Главная проблема, связанная со сделками по покупке земли, касается проверки надёжности покупателя и самой сделки. Для того, чтобы покупатель мог проверить все документы до заключения договора, существует предварительный договор купли-продажи.
Он составляется таким образом, что не исполнять его пункты одинаково невыгодно и для покупателя и для продавца. Так обе стороны сделки доказывают свои намерения подписать основной договор без нарушений.
Согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор нужно заключать по той же форме, что и основной. Особенности сделок с земельными наделами указаны в 37-й статье ЗК.
Отличия от основного соглашения
Предварительный договор купли-продажи участка отличается от основного только самим предметом сделки. В основном таким предметом являются права собственности на участок и их передача. В предварительном – утверждение намерений купить и продать участок. Есть ряд дополнительных особенностей:
- В предварительном договоре нужно указывать все основные данные участка – размер, адрес, целевое назначение и т.д. В ином случае такой договор не будет иметь юридической силы.
- Если при подписании предварительного договора продавец ещё не собрал какие-то документы, это нужно указать в договоре, а также указать сроки, когда он должен будет предоставить недостающие документы.
- Стороны сделки определяют срок действия предварительного ДКП. Но если они не прописали в самом документе конкретный срок, то он будет действителен в течение года.
- Основной договор действует с момента его регистрации в Росреестре и до того, как новый владелец получит свидетельство о праве собственности.
Документы
При продаже земли продавец должен собрать ряд документов:
- Выписку из ЕГРП о праве собственности на этот участок;
- Кадастровый паспорт;
- План межевания. Иногда для этого нужно провести соответствующие работы по межеванию и внести изменения в кадастр;
- Акт согласования границ, который должны подписать соседи;
- Справка из Росреестра о том, что участок не арестован и не имеет обременений.
Предварительный договор купли-продажи земли составляют также и в случае, если каких-то документов у продавца ещё нет.
Содержание
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка включает:
- Реквизиты сторон и их контакты, дату и место заключения договора;
- Предмет договора – намерение провести его куплю-продажу в будущем. Также указывается основная информация об участке, на основании которой его можно точно определить и отделить от других. Указывается цена будущей сделки. Она должна быть не меньше кадастровой стоимости земли;
- Информация об арестах и обременениях земли или их отсутствии;
- Сроки предоставления всех недостающих документов и подписания основного договора;
- Обязательства участников сделки подписать основной договор, их гарантии и меры, в случае нарушения договорённости;
- Срок действия договора, дата его начала и окончания.
Рассмотрим разные ситуации
Особенности заключения предварительного договора могут касаться видов права собственности на данный участок.
Долевая собственность
В этом случае в договоре описывают долю в участке, её параметры и цену. Также указывают кадастровый номер, размер аванса, если таковой был уплачен.
С задатком или авансом
Размер аванса определяют сами стороны сделки. Он указывается в твёрдой сумме или в процентном отношении от цены участка. Все законодательные условия выдачи задатка указаны в 380-й статье ГК. Факт выдачи задатка является гарантией реальных намерений покупателя приобрести участок земли. При этом большой размер задатка не выгоден обеим сторонам, потому что в случае расторжения сделки, обе они теряют значительную сумму денег.
С капитальными строениями
В предварительном ДКП нужно указывать все строения, которые находятся на участке и продаются вместе с ним. Указываются даже недостроенные объекты и степень их готовности. Обязательно указывается цена;
В ипотеку участок с домом
В таком случае заключение предварительного договора вообще является обязательным. При этом третьей стороной сделки выступает банк. В документе указывается, что после оформления сделки участок передаётся в залог банку.
Особенности для земель сельхозназначения
Такие земли находятся вне территории населённых пунктов и по сделкам с ними есть ряд ограничений:
- Можно поменять вид использования после покупки;
- Нельзя покупать иностранцам и не имеющим гражданства.
Также сам процесс купли-продажи таких участков связан с некоторыми особенностями:
- В предварительном документе должно быть описано состояние земли и возможность использовать её по прямому назначению;
- Землю нужно выделить на местности и указать её точное расположение;
- Необходим письменный отказ местной власти от покупки данной земли и разрешение на её продажу. Действует этот отказ в течение года.
Как расторгать
Предварительный договор купли-продажи дачи или другого участка может быть расторгнут только в суде или:
- В случае обоюдного согласия сторон;
- Нарушений одной из сторон своих обязательств по заключению основного договора или срыве сроков заключения сделки;
- Отказе одной стороны от заключения сделки.
При отказе одного из участников сделки, второй имеет право обратиться в суд с иском о расторжении предварительного договора или принуждении к подписанию основного.
Когда необходим
Предварительный договор купли-продажи земельного участка необходим при заключении сделок с отсрочкой платежей. Он нужен в случае выплаты аванса. Также он полезен, когда покупатель хочет изучить все документы или продавец ещё не все документы собрал.
Во всех случаях предварительный ДКП даёт дополнительные гарантии обоим участникам сделки.
Законодательные нормы
Регулируют заключение таких договоров 429 статья Гражданского кодекса и 37 статья Земельного кодекса РФ.
Нужно ли регистрировать
Если основной договор будет заключён с нотариальным заверением, то и предварительный должен быть заверен у нотариуса. Это требование касается сделок со всеми договорами такого типа.
Какие нюансы надо учесть, подписывая предварительный договор купли
Основные нюансы касаются составления такого документа:
- Нужно указывать все важные характеристики продаваемого участка: его размеры, расположение, целевое назначение, характеристики земли, наличие строений и т.д.;
- Стороны должны указать все свои паспортные данные;
- Прописать задаток и цену итоговой сделки;
- Указать сроки, обязательства и меры ответственности в случае их нарушения.
Важно внимательно изучить все документы со стороны продавца, и любые спорные моменты точно и однозначно прописывать в самом договоре. Это позволяет повысить гарантии ответственного поведения сторон и избавить их от споров в будущем.
