Общие правила приобретения жилья: о чем нужно знать покупателю

Покупка квартиры – ответственный шаг. При этом нужно учесть целый ряд особенностей, ведь халатное отношение к данному процессу может стоить покупателю очень дорого. Ниже мы поговорим об основных нюансах покупки квартиры и подводных камнях, которые могут возникнуть при поиске жилья.

О чем следует знать перед покупкой

К приобретению квартиры следует подготовиться основательно. Перед тем как заключить договор купли-продажи, необходимо пройти следующие этапы:

1. Находим квартиру. Жилье должно не только нравиться, но и подходить покупателю по цене.
2. Проверка объекта. Если жилье покупается на вторичном рынке, то следует убедиться в том, что продавец не является мошенником, а квартира не находится под залогом и не имеет никаких обременений. При покупке новостройки нужно проверить застройщика
3. Сбор необходимой документации.

В первую очередь покупателю нужно решить, какая именно квартира ему нужна. Это может быть одно-, двух- или трехкомнатное жилье. Также нужно учитывать особенности планировки. Например, популярными в последние годы стали квартиры-студии.

Найдя желаемый объект, не следует спешить с подписанием договора купли-продажи. Квартиру нужно проверить на юридическую чистоту, то есть, убедиться в том, что продавец действительно является собственником объекта, а само жилье не находится под арестом.

При покупке квартиры в новостройке нужно затребовать у застройщика учредительную документацию и бумаги на конкретный объект. Также нелишним будет ознакомиться с отзывами в интернете. Проверять застройщика можно одновременно со сбором документов для покупки.

Определяемся с ценой

Стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов: внешних и внутренних. К первым относится следующее:

1. Ситуация в регионе. Чем более развитым и престижным является город, тем выше будут цены на недвижимость. Например, квартиры в столице РФ постоянно дорожают. Повышению спроса способствует высокий уровень жизни. Жители других регионов нашей страны часто стремятся переехать в Москву, чтобы улучшить качество жизни.
2. Тип объекта. Если речь идет о новостройках, то цены здесь растут по мере строительства объекта. Чем выше готовность дома, тем дороже квартиры. На вторичном рынке, напротив, жилье может дешеветь, ведь дома устаревают, с каждым годом приближаясь к аварийному состоянию.
3. Сезонность. Цены на недвижимость могут зависеть от времени года. Как правило, зимой и вначале весны стоимость ниже ввиду невысокого спроса. Далее цены начинают расти, а летом, в сезон отпусков – снова падают. Осенью же спрос вновь возрастает, а потому растут и цены. Сезонные колебания характерны для вторичного жилья.
4. Инфляция. Если деньги начинают обесцениваться, то дорожает все, в том числе и квартиры.
5. Экономическая ситуация в стране. В 2020 году из-за пандемии ставка по ипотеке упала на два пункта. Рынок кредитования вырос, а объем выданных кредитов побил все рекорды для РФ. Результатом таких событий стал повышенный спрос на жилье в новостройках и на вторичном рынке, который и спровоцировал рост цен.

Внутренние факторы ценообразования касаются отдельно взятого жилого комплекса и квартир, расположенных в нем. Здесь на стоимость жилья влияет следующее:

1. Площадь объекта. Чем больше квартира, тем она дороже.
2. Класс дома, в котором расположено жилье. Существуют жилые комплексы как эконом, так и премиум-класса. Чтобы определить, к какому типу недвижимости относится тот или иной мноквартирный дом, необходимо учитывать качество стройматериалов, дизайн и благоустройство дворов, охрану и видеонаблюдение, наличие парковочных мест. Чем больше удобств предлагает дом, тем дороже в нем квартиры.
3. Этаж. В новостройках наиболее дешевыми являются квартиры, расположенные на первых этажах. Чем выше этаж – тем дороже жилье. На вторичке же все наоборот – самыми дешевыми могут быть квартиры, расположенные на последнем этаже. В особенности, если в доме отсутствует лифт, а крыша протекает.
4. Состояние дома и квартиры. Чем новее здание – тем дороже в нем квартиры.
5. Стадия строительства, наличие отделки. Это относится к новостройкам. Дешевле купить квартиру в строящемся доме. Причем самые низкие цены будут на стадии котлована. По мере строительства они возрастают. Покупка объекта на начальных стадиях возведения дома – это не только выгодное вложение средств, но еще и немалый риск, ведь проект может оказаться долгостроем.

Перед покупкой квартиры, нужно тщательно изучить рынок недвижимости в своем регионе. Для этого можно посетить любой сайт с объявлениями о продаже жилья. Здесь устанавливаем желаемые параметры объекта и изучаем результаты выдачи.

Не следует обращать внимание на откровенно дешевые варианты. Обычно снижение цены является следствием юридически проблем.

Стоит ли обращаться к риелторам

Если жилье покупается на вторичном рынке, то посредничество риелтора позволит избежать целого ряда проблем. Опытный специалист обеспечит юридическую чистоту сделки. Он знает, какие бумаги следует запрашивать у продавца, сколько времени занимает оформление документов и т. д.

Услуги посредника не бесплатны. Как правило, риелторы берут 2-5% от стоимости жилья. Однако такой специалист не только сопровождает сделку, но и занимается поиском жилья.

При покупке жилья в новостройке участие риелтора в большинстве случаев не требуется. Чтобы купить квартиру, гражданину нужно посетить офис застройщика, ознакомиться с документами, выбрать жилье и заключить договор. Если же подобные сделки заключаются с участием риелторов, то их услуги оплачивает не покупатель, а застройщик.

Что делать при небольшом бюджете

Покупка квартиры – это недешевое удовольствие. Нередко оказывается, что покупателю не хватает денег на выбранный объект. Например, человек рассчитывал купить двухкомнатную квартиру, а средств хватит только на однокомнатную. В подобных ситуациях можно выбрать один из следующих вариантов:

1. Купить жилье на стадии котлована. Как правило, такие квартиры стоят на 30-35% дешевле, чем готовое жилье. Естественно, придется подождать, пока дом будет сдан в эксплуатацию, а процесс строительства может занять несколько лет.
2. Поискать малогабаритные квартиры на вторичном рынке. Можно взять жилье меньшей площади. Через несколько лет, подкопив денег, эту квартиру можно продать, купив взамен большую.
3. Взять ипотеку. Такое предложение подходит для тех граждан, у кого есть постоянный доход. Причем ставки по ипотеке сейчас более, чем комфортные, и начинаются от 0,1% годовых.

Новостройка или вторичка

Пожалуй, это основной вопрос, который возникает у человека, планирующего покупку жилья. Единственно верного ответа в данном случае не будет – все индивидуально. Ниже мы рассмотрим преимущества обоих вариантов.

Новостройка – комфортное современное жилье

Если покупатель готов ждать, то выгоднее всего будет купить квартиру в строящемся жилье. Помимо цены, у такого варианта будет ряд преимуществ – новые коммуникации, отсутствие юридических проблем, современная планировка. Главное – убедиться в добросовестности застройщика. Тогда проблем с бумагами и правом собственности не возникнет.

При этом следует учитывать и возможные риски при покупке такого жилья. Например, застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта. Чтобы такого не произошло, следует сотрудничать с проверенными компаниями. Например, можно обратить внимание на список аккредитованных застройщиков Сбербанка.

Другой минус заключается в том, что квартиры в новостройках нередко продаются без отделки. А минимальный ремонт с нуля может затянуть на несколько сотен тысяч рублей.

Квартира на вторичном рынке – быстрый переезд

Если квартирный вопрос стоит остро, то лучше остановить выбор на готовом жилье. Преимущества жилья на вторичном рынке заключается в том, что дом уже обжит, все необходимые коммуникации подведены, двор благоустроен, а квартиры нередко продаются со свежим косметическим ремонтом. Если же впоследствии новый собственник захочет что-то переделать, то ремонт будет стоить ему не сотни, а десятки тысяч рублей.

Также покупатель без проблем сможет узнать у соседей о преимуществах и недостатках дома. И одним из основных минусов является старение зданий. Коммуникации постепенно изнашиваются и нуждаются в капитальной замене, а это недешево.

Кроме того, покупка квартиры на вторичке – это довольно опасная сделка, ведь неопытный покупатель может попросту нарваться на мошенников, оставшись и без денег, и без жилья. Чтобы исключить подобный вариант, следует обратиться к риелтору или профильному юристу.

О рисках при покупке квартиры

Главным риском вторичного жилья является темное прошлое квартиры. Ниже мы рассмотрим основные проблемы, с которыми может столкнуться доверчивый покупатель.

Поддельная доверенность

Покупая жилье по доверенности, гражданин в любом случае идет на риск. Вызвать вопросы и сомнения должно уже само наличие доверенности. Этот документ свидетельствует о том, что собственник жилья не может или не хочет принимать участие в сделке купли-продажи.

Лучший выход из ситуации – связаться с владельцем квартиры, попросив его лично приехать на сделку. Такой подход позволит покупателю избежать ряда проблем. В случае отказа от сделки лучше отказаться.

Если же покупатель твердо решил приобрести квартиру по доверенности, ему следует перестраховаться. Для этого нужно сравнить доверенность с паспортом продавца – указанные данные должны совпадать. Также следует обратить внимание на полномочия доверенного лица. Он должен иметь законное право на продажу квартиры и подписание соответствующих документов.

Доверенность можно проверить на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого достаточно ввести реквизиты документа. Если бумага есть в реестре, значит она имеет юридическую силу. Если же ее там нет, то речь идет о подделке или доверенности с истекшим сроком действия.

Несогласованная продажа

Квартира может находиться в долевой собственности. В таком случае для ее продажи потребуется согласие всех совладельце. Если же хотя бы один из них не давал разрешения на сделку, то ее можно оспорить в суде.

Покупателю следует внимательно проверить выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если владельцев несколько, они должны принимать участие в сделке лично или оформив доверенность на представителя.

Если продавец состоит в браке, и квартира находится в супружеской собственности, то обязательно потребуется согласие супруга на сделку. В противном случае договор считается недействительным.

Иногда одним из дольщиков является несовершеннолетний. В этом случае помимо согласия его родителей требуется разрешение на сделку от органов опеки.

Долги за коммунальные услуги

Задолженность по коммуналке продавец должен погасить перед продажей недвижимости. К новому собственнику долги не переходят. Если же предыдущий владелец не заплатил за капитальный ремонт, то оплачивать его придется покупателю. Эти долги привязаны к квартире.

Чтобы избежать проблем, покупателю следует изучить квитанции на оплату коммуналки за предыдущий месяц. Если у продавца есть долги, то он должен либо погасить их до заключения договора купли-продажи, либо сделать покупателю скидку в размере задолженности.

Долги за ЖКУ – это далеко не самая большая проблема. На квартиру может быть наложен арест. Причиной наложения обременений могут быть другие задолженности гражданина. Например, по кредиту.

Неучтенное наследство

Если квартира перешла к продавцу по наследству, то есть риск, что через пару лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за недвижимость. Поэтому перед покупкой унаследованного жилья следует посоветоваться с юристом.

Покупатель может обезопасить себя, попросив собственника оформить нотариальное заявление о том, что он не знает о существовании других наследников и готов при возникновении проблем взять все риски на себя.

Жилье не было приватизировано

Некоторые граждане проживают в муниципальных квартирах по договору социального найма. Такие жильцы не являются собственниками жилья, а соответственно, не имеют права его продавать. Муниципальные квартиры находятся в собственности государства. Чтобы распоряжаться таким жильем, нанимателю нужно сначала приватизировать его.

Поэтому покупателю нужно убедиться в том, что квартира была приватизирована. Доказательствами этого факта являются следующие документы:

• договор передачи квартиры в собственность;
• форма 9 или ЕЖД (единый жилищный документ).

Как избежать проблем при покупке жилья

Покупая квартиру, не следует спешить. Желательно посмотреть несколько вариантов, выбрав наиболее привлекательный из них.

Чтобы избежать проблем, следует прислушаться к таким советам:

1. Необходимо тщательно проверять все документы.
2. При возникновении любых сомнений, не следует соглашаться на сделку. Спорные моменты лучше оговорить с юристом.
3. Общение с продавцом. Не нужно стесняться задавать вопросы. Покупатель вправе получить полную информацию о приобретаемом объекте.

При первом же просмотре следует попросить у продавца паспорт и правоустанавливающие бумаги. Сравнив ФИО, номер и серию паспорта, покупатель сможет убедиться в том, что квартира продается собственником.