Для оформления какой-либо сделки в отношении земли требуется предоставление документов, посредством которым возникло право на владение, пользование или распоряжение наделом. Рассмотрим в статье, какие правоустанавливающие документы на земельный участок существуют, какие требования к ним установлены законодательно и чем грозит отсутствие таких документов.
Любое право, касающееся земельного участка, должно иметь основания возникновения. Факт их наличия подтверждает правоустанавливающая документация.
Не стоит путать понятия «правоподтверждающий» и «правоустанавливающий» документ. Они существенно различны. Правоподтверждающий документ лишь уведомляет, что в Росреестр занесена соответствующая запись о наличии права. К примеру, таким документом можно назвать выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
Однако без правоустанавливающего документа правоподтверждающие бумаги не имеют легитимной силы. Даже получить их без первоочередного документа не удастся.
Предъявление правоустанавливающих бумаг требуется в следующих случаях:
- Для изменения или подтверждения данных для совершения сделки и передачи прав.
- В качестве доказательства отстаивания своего права в суде.
Важно, чтобы все документы соответствовали законодательным требованиям и были действительны на момент предъявления.
Какие права на землю возникают документально?
На основании правоустанавливающих документов может возникнуть несколько видов прав. Все они представлены в таблице.
Вид права |
Описание |
Сервитут |
Ограничение права пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу (к примеру, для прохода или проезда) |
Публичный сервитут |
Ограниченное право пользования, установленное на федеральном или муниципальном уровне в интересах граждан или государства |
Частный сервитут |
Право пользования устанавливается посредством НПА органов власти |
Безвозмездное срочное пользование |
Предоставляется собственником участка на конкретный срок |
Бессрочное пользование |
Предоставляется собственником на постоянной основе |
Пожизненное наследуемое владение |
Владелец участка вправе передать его другому лицу только по наследству |
Право собственности |
Возникает при покупке, получении в подарок или наследовании |
Из вышеперечисленных прав наиболее обширным является право собственности. Только в этом случае можно определять юридическую судьбу земельного участка – продавать, дарить, закладывать и т.д. Но даже право собственности не подразумевает вседозволенности. Землевладелец обязан использовать участок так, чтобы не это не противоречило законодательным требованиям.
Наиболее распространенные правоустанавливающие документы:
- Договор купли-продажи, дарения, приватизации.
- Решение суда, вступившее в законную силу.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Нормативно-правовые акты органов государственной власти или местной администрации.
Согласно ст.17 ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», это не окончательный список правоустанавливающих документов. Перечень может включать в себя и иные бумаги, свидетельствующие о переходе прав.
Например, при передаче земли в пользование без перехода права собственности правоустанавливающим документом будет решение о предоставлении земельного участка в бессрочное или срочное пользование.
Также в зависимости от ситуации правоустанавливающими документами на земельный участок признаются протокол аукциона и решение государственного органа о предоставлении земли под застройку. Например, если на основании одного из этих документов владелец земли начал процедуру регистрации права бессрочного пользования.
В любом правоустанавливающем документе на земельный участок обязательно указывается:
- сведения о собственнике земли (ФИО, наименование, регистрационные или паспортные данные);
- вид права, устанавливаемого документом (сервитут, право собственности, безвозмездного пользования и т.д.);
- описание объекта (местоположение, размеры участка, целевое назначение, особенности местности);
- данные земельного кадастра (номер).
Если проводится сделка, к правоустанавливающему документу необходимо приложить правоутверждающий (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРП).
Правоустанавливающий документ на земельный участок вступает в юридическую силу только после прохождения процедуры государственной регистрации. В документе не допускается наличие исправлений, описок, помарок. В противном случае в государственной регистрации права может быть отказано. Чтобы верно составить правоустанавливающий документ, рекомендуем обратиться за консультацией к юристу.
При получении документов на земельный участок необходимо тщательно с ними ознакомиться. Важно проверить правильность указания паспортных данных и ФИО, а также сведений, которые выступают подтверждением наличия права на землю.
Срок действия правоустанавливающих документов может быть ограничен только условиями самого договора между собственником и землепользователем. Такие документы как, например, договор купли-продажи или дарственная, срока действия не имеют (бессрочны).
Переоформлять правоустанавливающий документ нужно только в следующих случаях:
- если он оформлялся в СССР, так как с того времени изменилось множество законодательных актов и требований;
- если изменились сведения о земельном участке (например, его размер);
- при изменении паспортных данных;
- при изменении владельца участка.
Правоустанавливающие документы должны храниться в надлежащем качестве и соответствии требованиям законодательства. В противном случае будет сложно доказать их подлинность и обоснованность, если возникнет спорная ситуация.
Пользование землей без документов, устанавливающих такое право, называется самовольным захватом земельного участка. За такое правонарушение наступает административная ответственность, предусмотренная ст.7.1. КоАП РФ.
В соответствии с вышеуказанным нормативным актом, самовольный захват земли или использование земельного участка без правоустанавливающих документов, а также в некоторых случаях без документов, разрешающих хозяйственную деятельность, является основанием для наложения штрафных санкций. Размер штрафа представлен в таблице.
Правонарушитель |
Штраф, если кадастровая стоимость определена |
Штраф, если кадастровой стоимости нет |
Гражданин | 1-1,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 5000 рублей | От 5000 до 10 000 рублей |
Должностное лицо | 1,5-2 %, но не менее 20 000 рублей | От 20 000 до 50 000 рублей |
Юридическое лицо | 2-3 %, но не меньше 100 000 рублей | От 100 000 до 200 000 рублей |
Проще говоря, самовольное занятие или захват земельного участка заключается в том, что кто-либо использует чужую землю, не имея на то оснований и не оповестив собственника. Оно может быть выражено в противоправной застройке, складировании, вывозе на участок мусора, посадку сельскохозяйственных культур, деревьев и т.д.
Следует учитывать, что у любого земельного участка есть законный собственник. Если это не частное лицо или организация, значит, земля принадлежит государству (ст.16 ЗК РФ).
Самовольным захватом также признается необоснованное расширение границ собственного земельного участка за счет чужой земли. Например, если землевладелец перенес ограждение за фактические границы предоставленного ему участка.
Согласно ст.76 ЗК РФ, самовольно захваченные земли возвращаются их законным владельцам. При этом компенсировать убытки, если они были причинены, «захватчик» не обязан. Этого можно добиться только в судебном порядке.
Использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов регламентировано многими нормативно-правовыми актами государственных органов власти. При возникновении спорных ситуаций или вопросов, касающихся правоустанавливающих документов на земельный участок, обращайтесь к профессиональному юристу за получением консультации.