Во время продажи жилого дома очень часто составляется предварительный договор. Он является обязательством для продавца и покупателя в будущем подписать договор о купли-продажи.
Какие нюансы нужно учесть
Одним из самых важных нюансов является то, что предварительный договор нельзя составлять со строительной компанией. Поскольку на момент подписания такого договора дома еще не будет существовать, отстоять свои права в суде покупателю будет очень сложно.
Когда необходимо оформлять подобный договор
Составление такого документа требуется, если основной договор по разным причинам невозможно составить. Его также оформляют для обеспечения гарантии выполнения сделки в будущем. Предварительный договор необходимо составлять так же ответственно, как и основной, поскольку он наделен юридической силой. Задаток по такому договору является гарантом. Его размер обычно не превышает 30% от стоимости недвижимости.
Если обе стороны хотят иметь возможность оспаривать свои права в суде, они обязаны подписать предварительный договор.
Данный договор не нужно регистрировать в территориальных участках.
Поскольку данный договор составляется из главных пунктов основного договора, его необходимо максимально тщательно проверять и составлять.
В случае приобретения загородной недвижимости предварительный договор составляется в большинстве случаев. Поскольку появляется необходимость для сбора большого количества документов. Это может занять немало времени, особенно если продажей дома занимаются пожилые люди.
Условия составления предварительного договора
Чтобы составить и заключить предварительный договор, обеим сторонам необходимо выполнить следующие условия:
- На доме с земельным участком не должно быть арестов или залогов.
- Земельный участок нельзя продавать отдельно от недвижимости, которая расположена на нем.
- Если земельный участок и недвижимость находились в общедолевой собственности, то в момент их продажи стоит заключить письменный документ, который зафиксирует отказ от права покупки совладельцев.
- Продавать земельный участок с недвижимостью имеет право только их собственник.
- Земля и вся недвижимость на земельном участке, который продается, обязательно должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
- При продаже недвижимости, которая была приобретена во время брака, продавец должен предъявить письменное согласие супруга на продажу.
- Стоимость участка и недвижимости на нем определяется по общему соглашению обеих сторон. В данном случае привязки к кадастровой оценке нет.
Составление и заключение
Заключение договора происходит в такой способ:
- Оговариваются все условия и пункты договора, составляется его проект.
- Оговариваются все нюансы договора, его неточности. Вносятся коррективы и дополнения.
- Когда договор составлен и проверен, его подписывают обе стороны.
Предварительный договор не нужно регистрировать в государственных учреждениях.
Для того, чтобы избежать неточностей и ошибок при оформлении, такой договор могут заверить нотариально.
Проект договора – его черновик. Он может меняться в таких ситуациях:
- Если рыночная стоимость объекта недвижимости и земельного участка изменились.
- В момент снятия обременений с обеих сторон.
- В момент заверки договора нотариально.
Содержание предварительного договора
Данный документ может быть представлен в суде для принуждения одной из стороны выполнить свои обязанности, прописанные в нем.
Информация, которую необходимо указать при составлении документа следующая:
- Детальное описание условий, на которых будет составлен договор.
- Полная информация об участниках сделки.
- Вся информация о земельном участке и недвижимости на нем (адрес, количество этажей, кадастровые номера и т.д.).
- Стоимость земельного участка и недвижимости на нем.
- Условия расчетов обеих сторон.
- Задаток, который будут использовать в качестве предоплаты.
- Намерения обеих сторон заключить основной договор. Период его подписания.
В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что в случае несоответствия условий предварительного договора основному, он утратит свою юридическую силу.
Предварительный договор составляется письменно. Его можно заверить нотариально, если этого требуют стороны.
После того как обе стороны заключат основной договор, предварительный теряет свою юридическую силу. Предварительный договор не дает возможности передать права собственности, он только фиксирует факт заключения сделки между двумя сторонами с целью купли-продажи объекта недвижимости.
Оформление задатка
Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.
Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.
Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.
Разделы договора
- В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
- Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
- Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
- В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
- В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.
Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.
В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:
- Личные данные обеих сторон и их паспортов.
- Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
- Инвентарные номера.
- Почтовый адрес объекта недвижимости.
- Стоимость сделки и способы расчета.
- Информация о предмете сделки.
- Обременения для обеих сторон.
- Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
- Дополнительные нюансы.
Предметом заключения предварительного договора является намерение владельца недвижимости передать ее покупателю за денежное вознаграждение, размер которого оговорен обеими сторонами.
Стоимость необходимо указывать в национальной валюте в рублях в прописном формате и цифрами. Расчет можно провести банковским переводом, взаимозачетом или наличными.
Документы
Пакет документов, который необходимо предоставить при заключении предварительного договора:
- технический паспорт на дом;
- план поэтажной экспликации;
- межевой план земельного участка.
В договоре необходимо указать информацию о составлении передаточного акта. Он может быть встроен в основном договоре или же идти отдельным документом.
Если приобретают долю дома
В случае покупки доли дома в предварительном договоре указывают дополнительные условия:
- список лиц, которые имеют права на другие части дома;
- если продают две доли, то нужно указать стоимость каждой;
- список неизолированных помещений, которые отчуждаются вместе с долей (кухня, коридор, санузел);
- величина доли объекта недвижимости, которую продают (указывается в формате дробового числа).
Чтобы продать долю дома, продавцу необходимо предъявить нотариально заверенные письменные соглашения остальных владельцев объекта недвижимости.
Если дом приобретают через ипотеку в Сбербанке
При предъявлении предварительного договора в Сбербанк его сотрудники будут проверять наличие такой информации:
- есть ли какие-то обременения на объекте купли-продажи;
- есть ли условия в договоре, которые будут противоречить законодательству РФ;
- оценочная стоимость объекта недвижимости, которую установили независимые эксперты;
- условия, которые зафиксируют переход объекта недвижимости в залог для Сбербанка до окончательной выплаты ипотеки;
- размер кредита, который по договору ожидают получить от Сбербанка;
- платежеспособность продавца.
В Сбербанке вместо задатка оформляется аккредитив. До момента регистрации перехода прав аккредитив сберегается в банке. Если стороны будут использовать аккредитив, то необходимо указать его сумму, период, за который ее вернет покупатель в случае расторжения сделки, период, когда аккредитив поступить продавцу.
