В последнее время всё популярнее становится покупка жилья в рассрочку. Это происходит потому, что у многих людей не хватает денег, чтобы купить квартиру сразу. Поэтому для них рассрочка является хорошей заменой ипотеки.
Кому нужна рассрочка?
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц выгодна в сравнении с ипотекой. Также она удобна, когда человек хочет продать старую квартиру и купить новую. Он сначала покупает новую в рассрочку, заселяется в неё, а продав старую, выплачивает остаток стоимости купленного жилья.
Продавцы квартир соглашаются оформить рассрочку в следующих случаях:
- Сложности с продажей этой недвижимости, долгий поиск покупателей;
- Необходимость срочной продажи;
- Продавцом выступает новая компания-застройщик, у которой пока нет известности и репутации;
- Ещё не готовые квартиры в строящихся домах (в начале строительства);
- Жильё с дефектами, которому нужен ремонт.
Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку
Оформление договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа является довольно рискованным видом сделок. Но всё же свои плюсы он имеет:
- Быстро можно найти покупателя;
- Быстрое оформление сделки;
- Не нужно связываться с банком и ждать одобрения кредита;
- Низкие проценты;
- Не нужно оформлять дополнительные страховки, необходимые в случае получения ипотечного кредита.
Недостатки такой рассрочки:
- Продавец не сразу получит деньги;
- Если покупатель перестанет в какой-то момент платить, то взыскать деньги можно будет только через суд;
- Есть риск быть обманутым мошенниками. В таком случае можно потерять и квартиру и деньги.
Способы рассрочки
Условия рассрочки указывают в договоре. Поэтому участники сделки могут сформировать собственную систему выплат. Но есть три основных, наиболее популярных, вида рассрочки при продаже квартир:
- Первоначальная оплата 50% стоимости с выплатой остатка частями в течение последующих 3-6 месяцев. При такой рассрочке проценты вообще не начисляются;
- Первоначальный платёж (конкретная сумма по договорённости) с рассрочкой основного платежа на 1-2 года. В этом случае начисляются проценты, но не более 3% от суммы;
- Оплата равными частями по графику без первоначального платежа. Этот вид рассрочки применяется редко, преимущественно для продажи жилья застройщиком в строящемся доме.
Оформление договора
Процесс заключения договора купли-продажи квартиры в рассрочку происходит в несколько этапов:
- Договорённость о продаже квартиры;
- Составление графика платежей;
- Проверка документов;
- Подписание договора купли-продажи и передаточного акта.
Прежде нужно ознакомиться с важными нюансами договора и самого оформления сделки.
Вторичка
Продажа квартир в рассрочку регулируется статьями 549-558 ГК РФ. Такой договор от обычной купчей отличается только наличием пункта, определяющего порядок оплаты в рассрочку. Также нужно договориться, когда вносить первоначальную плату, до или после регистрации собственности на нового владельца.
Сам договор купли-продажи должен содержать:
- Данные из паспортов участников сделки;
- Все важные сведения об объекте недвижимости;
- Права и обязанности заключающих сделку;
- Порядок и сроки передачи квартиры покупателю;
- Стоимость (нужно указывать, как цифрами, так и прописью);
- Всю информацию о рассрочке, порядке выплат и первоначальном платеже.
Нотариальное заверение таких договоров не является обязательным, но по желанию участники сделки это могут сделать. А вот регистрация прав нового владельца в Росреестре является обязательной процедурой.
Новостройка
В случае долевого строительства квартиры в новом доме, договор составляется на основе Федерального закона №214. В документе указываются:
- Данные застройщика;
- Паспортная информация покупателя;
- Все данные о строительном объекте;
- Обязанности сторон сделки;
- Этапы стройки;
- Сроки и условия сдачи дома;
- Гарантийные обязательства;
- Стоимость и условия, на основании которых может быть оформлена рассрочка.
График выплат по рассрочке оформляется в приложении к договору купли-продажи. Сам договор нужно регистрировать в Росреестре.
Важно до заключения договора проверить следующие документы:
- Учредительные документы компании-застройщика;
- Документы о его регистрации;
- Аудит компании;
- Бухгалтерскую отчётность;
- Проект;
- Свидетельство о праве владения и застройки этого участка земли;
- Разрешение на строительство.
Обычно первоначальный взнос равен 40% от стоимости квартиры. Остальные выплаты желательно привязывать к окончанию конкретных этапов строительства. Это делается для того, чтобы если застройщик остановит строительство не потерять деньги на бессмысленных выплатах.
Особенности расчёта
Есть ряд способов оплаты по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами:
- Материнский капитал;
- Государственные субсидии;
- Оплата наличными. В таком случае передавать их нужно в присутствии свидетелей или нотариуса;
- Списание денег со счёта покупателя (так называемая оплата через аккредитив).
Для дополнительной безопасности при передаче денег арендуют банковские ячейки. В ячейку закладывается первоначальный платёж 30-50% (иногда 70%) от суммы. Продавец получает доступ к ячейке только после заключения договора. Если сделка по каким-то причинам срывается, то деньги возвращают покупателю.
Следовательно, если процесс оформления договора прошёл успешно, то остаток суммы покупатель будет выплачивать по графику.
Нюансы непогашения долга
Самая главная проблема, которая может возникнуть, связана с выплатами при продаже квартиры в рассрочку. Финансовые проблемы у покупателя могут привести к срыву графика выплат. Если он не платит в срок, то наступает ответственность по договору. Обычно в таких ситуация от покупателя требуют:
- Оплатить очередной взнос;
- Проценты по задолженности;
- Штраф;
- Неустойку.
В любом случае спорные моменты, связанные с этими выплатами, решаются в судебном порядке.
Возможные риски и способы их минимизации
При продаже квартиры в рассрочку есть риски для продавца и покупателя. Для продавца опасность связана с возможной остановкой платежей. В таком случае он должен подавать иск в суд. Если на момент судебного рассмотрения ответчик выплатил менее 50% общей стоимости жилья, то истец вправе просить суд расторгнуть сделку и вернуть ему квартиру. В свою очередь, он должен будет вернуть перечисленные деньги покупателю.
Если же выплачено более половины стоимости, то суд обяжет покупателя выплатить остальное и неустойку за срыв сроков оплаты рассрочки.
Важно указать в договоре, что эта недвижимость в обременении. То есть права собственности новому владельцу перейдут только после окончания выплат. Иначе он может продать эту квартиру ещё до окончания выплат.
У покупателя риски при заключения договора продажи в рассрочку связаны с прошлым квартиры. Он должен проверить все документы, чтобы избежать мошенничества. Например, чтобы не купить квартиру с долгами, в обременении, без согласия всех собственников на её продажу и т.п.
Законодательная база
Оформление сделок по продаже недвижимости в рассрочку регулируется Гражданским кодексом (статьями №549-558) и Федеральным законом №214. В этих нормах закона указаны требования к оформлению договоров купли-продажи и условий по выплатам в рассрочку.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Важно проверить квартиру или дом в Росреестре на наличие обременений. Это должен сделать продавец, предоставив покупателю справку из ЕГРН. Кроме этого нужно узнать:
- Кто прописан в этом доме или квартире;
- Есть ли долги по коммунальным платежам;
- Получить письменное согласие супруга(-и) на продажу жилья. Это нужно только для тех объектов недвижимости, которые были нажиты в браке и считаются совместной собственностью.
Отдельно нужно уточнить список документов, который необходим для заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку. 
Покупателю нужен только его паспорт. А продавцу придётся собрать немалый перечень документов:
- Паспорт;
- Свидетельство о праве собственности;
- Документы, устанавливающие права на недвижимость (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, судебное решение);
- Паспорта на объект (технический и кадастровый);
- Справка из БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок;
- Справка из ЕГРН об отсутствии долгов и обременений;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие супруга на продажу в письменном виде с обязательным заверением нотариуса;
- Согласие остальных собственников или органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний.
В случае, когда продавца представляет его доверенное лицо, дополнительно нужно внимательно рассмотреть доверенность и её нотариальное заверение.
Для регистрации документов в Росреестре нужно оплатить пошлину 2000 рублей.
Передаточный акт
Дополнительно к договору купли нужно оформлять и акт передачи недвижимости. Он фиксирует факт осмотра жилья перед его принятием покупателем. В таком случае, передаточный акт – свидетельство того, что покупателя устроило состояние жилья, и он не имеет претензий к продавцу. В случае если продавец будет пользоваться этим жильём ещё в течение какого-то времени (времени переезда), он будет нести ответственность за сохранение объекта в том состоянии, которое описано в акте.
Сам акт обычно оформляется как приложение к купчей. В нём важно указать все характеристики дома и все замечания покупателя, а также договорённости и условия их устранения.
Стороны договора
В случае продажи вторичной недвижимости, сторонами выступают физические лица. В случае новостройки, покупателем становится физическое лицо, а продавцом – юридическое, компания-застройщик.
Особенности уплаты налога при продаже
Сделки по продаже недвижимости облагаются подоходным налогом в размере 13% от стоимости квартиры, если продавец владеет квартирой менее 5 лет. Для тех, кто купил квартиру до 2016 года, этот срок равен трём годам. Если срок истёк, то продажа такой недвижимости не будет облагаться налогом.
