Реализация и приобретение недвижимого имущества для многих граждан сложный процесс, требующий определенной подготовки. Особенно сейчас, когда недобросовестность некоторых лиц – обычное дело. После того, как стороны определяться с намерением заключить сделку, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка. Расскажем, как это сделать, на что обратить внимание и чего остерегаться.
Предварительный договор купли-продажи земли: основные моменты
Заключение сделки по приобретению и продаже земли зачастую основывается на предварительном договоре с задатком или без него. Заключать предшествующее соглашение рекомендуется только после того, как стороны ознакомятся со всеми бумагами, оценят финансовые затраты и возможные риски.
В предварительном соглашении оговариваются все основополагающие моменты будущей сделки, прописываются детали, определяется конкретная дата передачи средств и предмета купли-продажи.
Заключение предварительного соглашения подразумевает возникновение обязательств обеих сторон сделки. Если они будут нарушены продавцом или покупателем, виновная сторона будет привлечена к административной ответственности.
У предшествующего непосредственной сделки документа есть определенные преимущества.
- Предварительный документ обеспечивает юридическую защиту интересов лиц, задействованных в сделке. Своими личными подписями стороны подтверждают, что согласны с пунктами соглашения и обязуются их придерживаться.
- В предшествующем документе прописываются все основополагающие условия будущей сделки.
- Этот документ в обязательном порядке включает в себя перечень правоустанавливающих бумаг, описание предмета сделки, которая будет совершена, подтверждение отсутствия обременений в отношении участка, список прав и обязанностей сторон.
Предварительный договор может заключаться с указанием внесенного задатка или аванса (если таковой платеж был) или без него. В любом случае, эта бумага подтверждает серьезность намерений сторон и является гарантом выполнения взятых обязательств.
Нюансы оформления предварительного договора купли-продажи земельного участка
Перед тем, как подписать предварительное соглашение, необходимо проверить наличие и правильность следующих бумаг:
- выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- кадастровой документации;
- бумаг, подтверждающих проведение межевания (план, акт согласования границ);
- правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарственной, свидетельства о вступлении в права наследования, свидетельства о приватизации и т.д.);
- выписки из Росреестра об отсутствии обременений в отношении участка.
Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Договор не нужно заверять нотариально или регистрировать в Росреестре, так как предварительным соглашением стороны только договариваются об отчуждении, но самого перехода прав не происходит.
Для чего стороны заключают предварительный договор купли-продажи участка? Продавец таким образом может выиграть время на урегулирование юридических вопросов. Например, если ему необходимо снять обременение с участка или оформить недостающие бумаги. Для покупателя тоже может потребоваться время. К примеру, если ему нужно оформить банковский кредит или дождаться продажи собственной недвижимости.
При оформлении предварительного соглашения необходимо конкретизировать предмет договоренностей. Касательно земельного участка требуется прописать почтовый адрес, указать размеры, обозначить назначение и вид разрешенного использования.
Также в обязательном порядке прописываются данные документов, подтверждающих наличие права собственности у продавца и легитимность его возникновения. Указать следует реквизиты этих бумаг.
Так как предварительный договор подразумевает заключение основного соглашения и проведение сделки по реализации участка в будущем, в нем требуется установить дату, когда купля-продажа произойдет. Срок исполнения взятых сторонами обязательств – это существенное условие предварительного договора. Если конкретная дата не будет установлена, то стороны обязаны совершить сделку в течение года.
В предшествующем документе также прописывается стоимость реализации участка, на которой сошлись стороны сделки. Эта цена не может быть изменена в дальнейшем.
Заключая предварительный договор, важно учитывать определенные нюансы. Стороны могут обеспечить исполнение обязательств, если установят размер неустойки за нарушение условий.
Конечно, никто не вправе принудить продавца передать участок какому-либо лицу. Чтобы обезопасить себя от того, что продавец «передумает», покупатель может выплатить ему задаток или авансовый платеж. Такая возможность предусмотрена гражданским законодательством.
Соглашение и передача задатка также не требуют нотариального заверения. Это своего рода гарантия сторон, что сделка действительно произойдет. При наличии задатка, если сделка срывается по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю выплаченные средства в двукратном размере. Если отказывается покупатель – он теряет задаток.
Еще один важный нюанс – наличие на земельном наделе построек. Если строения не зарегистрированы должным образом, можно договориться между собой и не учитывать их в договоре. В противном случае, их придется или экстренно оформлять, или сносить.
На что обратить внимание? Советы юриста
При оформлении предварительного договора купли-продажи земельного участка стоит внимательно отнестись к вопросу задатка. Это понятие является частью основной сделки.
Рекомендуется серьезно подойти к согласованию условий предварительного договора. Если принятые обязательства будут нарушены какой-либо из сторон, потерпевшее лицо может обратиться в судебные органы с требованием получения финансовой компенсации за потерянное время.
Отдельно стоит сказать о приобретении участка с объектом незавершенного строительства. Предварительное соглашение в этом случае будет считаться неправомерным. Это объясняется тем, что по факту объекта недвижимости, оформленного должным образом, нет в природе. А, значит, он не может выступать предметом какой-либо сделки.
Если покупатель планирует заниматься на участке сельскохозяйственными работами, предварительно следует оценить состояние почвы и прописать это в предшествующем соглашении. При изменениях характеристик почвы можно будет оспорить предварительный договор, так как предмет сделки фактически не будет отвечать заявленным параметрам.
Прежде чем подписывать предварительный документ, рекомендуется уточнить, нет ли других лиц, претендующих на участок. Например, если участок является частью земельного надела, то преимущественное право покупки будет у действующего сособственника. В этом случае от него должен быть письменный отказ от приобретения объекта недвижимости. Если продавец скроет подобную информацию, на него налагается штраф.
Принимая решение о покупке земли, стоит прописать в предварительном договоре допустимое использование надела до момента совершения итоговой сделки. Это делается для того, чтобы продавец не смог изменить целевое назначение и вид разрешенного использования земли. В противном случае покупатель может отказаться от покупки. Тогда сделка будет сорванной по вине продавца.
При возникновении вопросов, касающихся купли-продажи земельного участка и составления предварительного договора, рекомендуем проконсультироваться с юристом по земельно-имущественным отношениям. Это можно сделать онлайн на нашем сайте.
