Такое обыденное дело, как ремонт, в некоторых случаях может обернуться серьёзными проблемами. Большинство людей не задумываются о том, что ремонтные работы могут нарушать ряд нормативов и, соответственно, требовать согласования. Обыденное мнение сводится к тому, что в своей квартире я могу делать, что захочу. И пока с этой квартирой не планируют совершать никаких юридических сделок, последствия ремонта о себе не напоминают. Но при попытке продать квартиру вдруг оказывается, что для этого необходимо согласовать сделанную ранее перепланировку или вернуть всё в изначальное состояние.
В этой статье расскажем о видах ремонта, которые требуют согласования, а также о тех, которые вообще нельзя производить в многоквартирных домах.
Три вида ремонта
Нужно чётко разделять понятия косметический ремонт, переустройство и перепланировка помещения.
Косметический ремонт – процесс поддержания квартиры в надлежащем состоянии. Это, кстати, не только право, но и обязанность жильцов. Поэтому, если в квартире нужно переклеить обои, сменить напольное покрытие или покрасить потолок, никакие согласования для таких ремонтных работ не нужны.
К этому перечню можно добавить замену сантехники, электроплиты и иной бытовой техники, установку и замену дверей, а также кондиционера. Можно установить и небольшую перегородку из гипсокартона или монолитных блоков.
Сложнее с видами ремонтных работ, которые могут создавать противоречия с техническим планом квартиры или менять внешний вид её фасада. Так при замене окон нельзя установить рамы другого цвета. При остеклении балкона, нельзя закрывать доступ к пожарной лестнице. Нельзя менять целевое назначение комнат. То есть, кухню перенести в спальню без разрешения не удастся, так же, как и перенести электроплиту из кухни в другое помещение.
Переустройством является более сложный вид ремонта. Его делают для улучшения благоустройства квартиры. Например, при желании увеличить одну комнату за счёт уменьшения другой. Для этого необходимо получить разрешение на перенос стены. Разрешат сломать только ненесущую стену.
Также, если при замене газовой плиты, собственник жилья решил установить её в другой части комнаты, может оказаться, что использовать газовые шланги такой длины запрещено законом. Значит нужно наращивать газовую трубу, что требует согласования с соответствующими государственными службами.
К переустройству относится прорубание и закладывание дверных проёмов, объединение двух квартир на разных этажах посредством установки лестницы и создания проёма в горизонтальном перекрытии, строительство лоджии на первом этаже и т.п. Все эти работы можно выполнять только после получения разрешения.
Иные перепланировки, которые могут угрожать целостности дома, запрещены. В России уже были трагические случаи из-за таких самовольных ремонтных работ. В Ярославле житель первого этажа сносил перегородки в своей квартире и углублял фундамент. В итоге рухнули перекрытия шести этажей и погиб человек.
Помимо сноса несущих конструкций, нельзя устанавливать холодильник в нишу вентиляционного колодца, объединять кухню с жилым помещением, устанавливать батареи на балконах или питать тёплые полы от общей системы домового отопления.
Отдельные запреты установлены для домов, которые признаны исторической ценностью. Все владельцы квартиры в таких домах подписывают специальный документ, запрещающий проводить значительную часть ремонтных работ (кроме косметического ремонта, и то, если он не меняет внешний вид здания).
Как согласовать перепланировку?
В отношении перепланировки, сделанной раньше, существует только один способ получения законного разрешения – через суд. Нужно подать иск и приложить к нему проектные документы.
Тем же, кто ещё только собирается проводить глобальные ремонтные работы в квартире, нужно для начала собрать определённый пакет документов. В него входят:
- Правоустанавливающие документы. Это свидетельство собственности, а для владельцев новостроек договор долевого участия или акт приёма-передачи недвижимости. Жильцы муниципальных квартир предъявляют договор найма.
- Проект переустройства. Этот документ нужно заказывать в архитектурных бюро. Его стоимость может существенно варьироваться (от 15 до 150 тысяч рублей). Есть более простой вариант – выбрать один из готовых проектов на сайте Мэра Москвы. В заявлении о перепланировке можно сослаться на данный проект. Но такой вариант подойдёт только для тех видов перепланировок, при которых не будут задеты несущие конструкции. В случае их изменений разрешение должен выдать автор проекта дома или независимый экспертный центр. В Москве им является ГБУ «Экспертный центр». Особые правила установлены для зданий, признанных культурным наследием. Для них нужен не проект перепланировки, а проект приспособления дома к современным условиям.
- Технический паспорт. Этот документ нужно обновлять каждые пять лет, а при его отсутствии нужно заказать его в МФЦ или БТИ. Это можно сделать также через сайт Госуслуги.
- Если в квартире проживает несколько человек, все они должны подать письменное согласие с перепланировкой. Если работы затронут общедомовую собственность, то необходимо согласие собрания жильцов.
- Для культурных и архитектурных памятников необходимо согласие комитета по охране памятников.
Подавать необходимо оригиналы документов или их нотариально заверенные копии.
Можно лично посетить жилищную инспекцию своего региона. Можно подать эти документы через МФЦ, или через сайт жилищной инспекции и сайт Госуслуги. На рассмотрение заявления законом даётся 45 дней.
После работ по перепланировке нужно снова посетить жилищную инспекцию. В этот раз чиновникам необходимо предоставить договора проектной организации и подряда, а также журналы производства и освидетельствования работы. В результате, в течение 10 дней в инспекции выдадут акт о завершённом переустройстве.
Ответственность за самовольную перепланировку
В некоторых ситуациях самовольная перепланировка затрагивает интересы всех жильцов. Это происходит, когда кто-то из ушлых владельцев квартир захватывает часть чердака или подвала для собственных нужд. Такие изменения в доме не остаются незамеченными, и собрание жильцов или управляющая компания может обратиться с иском в суд.
Суд в таком случае вынесет решение, обязывающее владельца вернуть жилое помещение в первоначальное состояние.
Далее возможно два варианта действия:
- Выполнить решение суда. Дополнительно к расходам на повторный ремонт придётся оплатить штраф в сумме 1-1,5 тысяч рублей.
- Не исполнять судебное решение в надежде, что за ним не последует санкций. Но уже есть прецедент, когда в такой ситуации квартиру после незаконной перепланировки изъяли и продали в счёт погашения оплаты на её исправление.
Лучше заранее учитывать требования закона, чтобы не оказаться в подобной ситуации.
Что нельзя делать, чтобы не остаться без квартиры?
Кратко подытожим перечень ремонтных работ, которые нельзя проводить, чтобы не получить проблемы с законом. К таким работам относится:
- Замена перегородки на более тяжёлую, что увеличивает нагрузку на перекрытия здания.
- Изменять сечение вентиляционных каналов.
- Устанавливать радиаторы на лоджиях, балконах и верандах.
- Делать террасы и лоджии выше первого этажа.
- Заниматься перепланировкой в аварийном доме.
- Делать незакрывающиеся проёмы между газифицированной кухней и другими комнатами.
Следование этим запретам позволит обезопасить себя и свою собственность от серьёзных последствий.
