оформление офиса, внешний вид сотрудников – все то, что создает правильную картинку для организации. Порядок в офисе и качество самоподачи свидетельствует о том, что предоставляемые услуги соответствуют нормам этики, юридическим тонкостям и так далее. С такими агентствами приятно и надежно сотрудничать.
Важным моментом оценки таких организаций является их опыт. Тут даже интересен не опыт самой организации, а ее сотрудников, точнее того, кто с вами будет работать. В сфере недвижимости опыт – это главный показатель качества предоставляемых услуг. Люди, которые сталкивались с разными ситуациями в практике, могут быстро и оперативно решать экстренные проблемы, выбирать лучшие предложения из лучших.
Необходимо проверить наличие сертификатов и дипломов как у агентства, так и у сотрудников. Это и будет главным показателем профессионализма и наличия практических знаний в данной сфере.
Ценовая политика агентства – это также один из важных факторов его выбора. На рынке таких услуг разрыв между ценами от разных организаций достаточно велика. Высокая цена в данном случае не является основным показателем качества предоставляемых услуг. Низкая цена – это тоже повод засомневаться. Тут нужно рассмотреть несколько разных предложений на рынке и сравнить пакет услуг, который включили в данную стоимость. Также стоит внимательно изучить отзывы о нескольких организациях с разным ценовым предложением.
Как не попасть на мошенников?
Есть ситуации, в которых при покупке квартиры через агентство недвижимости можно попасть на мошенников. Они обычно представляют себя владельцами квартиры, их представителями. Такие люди работают с фальшивыми документами. Сделка с мошенником — это большой риск, поскольку такие договоры определяют незаконными, а все проблемы обычно достаются покупателю.
Есть некоторые нюансы, которые помогают узнать, мошенник хочет заключить сделку или официальное (юридическое) физическое лицо:
- У мошенника всегда есть при себе готовые документы, которые понадобятся при оформлении сделки купли-продажи. Они не откажутся сразу же оформить договор у нотариусов официально.
- При заключении сделки посредники предлагают вносить большой задаток, в среднем 25% от стоимости.
- У посредников может быть и не быть официальной доверенности.
- При осмотре и продаже недвижимости присутствует только продавец, а владелец квартиры не может появиться.
- Чтобы быстро на эмоциях заключить сделку, мошеннику могут специально устанавливать слишком заниженную стоимость.
- Мошенники будут всячески увиливать от вопросов о документах и не дадут возможности их изучить.
- Мошенники не пользуются услугами риелторов при заключении сделки, так как им придется дать документы на проверку.
Что касается покупки недвижимости через агентство, их также можно проверить на подлинность:
- При заключении сделки необходимо проверить все данные агентства по недвижимости: номер регистрации, наличие ЕГРЮЛ и т.д.
- Можно узнать у судовых организаций или налоговых структур, есть ли сомнительные ситуации, которые связаны с это организацией (не является ли она банкротом).
- У самого риелтора можно проверить, является ли он официальным сотрудником данного агентства недвижимости.
- Необходимо проверить всю информацию, которую агентство собрало про продаваемую недвижимость: подлинность документов, законность сделки и т.д.
Зачем нужен риелтор при покупке квартиры?
Выбрать хорошее агентство недвижимости – это полдела, так как основную работу покупатель будет вести именно с риелтором. Поэтому к его подбору есть тоже ряд требований. Профессиональный риелтор должен:
- Знать все тонкости рынка недвижимости России.
- Понимать клиента и его пожелания без лишних разъяснений.
- Умеет находить индивидуальный психологический подход как к клиенту, так и к будущему продавцу квартиры.
- Умеет акцентировать внимание перед продавцом на пожеланиях клиента.
- Компетентный специалист во всех этапах от поиска квартиры к моменту завершения заключения сделки.
- В профессиональной практике есть множество успешно совершенных сделок.
На какие нюансы стоит обратить внимание при выборе квартиры?
Сотрудник агентства недвижимости будет подбирать варианты для клиента исходя из следующих критериев:
- Наличие транспортного сообщения на доступном расстоянии от жилья.
- Предлагаемые цены от продавцов недвижимости и сопоставление их с финансовыми пожеланиями покупателя.
- Уровень обеспеченности и развития инфраструктуры вокруг объекта недвижимости.
- Технические характеристики самого дома.
- Месторасположение квартиры (вид из окон, этаж и т.д.).
- Наличие/отсутствие ремонта внутри жилья, его состояние.
- Изучение ближайших соседей. Именно они будут ключевым дополнением уютной и комфортной атмосферы вокруг.
- Экологическая ситуация в регионе, где находится квартира. Большим преимуществом очень часто становится наличие парков, водоёмов и других природных объектов в округе.
Как составить договор с агентством недвижимости на оказание услуг?
Договор с каждым агентством недвижимости имеет индивидуальную форму, поэтому выделить какой-то один общий подход к их оформлению сложно. Есть несколько моментов, которые обязательно должны оговориться в договоре с любым агентством:
- Точное указание стоимости услуг агентства недвижимости.
- Права, обязанности и требования от обеих сторон.
- Перечень услуг, которые агентство готово предоставить от начала поиска квартиры до момента окончательного заключения сделки с продавцом (включительно).
- Срок, на который составленный договор будет действителен (обычно, это период не менее одного года).
- Описываются все условия и этапы преждевременного расторжения сделки.
Договор нужно очень внимательно изучить и обратить особое внимание на все нюансы, которые прописаны боле мелкими буквами.
Процедура покупки квартиры с использованием услуг агентств недвижимости
В процессе оформления сделки и заключения договора риелтор обязан сопровождать от начала до конца. Основные обязанности риелтора в такой ситуации следующие:
- Он обязан внимательно изучить все юридические нюансы покупки жилья, будет ли она законной и есть ли какие-то юридические нюансы (например, проблемы с передачей прав собственности). Тут продавец должен будет предъявить документы, подтверждающие наличие прав собственности и использования у продавца, выписку из ЕГРН и т.д.
- Участие в составлении договора купли-продажи недвижимости. Тут риелтор проверяет правильность заполнения и составления соответствующих документов.
- После заключения договора риелтор помогает провести операцию государственной регистрации прав на жилье нового владельца.
- Если покупатель хочет приобрести жилье в не застроенном доме, задача риелтора состоит в тщательной проверки истории строительной компании, ее надежности.
Чтобы все действия риелтора в процессе поиска и приобретения жилья были законными, покупателю необходимо нотариально заверить доверенность на дачу ему таких прав.
Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке с риелтором
Первое, на что должны обратить внимание и покупатель, и риелтор – это на состояние квартиры и дома, а также территории вокруг. Тут также проверяется исправность систем обеспечения электроэнергией, подачи воды и водоотвода, теплосети и систем подачи газа. Чтобы проверить законность всех застроек в помещении и вокруг него, необходимо сравнить утвержденный план БТИ и с фактическим планом. Риелтор обязан тщательно проверить все юридические моменты, связанные с данным жильем:
- Историю передачи прав собственности на него.
- Было ли жилье замешено в каких-то незаконных действиях.
- Юридическую правильность всех оформленных документов на него.
Любые проблемы, связанные с помещением, риелтор обязан определить и устранить до момента заключения договора о купле-продаже.
Также, у риелтора есть возможность сделать условия сделки более выгодными для покупателя (например, сбить первоначальную цену).
Цены на услуги риелторов
Стоимость услуг агентств недвижимости – это сугубо индивидуальный вопрос. Более выгодные предложения можно встретить у небольших и средних организаций. А вот крупные представители рынка недвижимости диктуют свои правила установления цен. У них можно найти более дорогие предложения, чем у маленьких фирм, но это объясняется гарантией высокого качества предоставляемых услуг. На территории России принято, что услуги риелтора оплачивает не продавец недвижимости, а ее покупатель.
Стоимость услуг риелтора определяется такими факторами:
- Период поиска жилья и заключения сделки.
- Уровень сложности решения всех юридических вопросов.
- Окончательная стоимость объекта недвижимости, который будут покупать.
Расторжение договора с агентством недвижимости
На любой договор с риелтором в обязательном порядке на территории Российской Федерации распространяется действие Закона «О защите прав потребителя».
Есть ряд причин, которые могут стать весомым основанием для расторжения договора:
- Риэлтор не выполняет в полной мере все обязанности, которые были оговорены в договоре. Их реальное качество не соответствует установленным нормам и требованиям.
- Покупатель нашел подходящий вариант для приобретения недвижимости самостоятельно, раньше того, как это сделал риелтор.
- У покупателя поменялась ситуация и ему больше не нужно покупать жилье.
При расторжении договора с риелтором агентство необходимо уведомить об этом в виде письма, которое составляется в двух вариантах. Такое уведомление можно отправить по почте. Если агентство потребует возместить убытки при расторжении сделки, оно обязано предоставить документально подтверждение о наличии расходов по договору до момента его расторжения. Если таких документов нет, клиент не обязан ничего платить.
Если риелтору предоставили аванс, то он обязан вернуть его клиенту на сумму непредоставленных услуг по договору. Вернуть деньги покупателю обязаны не позднее чем через 10 дней, после расторжения договора. Если риелтор не выполнит таких условий, покупатель имеет полное право обращаться в судебные органы.
Какую ответственность несет агентство недвижимости перед покупателем
Обычно представители АН стараются минимизировать уровень своей ответственности по договору, чтобы не нести больших финансовых потерь. Поэтому при заключении договора в нем необходимо обязательно оговорить, какую ответственность будут нести обе стороны на период действия договора и в случае его досрочного расторжения.
С какими рисками можно столкнуться, покупая жилье через агентство недвижимости?
Главной причиной возникновения рисков при использовании услуг агентства недвижимости является некомпетентность сотрудников.
У реального агентства недвижимости или частного риелтора должна быть доверенность от владельца квартиры на права ее продажи.
Также из-за некомпетентности сотрудников агентства недвижимости договор может быть составлен с ошибками, который обычный покупатель не заметит. Такой договор может утратить свою юридическую силу и его можно признать недействительным.
