Процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд

В некоторых случаях возможно изъятие земельного участка для муниципальных или государственных нужд. Это может произойти только в том случае, если будут соблюдены основные принципы и порядок, установленный земельным законодательством. Для изъятия требуется наличие веских оснований.

Основания и условия для изъятия

В соответствии со ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельного участка возможно в следующих случаях:

1. Выполнение международных обязательств России.
2. Размещение объектов государственного значения. К примеру, для целей обороны, атомной энергетики, водоснабжения, дорог и т.д.
3. Иные обстоятельства, установленные законодательно.

Наиболее важное условие изъятия участков – последующее возмещение. Муниципалитет или государство устанавливают выкупную цену, которая закрепляется соответствующим соглашением.

Как правило, чаще всего земля изымается с целью расположения на ней объектов для государственных или муниципальных нужд. Однако такое происходит в крайних случаях, если по-другому действовать невозможно.

Власти обязаны уведомить владельца участка. Без этого процедура изъятия будет невозможна. Если собственник категорически не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Когда препятствий не возникает, издается соответствующее решение местной администрации. Аннулирование частной собственности происходит только в том случае, когда других вариантов решения вопроса не существует.

Решение об изъятии принимается за два месяца до непосредственного перехода прав. Оно должно содержать в себе основания для изъятия земли, указание лица, у которого изъяли участок, а также идентификационные сведения о наделе. Решение передается собственнику в течение семи дней после его принятия.

Особенности изъятия земли

Изъятие может происходить принудительно, временно, в рамках выкупа или по причине ненадлежащего использования собственником. Рассмотрим, с какими нюансами придется столкнуться в каждом случае.

Принудительный порядок

В соответствии с Конституцией РФ частная собственность неприкосновенна. Лишить человека имущества можно только в судебном порядке.

Для принудительного изъятия земли необходимо наличие веских оснований. Они изложены в гражданском законодательстве. Основанием является:

• взыскание участка по обстоятельствам;
• отчуждение земли, которая не принадлежит лицу по закону;
• конфискация, реквизиция, национализация;
• выкуп участка для нужд муниципалитета или государства;
• нарушение норм действующего законодательства.

Если надел принудительно изымается для муниципальных нужд, то на основании соответствующего решения выплачивается равноценная или предварительная стоимость земли. Равноценная – это выкупная цена, которая включает рыночную стоимость и убытки, причиненные в рамках изъятия земли. Если собственник не согласен с установленной выкупной ценой, то судом может быть самостоятельно определена цена объекта.

Реквизиция – временная и полная

Реквизиция – это принудительное изъятие земельного участка у владельца для неотложных государственных нужд. При этом собственник получает компенсационную выплату.

При этом собственник утрачивает имущественные права. В соответствии со ст. 51 ЗК РФ реквизиция допускается только если в стране происходя чрезвычайные происшествия (эпидемии, аварии, стихийные бедствия и т.п.).

Такое решение принимается органами государственной власти. При этом оспорить его в судебном порядке нельзя. В случае, если реквизиция временная, земельный участок будет возвращен собственнику после того, как основания изъятия утратят силу.

Выкуп

Выкуп земельного участка планируется заблаговременно. Собственник надела должен быть предупрежден за год до прекращения его прав на землю.

Выкуп не может быть осуществлен без согласия владельца участка. Если он категорически против, изъятие в таком порядке будет невозможным.

Ненадлежащее использование

В такой ситуации участок изымается принудительно по той причине, что собственник пользуется ею с нарушением законодательных норм. Что можно подразумевать под использованием не по назначению?

Земля изымается в следующих случаях:

• когда целевое назначение – ведение сельского хозяйства, но за три последних года владелец не использовал его так, как нужно;
• неправильное использование привело к ухудшению качеств земли или экологической обстановки.

Если собственник не препятствует изъятию, то участок продается с торгов. Когда он против, вопрос будет решать в судебном порядке.

Процедура изъятия участка

Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:

1. Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
2. Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
3. Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
4. Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
5. Подготовка и подписание договора об изъятии.
6. Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.

На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.

Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.

Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.

Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.

Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.

Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.

Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.

В тексте договора прописывается:

• цель изъятия;
• данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
• реквизиты принятого решения;
• срок передачи имущественных прав;
• объем и способ выплаты компенсации;
• указание сервитутов, если они есть и сохраняются.

Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).

Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.

После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:

• передача права владения;
• аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
• аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
• прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
• снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
• государственная регистрация юридических изменений.

Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.

Документы

Процедура изъятия подразумевает использование следующих документов:

• бумаги по территориальной планировке;
• проекты для планируемых изменений;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Помимо этого, сюда входят документы, которые подтверждают факт поиска владельца, а также его уведомления, исковые заявления и решения суда.

Сроки

Процедура изъятия может начаться только после уведомления собственника о планируемых действиях. Ранее закон устанавливал для этого срок, равный одному году. Последние изменения сократили этот период до 90 дней. Соответственно, возможность собственника оспорить аннулирование сокращено.

Решение муниципалитета об изъятии действительно в течение трех лет. Если за этот срок процедура не начнется, то решение потеряет юридическую силу.

Сама процедура довольно длительная. Чаще всего она занимает не менее полугода.

Какие положены компенсации

Расчет компенсационных выплат за изъятие надела регламентирован в ст. 56.8 ЗК РФ. Для расчета используется рыночная стоимость отчужденной земли. Она определяется профессиональными оценщиками. Услуги специалистов оплачиваются муниципалитетом.

При расчете размера компенсационной выплаты учитываются:

• рыночная стоимость, если участок находится в собственности или рыночная стоимость прав, если речь идет о бессрочном пользовании или владении;
• рыночная стоимость строений, расположенных на земельном участке;
• убытки, возникающие в результате аннулирования права собственности;
• упущенная выгода.

При определении размера компенсационной выплаты не будут учтены:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были сделаны без разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения участка и построек на нем, сделанные после уведомления об изъятии;
• постройки, возведенные после получения уведомления об изъятии (исключение – если разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, возведение которых не подразумевает получения специального разрешения и возведенные после уведомления об изъятии;
• сделки, которые владелец заключил после получения уведомления.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка, то объем компенсационной выплаты уменьшается пропорционально доли, которая остается у собственника. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за два месяца до оформления соглашения о переходе прав.

Что такое резервирование земель муниципалитетом

Термин «резервирование земель» относительно новый для законодательства РФ. Эта процедура регламентированы ст. 56.1 и ст. 70.1 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 561 от 22 июля 2008 года.

Как правило, резервирование проводится для последующего изъятия участка. Иными словами, эти процедуры – этапы одного процесса, цель которого заключается в изменении права собственности на землю. Однако, следует отметить, что резервирование не относится к числу обязательных процедур при изъятии земельных участков.

Территория будет считаться зарезервированной при наличии следующих условий:

• решение, принятое уполномоченным органом власти;
• наличие утвержденной схемы участка;
• проведена государственная регистрация ограничения прав на участок в Росреестре.

Что может быть ограничением прав? Под этим понятием подразумевается запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела, а также запрет на оросительные, мелиоративные и прочие мероприятия.

После установления ограничения срок аренды или сервитута не может превышать период резервирования. Использование такой земли в других целях допускается до момента его изъятия.

Максимально допустимые сроки резервирования составляют:

• 3 года – в случае, когда право собственности переходит государству или муниципальному образованию;
• 2 года – для земли, изымаемой с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет – для участков, которые находятся в собственности у государства, а цели изъятия при этом не связаны с созданием или реконструкцией автомобильных дорог.

Процедура резервирования и дальнейшего отчуждения – длительный процесс, требующий соблюдения всех законодательных норм.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При выявлении нарушений этой процедуры или при отсутствии существенных оснований обращайтесь в суд.