При нарушении застройщиком условий договора долевого строительства дольщик вправе потребовать с него выплату неустойки. О том, как происходит расчет и взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в суде и в добровольном порядке, рассмотрим в статье.
Условия взыскания неустойки по ДДУ
Застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в случаях, предусмотренных ст.ст. 6,7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. К ним относятся:
- Нарушение сроков сдачи объекта без согласования с дольщиком корректировки условий ДДУ.
- Нарушение согласованного срока устранения дефектов объекта ДДУ, которые были обнаружены в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта ДДУ не может быть менее пяти. Он устанавливается при заключении договора и не имеет отношения к технологическому оборудованию и инженерному оснащению объекта. Для них предусмотрен иной срок гарантии – не менее трех лет.
Застройщик может быть освобожден от выплаты пени, если нарушение срока произошло по причине отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи.
Взыскание неустойки по ДДУ: расчет
Ст. 6 ФЗ № 214 установлен размер неустойки, который составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двукратном размере. Для расчета берется ставка рефинансирования на день исполнения обязательств по ДДУ за каждый день просрочки.
С января 2016 года размер ставки рефинансирования ЦБ РФ равно значению ключевой ставки. Со 2 мая 2017 года этот показатель составляет 9,25 %.
В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214, размер неустойки за нарушение сроков на устранение недостатков объекта составляет 1 % от стоимости расходов на устранение или от стоимости жилого помещения.
Таким образом, неустойка, если дольщиком является физическое лицо, рассчитывается по следующей формуле:
Размер неустойки = 1/150 ставки рефинансирования (в двойном размере 1/300*2) х цена ДДУ х количество дней просрочки.
Рассмотрим пример расчета неустойки по ДДУ. Цена квартиры по ДДУ составляет 4 000 000 руб. Ставка рефинансирования равна 9,25 %. По условиям договора объект должен быть передан дольщику не позднее 31 марта 2017 года. Просрочка началась с 1 апреля. Предположим, что квартира передана дольщику 1 июля 2017 года. Таким образом, просрочка составила 90 дней.
Считаем:
- 9,25/150 = 0,06 % — ставка неустойки за каждый день.
- 0,06 % х 4 000 000 х 90 = 216 000 руб – размер неустойки.
Эта сумма может быть взыскана с застройщика в добровольном (досудебном) порядке или через суд. Попытка добровольного урегулирования ситуации не является обязательством дольщика, если такой порядок не предусмотрен в ДДУ. Однако такой способ может помочь избежать обращения в судебные органы.
Досудебное взыскание неустойки с застройщика
Приведем пошаговый алгоритм взыскания неустойки с застройщика по ДДУ без обращения в суд.
Этап 1. Составление претензии
Претензия с требованием выплатить неустойку составляется в письменной форме. В ней нужно указать:
- наименования сторон ДДУ;
- обстоятельства, в связи с которыми возникло требование по уплате пени;
- расчет неустойки и ее размер;
- непосредственно требование выплатить указанную сумму и сроки выплаты.
Рекомендуется обратиться за составлением претензии к грамотному юристу. Специалист оформит верный с правовой точки зрения документ.
Этап 2. Подготовка сопутствующей документации
К претензии нужно приложить копии договора, паспорта и квитанции об оплате платежей участником долевого строительства. Если уже был подписан акт приема-передачи, то необходимо приложить и копию этой бумаги.
Важно учесть, что строительная компания также обязана в полном объеме возместить участнику убытки, возникшие в период просрочки. К примеру, если дольщик снимал в это время жилье. Эту сумму можно также указать в претензии и приложить документы, подтверждающие расходы. Заверять копии нотариально не обязательно.
Этап 3. Передача уведомления в строительную компанию
Пакет бумаг можно передать представителю строительной компании под личную подпись с указанием даты получения документа и ознакомления с его содержанием. Второй вариант – направить требование посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении адресатом.
Обязательно сохраните свой экземпляр претензии. Если строительная компания не исполнит требования, это послужит доказательством предпринятых мер в суде.
Этап 4. Результат рассмотрения претензии
Если указанный в претензионном письме срок на исходе, а требуемого результата нет, то можно приступать к взысканию неустойки в судебном порядке.
Если участник долевой застройки был вынужден обратиться в суд для защиты своих прав, то это повлечет за собой дополнительные расходы, которые также взыскиваются со строительной фирмы. Это актуально, если иск гражданина будет в судебном порядке удовлетворен.
Взыскание неустойки по ДДУ в суде
Для взыскания пени со строительной фирмы в судебном порядке рекомендуем придерживаться пошагового алгоритма, представленного ниже.
Этап 1. Подготовка искового заявления
Иск будет содержать примерно ту же информацию, что и претензионное письмо с предложением решить вопрос добровольно. Кроме вышеизложенного можно включить в иск требование о компенсации причиненного морального вреда.
Также в исковом заявлении указываются:
- наименование судебного органа;
- наименование ответчика и истца с указанием места жительства и/или нахождения;
- указание на то, что права истца были нарушены;
- требования к ответчику;
- обстоятельства, при которых возникло правонарушение;
- размер взыскиваемой суммы и расчет (цена иска);
- список приложений к исковому заявлению.
Помимо вышеуказанных документов к иску можно приложить претензию, направленную ответчику ранее и его ответ, если такой факт был. Также прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.
Этап 2. Подача иска и судебный процесс
Исковое заявление и приложенные документы, имеющие отношение к делу, подаются в судебный орган общей юрисдикции. Направлять их нужно в суд по месту нахождения строительной фирмы, по месту жительства дольщика или по месту исполнения договора долевого участия в строительстве. Если размер неустойки не превысил 50 тысяч рублей, то направлять иск нужно в мировой суд.
В процессе судебного разбирательства размер начисленной пени может быть уменьшен. Это возможно, если будет установлено, что заявленная сумма несоразмерна последствиям, которые повлекло нарушение обязательств.
Уменьшение происходит на основании заявления от ответчика с указанием причин, по которым снижение суммы допустимо. Во внимание будет принята также степень выполнения ответчиком взятых обязательств и действительный объем причиненного ущерба истцу.
Если дело дошло до разбирательства в судебных органах, то рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за правовой помощью. Человеку без юридического образования будет сложно разобраться в дебрях законодательства, поэтому помощь специалиста не помешает. Бесплатно проконсультироваться вы можете на нашем сайте. Введите свой вопрос в специальное поле.
Юрист может также представлять ваши интересы в суде. В этом случае потребуется оформить на него нотариальную доверенность. Все расходы на оплату юридических услуг можно полностью или частично взыскать с ответчика по делу. Для этого направляется отдельное письменное ходатайство, которое также может составить юрист.
Этап 3. Возбуждение исполнительного производства
После того, как решение судебных органов вступит в законную силу, необходимо получить исполнительный лист.
Чтобы довести дело до конца, подайте еще одно заявление о возбуждении исполнительного производства. К заявлению прилагается исполнительный лист. Вы можете обратиться в службу судебных приставов или самостоятельно отнести документы в банк, где у строительной компании открыт расчетный счет.
Прежде чем начинать процесс взыскания неустойки с застройщика по ДДУ в добровольном или судебном порядке, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Специалист рассмотрит вашу ситуацию, расскажет о возможных правовых последствиях и предложит оптимальный порядок действий.
