Закон определяет две возможности передачи имущества в собственность других людей. Можно продать свою собственность, а можно подарить. Что лучше: дарственная или договор купли-продажи – вопрос неоднозначный. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки.
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Дарить вещи, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, можно на основании устной договорённости. Более дорогое имущество в дар также нужно передавать на основании письменного соглашения.
Но если дарственная оформляется между близкими родственниками, то такая сделка не облагается налогом. С купли-продажи платить налог придётся в любом случае. Но покупатель сможет получить налоговый вычет, если продавец – его родственник.
Договор купли продажи советы при оформлении: преимущества и недостатки
В силу своих отличий дарственная и договор купли-продажи имеют плюсы и минусы. Но чтобы воспользоваться этими достоинствами и не нажить проблем из-за недостатков, нужно учитывать ряд требований к оформлению договоров по передаче имущества обоих типов.
Купчая – один из самых популярных видов передачи собственности. При его оформлении нужно:
- Составлять документ письменно. Заверять его у нотариуса необязательно, но для дополнительных гарантий, стоит это сделать;
- В договоре купли-продажи указываются все паспортные данные обеих сторон;
- Необходимо подробно описать передаваемое имущество. Если это квартира, то её площадь, адрес, состояние, на основе технических и регистрационных документов;
- Необходимо указать какие правоустанавливающие документы на данный объект есть у продавца;
- Стоимость нужно указывать только в рублях (цифрами и прописью).
Достоинства договора купли-продажи в его надёжности и возможности получить налоговый вычет.
Минусы купчей:
- Если продавец владеет этим имуществом менее трёх лет, то при продаже он должен выплатить НДФЛ;
- Он должен получать согласие супруги, если находится в официальном браке или иных собственников, если владеет только частью общего имущества. Такие согласия нужно заверять у нотариуса, что требует дополнительных расходов.
Налог с продажи квартиры
При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.
Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Особенности оформления договора дарения
Дарственная на квартиру или договор купли-продажи – что лучше? Для ответа на этот вопрос нужно сравнить описанные выше достоинства и недостатки купчей с характеристиками договора дарения.
При оформлении такого документа, нужно:
- Указать все данные дарителя и получателя подарка;
- Подробную информацию объекта дарения;
- Документы, которые дают дарителю право распоряжаться данной собственностью.
При этом такой договор дарения не может содержать дополнительных условий по отношению к одариваемому.
Получатель подарка получит права собственности после того, как данное имущество будет зарегистрировано на него в Росреестре.
Плюсы договора дарения:
- Простота оформления;
- Не нужно платить налог, если дарственную заключают близкие родственники;
- Собственность, полученная в дар, будет считаться личным имуществом получателя. И его супруг(-а) не может претендовать на долю в ней.
Минусы дарственной:
- Сложно оспорить;
- Отсутствие выгоды для дарителя;
- Могут признать недействительной, если дарственная была оформлена не в соответствии с требованиями закона.
Что выгоднее и проще оформить – дарственную или куплю-продажу?
Для родственников договор дарения лучший вариант, чем купля-продажа. Но это при условии доверительных отношений между ними, и отсутствия опасения по поводу возможных споров в будущем.
В случае, когда таких проблем нет, дарение между родственниками сэкономит деньги (не нужно платить налог), позволить вместе пользоваться имуществом, а также не нужно будет получать согласия третьих лиц для заключения сделки.
В случае же сделки между чужими людьми, предпочтительна купля-продажа. Такой договор позволяет согласовать все нюансы, в том числе и ситуации расторжения сделки.
Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи
Иногда под видом договора дарения производят куплю-продажу. Такая сделка может быть признана недействительной. С требованием о аннулировании такой сделки может обратиться любое заинтересованное лицо.
Что дешевле оформить?
Это неоднозначный вопрос. Дарение дешевле только в случае его заключения между родственниками. В иных случаях нужно платить налог.
Что касается общего сбора в пользу государства, то в случае дарения он составляет 2 000 рублей. В случае купли-продажи – 1 000 рублей.
Но при продаже недвижимости, которая недавно (менее 3 лет назад) перешла в собственность продавца, он заплатит 13-процентный налог.
Также дороже выйдет оформление документов при сделках между посторонними лицами.
Какие документы подготовить
Пакет документов похожий и при заключении дарственной и при договоре купли-продажи. Нужно собрать:
- Паспорта;
- Правоустанавливающие документы;
- Свидетельство о праве собственности;
- Выписки из кадастра и домовой книги;
- Технический паспорт на землю и строение.
Если какие-либо документы будут отсутствовать, то договор не зарегистрируют в Росреестре. Но при этом дадут время на сбор оставшихся документов.
Что включает в себя договор купли-продажи?
Основные пункты такого документа должны содержать:
- Паспортные данные и адреса участников сделки;
- Подробную информацию об объекте сделки, с описанием его характеристик на основании документов, а также на основании осмотра;
- Указание на документы, которые дают право продажи данного объекта;
- Описание условий расторжения сделки;
- Обязанности и права обеих сторон;
- Сумму сделки и информацию о внесённом задатке;
- Подписи участников сделки и дату её заключения.
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.
Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:
- Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
- Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
- Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
- Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.
