Достаточно часто недвижимость, или ее часть, которая достается по наследству, в дальнейшем продается. Поэтому, далее рассмотрим актуальный вопрос – когда можно продать квартиру после вступления в наследство, какие документы нужно подготовить, порядок оформления сделки и налоги.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Здесь все достаточно просто:
- Продать квартиру может собственник, а значит должны быть правоустанавливающие документы, в том числе и Свидетельство о праве собственности.
- Свидетельство о праве собственности выдается (в случае наследования) на основании Свидетельства о вступлении в права наследства.
- Свидетельство о вступлении в права наследства выдается по истечению 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Таким образом: продать наследственную квартиру можно не раньше, чем по истечению 6 месяцев с даты смерти наследодателя. То есть, только после официального вступления в свои права наследства.
Как продать без уплаты налогов?
НДФЛ, то есть подоходный налог, имеет место и при продаже квартиры – по такому же принципу, как и налогообложение физических лиц. 
Но, отдавать свою часть вырученных средств государству хочет далеко не каждый. И в некоторых случаях продать квартиру без уплаты налогов вполне реально, если:
- Квартиры в собственности наследника больше 3 лет.
- Если квартира была продана меньше, чем за 1 миллион рублей.
Кроме того, существует льготная категория лиц:
- Пенсионеры.
- Инвалиды детства.
- Инвалиды первой и второй группы.
В вышеперечисленных случаях подоходный налог при продаже недвижимости взиматься не будет.
Следует отметить, что размер НДФЛ будет зависеть от оценочной стоимости объекта недвижимости. Поэтому, иногда при продаже оценочная стоимость квартиры намеренно занижается.
Продажа доли в собственности одним из наследников
Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ существует такое понятие, как право преимущественного выкупа. Согласно ему, таким правом наделены остальные собственники долей недвижимости, но по установленной продавцом цене. То есть, их преимущество только в том, что они имеют первоочередное право на покупку части квартиры или дома.
Само собой, что согласно статье 250 ГК РФ и у самого наследника есть несколько обязательств:
- В первую очередь в письменной форме нужно уведомить остальных владельцев объекта недвижимости о своем намерении продать свою долю, а также указать условия продажи (сроки, стоимость).
- Собственники остальных долей должны написать отказ в письменной форме, если предложение их не заинтересовало.
- Если в течение шести месяцев остальные собственники долей не предоставили свой отказ или согласие на условия покупки, их отказ имеет место в автоматическом режиме.
В том случае, если вышеуказанный порядок не будет соблюден, владелец доли имеет право подать иск в суд (срок исковой давности здесь 3 месяца) и вернуть свое первоочередное право на приобретение жилья.
Немного информации: в 2016 году депутатами ЛДПР был выдвинут законопроект, согласно которому при наследовании долей в квартире несколькими наследниками, продажа такого объекта обязательна. Если через полгода владельцы наследственного имущества не решат вопрос с продажей самостоятельно, то квартира будет продана через аукцион, а средств в соответствующих долях будут распределены между наследниками. 
С одной стороны – это неплохая идея, так как это могло бы существенно уменьшить количество семейных споров из-за наследства, а также мошеннических схем продажи. Но, пока такой закон только в проекте.
Порядок продажи квартиры
Продавать квартиру можно только после того, как будет установлено право собственности на объект или его часть – согласно статье 131 ГК РФ. На основании Свидетельства о праве собственности нужно пройти регистрационную процедуру в Росреестре. Только после того, как все процедуры оформления права собственности будут пройдены, можно начинать продажу.
Необходимые документы
Порядок оформления сделки подразумевает сбор необходимых документов:
- Паспорта тех, кто принимает участие в сделке.
- Подготовленный договор купли-продажи.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Свидетельство о праве собственности.
- Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц, в том числе и несовершеннолетних.
- Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
Обратите внимание, что при таком виде продаже не требуется согласие супруга или супруги, так как речь идет о наследственном имуществе, а не совместно нажитом.
Договор купли-продажи
Лучшим вариантом будет составление договора купли-продажи юристом – это избавит от возможных процессуальных ошибок при составлении документа. В документе обязательно должна быть указана следующая информация:
- Указывается полная рыночная стоимость, и обязательно размер задатка, если таковой был.
- ФИО сторон сделки, паспортные данные.
- Информация о квартире – адрес, технические характеристики из кадастрового паспорта.
- Сроки и способ передачи денег.
Договор обязательно должен быть подписан обеими сторонами, а сам документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После этого сделка считается оформленной и у квартиры новый владелец.
Регистрация сделки в Росреестре
Подать документы для регистрации можно лично в Росреестр или же через МФЦ. При себе нужно иметь такой пакет документов:
- Паспорт покупателя и продавца.
- Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.
- Квитанция об уплате государственной пошлины – 2000 рублей.
Регистрация сделки осуществляется в течение 10 рабочих дней, но она может быть приостановлена, если с документами будут какие-то неурядицы.
Налогообложение
Если осуществляется продажа квартиры, полученной по наследству менее трех лет находящейся в собственности, придется уплатить налог НДФЛ в размере 13% от стоимости продаваемого объекта. Размер налога куда больше для нерезидентов РФ – им придется отдать в казну государства 30% от стоимости объекта недвижимости.
Обратите внимание, что налогом не облагается только 1 миллион рублей. То есть, если оценка объекта будет равна одному миллиону, НДФЛ платить не придется, а при сумме больше указанной предоставляется налоговый вычет на нее. Но, такое право у гражданина есть только один раз.
Подведем итоги
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Только после того, как будет получено Свидетельство о вступление в права наследства и оформлено право собственности. Такие сделки облагаются налогом НДФЛ, если объект в собственности меньше 3 лет.
Порядок оформления сделки подразумевает обязательную ее регистрацию в Росреестре – процедура длится максимум 10 рабочих дней и облагается государственной пошлиной – по 2000 рублей с каждой стороны.
