Часто владельцы жилья избегают уплаты налогов при сдаче комнаты, квартиры или дома в наем постороннему лицу. Большинство не понимает, какая от этого выгода, и считает, что это не более чем дополнительные траты. Но легальная сдача квартиры дает существенные преимущества, хоть и не такие очевидные. Ниже мы разберемся, какие налоги придется платить собственнику квартиры, если он решил сдавать ее «в открытую».
Сколько придется платить налогов при сдаче квартиры в аренду
Когда владелец жилья получает доход от квартирантов как физлицо, то такая прибыль должна быть задекларирована – из нее полагается отдать 13% в государственный бюджет. Если собственник получает деньги от жильцов в счет оплаты коммунальных услуг, то с этих средств он также обязан уплатить налог. Но не за все услуги, а только за те коммунальные платежи, которые насчитываются без счетчиков. Тем самым государство подразумевает, что если жилец компенсирует такие расходы, то это экономическая выгода, а значит и доход для собственника.
То, что платится по счетчикам, выгодой не считается, ведь здесь компенсируются использованные ресурсы, которые потребили жильцы. На примере, это выглядит следующим образом: квартира сдается за 35 000 рублей в месяц, коммунальные платежи по счетчикам обходятся в 2000 рублей, а общедомовые – в 3500 рублей. Если квартиранты компенсируют стоимость коммунальных услуг, то налогооблагаемый доход собственника жилья составит 38 500 рублей в месяц или 462 000 рублей в год.
Налог на доходы физических лиц
Налоговая ставка на доходы для физических лиц составляет 13%. И исключений нет ни для кого – даже если человек пенсионер или член многодетной семьи, он все равно будет обязан заплатить 13% с дохода. Есть несколько способов вернуть часть этих средств через налоговые вычеты за последние три года. Для этого государство разработало специальные программы:
- Дорогое лечение (например, протезирование или ЭКО). Здесь можно учитывать расходы на себя, супруга, своих несовершеннолетних детей или на родителей. Также в эту категорию входят медицинские услуги и лекарства, например, лечение для диабетиков, анализы, УЗИ, лечение у стоматолога.
- Образование. Получить возврат можно за учебу в ВУЗе или автошколе, а также за образование детей. Например, за детский сад, частную спортивную или музыкальную школу. Главное, чтобы обучение было очным. Вычет полагается за каждого отдельного ребенка.
- Индивидуальный инвестиционный счет. Можно вернуть 13% от вложенной на год суммы в пределах 400 000 рублей, но не более от уплаченного физлицом налога. Максимально вернут 52 000 рублей за год.
- Покупка жилья. Каждый гражданин РФ может один раз получить налоговый вычет за покупку жилья. Сумма возврата составляет 260 000 рублей. Также можно получить вычет с процентов по ипотеке, но только с суммы не более 3 миллионов рублей.
Кроме налога на доход, нужно заплатить налог на квартиру, комнату, дом или доли от недвижимости. Налог на жилую недвижимости относится к местным налогам. Уведомление о том, сколько нужно платить, приходит от ФНС в установленные сроки. Каждый муниципалитет формирует свои ставки, поэтому цифра отличается в зависимости от региона.
Сколько придется платить индивидуальному предпринимателю
У некоторых собственников расходов для получения налогового возврата может не оказаться. И если кому-то жаль платить полные 13%, то есть способ гарантированно снизить налог. Для этого следует зарегистрировать статус ИП.
Если открывать ИП лично, то придется уплатить пошлину в размере 800 рублей. При дистанционной регистрации в электронном режиме госпошлину платить не нужно, но придется купить усиленную ЭЦП. При этом некоторые банки в надежде получить нового клиента со статусом ИП, берут эти расходы и саму процедуру регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в ФНС, отправляют своего курьера туда, куда скажет клиент.
Собственники жилья со статусом ИП могут сдавать квартиры без использования касс. Но расходы все равно будут: придется оплачивать содержание счета в банке, вывод средств на свой счет может быть платным, как и сервис подачи отчетности.
Налоговая ставка для ИП регулируется местными нормами каждого отдельного региона. Проверить ее можно на официальном сайте налоговой службы. Платить налог можно по одной из трех систем налогообложения:
- Упрощенная система налогообложения. На упрощенке индивидуальный предприниматель может платить налоги по одному из двух вариантов – 6% от доходов или 15% от доходов за вычетом расходов. Если расходы составляют менее 60%, то больше подойдет первый вариант, если больше – то второй.
- Патентная система налогообложения. Это особый налоговый режим, при котором индивидуальный предприниматель уплачивает фиксированную сумму налогов в год, при этом освобождаясь от других выплат. Патент составляют те же 6%, но уже не от реального дохода, а от средних значений. Эти значения рассчитываются, исходя из географии и площади квартиры, что индивидуально в разных областях. Гипотетический доход устанавливается нормативными актами каждого конкретного региона.
- Общая система налогообложения. Если сдавать квартиру легально, то это самый невыгодный и сложный способ, которым никто не пользуется. При такой системе налогообложения государству придется отдать около ⅕ своего дохода. Потому мы не будем его рассматривать.
Индивидуальное предпринимательство на спецрежимах не имеет льгот и вычетов. Поскольку ИП не платит НДФЛ, то если он лечил зубы или оплачивал ребенку музыкальную школу, рассчитывать на вычеты не стоит.
Оплата налогов при сдаче жилья для самозанятых
Самозанятость относится к специальным налоговым режимам. По закону он называется НПД – налог на профессиональный доход. Такая система налогообложения начала работать в РФ с 2019 года. На данный момент НПД введен в 23 регионах России, но скоро заработает и в остальных.
Самозанятый платит:
- 4%, если квартира сдается физлицу;
- 6%, если жилье сдается индивидуальному предпринимателю или юрлицу.
При этом годовой доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Кроме того, у самозанятых нет отчислений в пенсионный фонд, а НДП нельзя комбинировать с другими налоговыми режимами.
На самозанятость можно перейти с ИП. От предпринимательства в таком случае останется только статус и счет в банке. Если ИП было на ОСН, то можно просто зарегистрироваться в приложении «Мой налог». В остальных случаях нужно будет еще отправить уведомления об отказе от УСН, ЕСХН или ЕНВД.
Как оформить сдачу квартиры в аренду, чтобы официально платить налоги
Собственникам, заинтересованным в легальной сдаче жилья, необходимо пройти несколько обязательных этапов. Оформить все на законных условиях не получится, если нет договора между сторонами.
Договор найма жилого помещения позволяет собственнику законно сдавать квартиру и платить налоги, а арендатору – находиться в ней на законных основаниях. Владелец жилья должен максимально обезопасить себя от любых возможных неприятностей. Потому важно составить такое соглашение, которое будет работать. Для этого в нем должны быть прописаны следующие пункты:
- предмет соглашения;
- срок действия, возможности и условия пролонгации;
- условия, на которых вносится, используется или возвращается обеспечительный платеж (в народе его называют депозитом);
- условия ежемесячной оплаты аренды и других расходов;
- ответственность за порчу имущества.
Если к такому договору дополнительно составить акт приема-передачи, а в нем описать все имущество в квартире, то это позволит защититься от непредвиденных расходов после того, как квартиранты съедут. В крайнем случае, можно оформить страховку, оплата которой также ляжет на плечи арендаторов.
Предмет договора
Это один из важнейших пунктов соглашения. В нем нужно подробно описать, какая квартира и по какому адресу сдается. Дополнительно можно указать ее площадь, сославшись на выписку из ЕГРН.
Также следует описать состояние жилья, перечислить мебель и бытовую технику, указать какие-либо особенности помещения, написать показания приборов учета. В соглашении важно указать перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире.
Обеспечительный платеж
Такой депозит или залог страхует собственника квартиры от нарушений договора жильцами. Например, если квартиранты что-то сломали или съехали без предупреждения. В договоре важно описать, при каких условиях обеспечительный платеж остается у собственника, а в каких случаях возвращается жильцам.
Как правило, владельцы квартир оставляют эти деньги у себя, а вместо возврата разрешают квартирантам жить последний месяц без платы за аренду. Но такой вариант небезопасен, ведь в случае порчи имущества собственнику будет не из чего компенсировать потери.
Условия оплаты аренды и других расходов
В договоре важно четко отразить распределение обязанностей по оплате – кто и за какие расходы по содержанию жилья платит. Обычно собственник оплачивает все общие платежи, а жильцы платят за использованные ресурсы по счетчикам (электроэнергия, вода, газ, иногда отопление, интернет).
Если собственник доверяет жильцам оплату коммунальных услуг, то в договоре нужно прописать алгоритм действий в случае возникновения долгов. Например, некоторые собственники разрешают гасить долги по ЖКХ из средств арендной платы, другие прописывают сроки погашения долга и строгие санкции в случае нарушения этих сроков. Здесь все зависит от того, какая позиция у собственника, и как он договорится с жильцами.
Если квартиранты будут платить в безналичной форме, то в договоре нужно прописать, что днем оплаты будет считаться тот день, когда средства поступили на счет. Отдельно следует предусмотреть пункт о том, кто будет отвечать за ремонт, и что в это понятие входит. Это особенно важно в тех случаях, когда жильцы снимают квартиру по сниженной цене из-за плохого состояния и начинают менять сантехнику или переклеивать обои.
Ответственность за нарушение договора
Закон не устанавливает особых требований к ответственности за нарушение договора найма. Поэтому здесь стороны могут указать санкции по собственному усмотрению, как договорятся между собой. Например, за досрочное расторжение документа можно предусмотреть штраф.
Акт приема-передачи с описью имущества
В этом документе нужно перечислить все вещи и бытовую технику, которые есть в квартире, и описать их состояние. В идеале нужно сделать фото и текстовые описания. По закону на время проживания в квартире жильцы несут ответственность за ее состояние. Потому все ценные, габаритные вещи, а также состояние ремонта следует расписать детально.
Какая система налогообложения выгоднее при сдаче квартиры
Если собственник квартиры не верит в пенсию от государства, то ему будет проще и выгоднее оформить себя как самозанятого, и платить налог по этой системе. Если же гражданин рассчитывает на получение пенсии от государства, то можно добровольно платить пенсионные взносы.
Но в некоторых случаях выгоднее может оказаться патентная система налогообложения. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений рынка, то однозначно следует выбрать такой формат налогообложения.
