Как правильно принимать квартиру у застройщика

Приобретение жилищной площади по договору долевого строительства связано с дополнительными рисками для собственника. На начальных этапах сделки невозможно получить достоверную информацию о том, как будут соблюдаться нормативы возведения здания, и в какие сроки объект будет сдан. Защитить собственные интересы дольщик может на этапе подписания акта приема-сдачи жилплощади. Для этого необходимо знать, как принимать квартиру у застройщика правильно.

В каком виде могут сдаваться квартиры

Жилые помещения, построенные по ДДУ, сдаются в таком виде, характеристики которого были указаны в соглашении. Прием от застройщика квартиры осуществляется с учетом того, какая была договоренность о состоянии объекта, готового к сдаче. Иные требования не могут быть заявлены.

Основным параметром помещения, на который обращается внимание при приеме, является наличие/отсутствие внутренней отделки и её качество. Разные застройщики устанавливают разные критерии отделки. В любом случае минимальное количество работ по обустройству внутреннего интерьера должно быть проведено.

Квартиры без отделки

Жилищная площадь без отделки – это помещение, в котором не проводились работы по обустройству внутреннего пространства. Застройщик осуществляет только строительство стен и крыши. Устанавливаются окна, отделывается фасад, подъезды и прилегающая территория.

В квартиру без отделки не проводятся какие-либо индивидуальные коммуникации. При этом общедомовые коммуникативные линии монтируются в соответствии с проектом. Степень отделки и подготовки систем снабжения может отличаться в зависимости от положений ДДУ и технических возможностей компании-застройщика.

Квартиры с черновой отделкой

Черновая отделка квартиры предполагает проведение определенного перечня работ обустройству внутреннего пространства жилплощади. Осуществляется оштукатуривание стен, частично или полностью монтируются коммуникации, возводятся перегородки и т.д.

В данный вид отделки не входит установка бытовых приборов индивидуального пользования – ванны, санузла, розеток, элементов освещения и других. В зависимости от договоренности и политики застройщика уровень внутренней черновой отделки может различаться.

Квартиры с чистовой отделкой

В рамках чистовой отделки проводятся работы по облицовке стен и других поверхностей финишным покрытием. Признаки чистового обустройства помещения:

• наличие обоев;
• шпаклевка-покраска откосов и потолка;
• установка межкомнатных дверей;
• монтаж приборов индивидуального пользования;
• проведение всех коммуникаций;
• монтаж напольного покрытия;
• другие работы, актуальные для конкретного объекта.

Прием квартиры у застройщика с отделкой осуществляется с учетом того, что было оговорено в договоре. Если там была заявлена чистовая отделка, признаки её наличия должны быть очевидными.

Что нужно знать о документах для приемки квартиры

Приемка квартиры у застройщика осуществляется при наличии всей документации, предоставленной со стороны компании и дольщика. Отсутствие каких-либо бумаг может привести к нарушению интересов обоих участников сделки.

Какие документы необходимы

Документация со стороны собственника:

• личный паспорт;
• экземпляр договора о долевом строительстве (или иное соглашение);
• инженерий план помещения;
• платежные документы (при необходимости).

Застройщик представляет следующие бумаги:

• документы, разрешающие ему вести строительную деятельность;
• экземпляр договора;
• план помещения;
• акты выполненных работ;
• инженерный план коммуникаций;
• экземпляр акта приема-сдачи объекта;
• лист осмотра, в котором указываются обнаруженные дефекты.

Каждый документ должен быть подан в обязательном порядке. Заявление одной из сторон о том, что та или иная бумага отсутствует или не нужна, является неправомерным. Если дольщик, при приеме помещения, действует через законного представителя, должна быть подготовлена соответствующая доверенность.

Когда нужно подписывать акт приемки

Акт приема-сдачи помещения подписывается только после того, как все недостатки были выявлены и исправлены. Оформляя этот документ, собственник подтверждает, что более не имеет претензий к застройщику. Учитывая это, к подписанию акта стоит переходить после проведения полной проверки объекта.

Собственник имеет полное право на выдвижение требований об устранении обнаруженных недостатков. При этом стоит учитывать индивидуальные обстоятельства ситуации. Если застройщик по договору выполняет только черновую отделку, дольщик не может требовать проведения финишной отделки.

Застройщик обладает правом на одностороннее подписание акта, если присутствуют незначительные недочеты, из-за которых собственник отказывается от подписания приемки. Чтобы не усугублять ситуацию дольщик может подписать акт и составить приложение к нему, в котором будут указаны незначительные недостатки и заявленные сроки для их исправления.

Проверка площади и планировки

Прием квартиры у застройщика начинается с проверки площади и планировки на соответствие проекту, утвержденному договором. Отличия между инженерным планом и фактическим состоянием объекта могут привести к возникновению юридических осложнений при оформлении права собственности. С точки зрения закона, наличие различий, дает основания для аннулирования сделки, так как приобретается не то помещение, которое было прописано в договоре.

В рамках проверки данных параметров проводятся замеры периметра отдельных помещений квартиры. Полученная информация сравнивается с той, которая указана в проекте. Если выявлены значительные отклонения, акт приема-сдачи не может быть подписан, так как имеет место явное нарушение.

Проверка коммуникаций

Все коммуникации, проведенные в помещение, должны быть проверены с целью выявления их работоспособности. Стоит выяснить, соблюдались ли меры безопасности при монтаже коммуникации. Не приведет ли их работа к возникновению чрезвычайных ситуаций. Оценивая коммуникации, необходимо учитывать наличие технических возможностей систем, которые позволят им функционировать в течение заявленных сроков.

Счетчики учета

Базовые приборы учета также устанавливаются застройщиком, если это было прописано в договоре. При проверке счетчиков нужно убедиться в том, что они полностью исправны, а пломбы не нарушены.

Чтобы выявить неисправности данных приборов, необходимо провести тесты их работы в реальных условиях эксплуатации. При этом учитывается наличие/отсутствие факторов, которые могут со временем ухудшить работу счетчика. К таким нюансам можно отнести отсутствие фильтра грубой очистки воды, который должен стоять перед водомером, неподходящая маркировка шлангов для газовых приборов и т.д.

Во время проверки учетных приборов, должны быть зафиксированы их числовые показания. После подписания акта приема-сдачи объекта, учет данных будет осуществляться на основании этой записи.

Радиаторы отопления

Отопительные радиаторы – объекты, требующие дополнительного внимания при проверке. Выход из строя этих приборов может привести к плачевным последствиям. Проводя оценку, стоит обращать внимание на следующие нюансы:

• целостность корпуса радиатора;
• герметичность соединений;
• соответствие количество радиаторов заявленному числу;
• наличие отсекающих вентилей;
• соблюдение правил размещения.

Наилучшим вариантом проверки будет проведение мероприятий по тестированию отопления. В момент пуска теплоносителя в систему, все её недостатки проявятся явным образом.

Стояки и трубы

Все трубы и общедомовые стояки должны быть смонтированы застройщиком в любом случае. Отсутствие этих коммуникаций недопустимо.

Их необходимо проверить на целостность и соблюдение правил монтажа. Для горячей и холодной воды должны быть использованы трубы соответствующих марок. Допущение нарушений в этом вопросе – причина не подписывать акт приемки, так как в дальнейшем это может привести к аварии.

В квартире должны находиться все необходимые выходы/входы общедомовых коммуникационных систем. Отсутствие отсекающих вентилей – грубое нарушение.

Работа сантехники

Базовые сантехнические приборы также проверяются в работе. Они должны функционировать бесперебойно. При этом стоит учитывать, что ни один застройщик не будет устанавливать сантехнику высокого качества. Со временем все приборы придется поменять.

Акт приема-сдачи объекта может быть подписан, если на момент проверки все приборы индивидуального пользования работают исправно и полностью исполняют свои функции.

Работа вытяжки

Проверка вентиляционных проходов – обязательная процедура. Нарушение циркуляции в вентиляции может привести к возникновению чрезвычайной ситуации. Например, при утечке газа помещение не будет должным образом проветрено, что создаст дополнительную опасность для жизни и здоровья собственника.

Проверить вытяжку можно при помощи специального прибора, который показывает количество оборотов винта, приводимого в движение потоками воздуха, засасываемыми в вентиляционное отверстие. Если прибора нет в наличии, можно воспользоваться спичками. Зажженная спичка должна гаснуть от ветра, при поднесении к вытяжке.

Работа электрики

Электрические системы также представляют повышенную опасность при эксплуатации. Учитывая это, необходимо проверить их работу с особой тщательностью. В ходе оценки выявляются потенциально опасные участки – распределительные коробки или точки вывода, расположение которых нарушает установленные нормативы.

Для тестирования электросети нужно подключить к ней приборы, создающие высокую нагрузку. Например, электрический чайник на 2 Кв. Сеть должна выдерживать и работать бесперебойно. Если автоматический рубильник выбивает, значит, проводка легко перегружается или допущены ошибки в разводке цепи. В таком случае акт приемки не подписывается до момента устранения недостатков.

Канализация

Канализационные системы должны быть протестированы под нестандартной нагрузкой. Для этого можно одновременно включить все краны и активировать слив унитаза. Большой поток жидкости, сливающейся одновременно, позволит выявить слабые места в канализации – в этих точках начнет капать.

Проводя проверку канализации, стоит обращать внимание на те её участки, которые распложены в труднодоступных местах – под ванной, в стояке и т.д. Это позволит предупредить опасность возникновения срытой протечки.

Бойлер

Если квартира оборудуется бойлерным нагревателем, необходимо проверить его функциональность и исправность. Он должен нагревать достаточное количество воды за время, заявленное производителем.

Так как этот прибор требует большого потребления эклектической энергии, к нему должна быть проведена отдельная линия проводки с увеличенным сечением провода. Отсутствие такого ответвления является нарушением, которое должно быть своевременно устранено.

Осмотр дверей и окон

Окна и двери также проверяются с точки зрения качества установки и изоляционных свойств. Застройщик редко устанавливает в новостройках качественные двери и окна, однако, это не должно стать причиной нарушения технологии монтажа.

Распространённым недостатком является отсутствие герметизации в местах примыкания окон и дверей к откосам проемов. Часто эти области закрываются элементами финишной отделки, что не дает нужного изоляционного эффекта. Это приводит к тому, что двери и окна пропускают сквозняк и внешние шумы.

Подобные недочеты должны быть исправлены. Их можно отнести к категории незначительных. При их наличии акт приема-сдачи подписывается, но также составляется и дополнительное приложение, предписывающее устранить недостатки в указанные сроки.

Кто может помочь в приемке квартиры

Принять квартиру от застройщика поможет тот, кто разбирается в нюансах отделки помещений. Это может быть работник оценочной компании или специалист, сам занимающийся ремонтными работами.

Опрос соседей

Если в здании уже имеются заселенные квартиры, стоит обратиться к их жильцам с вопросами о том, какие недостатки они выявили за время эксплуатации помещений. Это особенно актуально, так как не все недочеты можно заметить в ходе единовременной проверки. Многие проблемы проявляются спустя какое-то время.

Также можно уточнить детали того, как проводилась проверка соседних квартир, и как застройщик реагировал на требования об исправлении недостатков. Это поможет заблаговременно подготовиться к возможным спорным ситуациям.

Привлечение специалистов

Так как несведущий дольщик не может объективно оценить все нюансы отделки помещения, ему стоит привлечь квалифицированного специалиста. В качестве такового эксперта выступает субъект, который сам осуществляет отделочные работы на профессиональном уровне или работает в фирме, которая занимается оценкой долевых квартир.

Эксперт должен быть независимым. Если специалиста привлекает застройщик, это может вызвать дополнительные вопросы со стороны дольщика, так как привлеченное лицо является заинтересованным.

Что делать если все плохо

Если выявлено множество нарушений, подписание акта приема-сдачи объекта откладывается. Должен быть составлен документ, в котором указываются все замеченные недостатки и оговариваются сроки их устранения.

Уполномоченный представитель застройщика не имеет права отказываться от подписания этого документа. Если же он это делает, то собственник вправе обратиться в суд. Впоследствии разбирательство может привести к разрыву договора долевого участия, и застройщик должен будет вернуть собственнику внесенные средства.

На что нужно обращать внимание при осмотре квартиры

Осмотр квартиры при принятии осуществляется с учетом того, в каком виде она должна быть сдана согласно ДДУ – без отделки, с черновой отделкой, с чистовой отделкой.

Жилье без отделки

Так как в такой квартире нет элементов внутреннего обустройства, в ходе проверки необходимо обращать внимание на следующие детали:

• соответствие площади и планировки проекту;
• ровно ли выполнены стены и углы;
• качественно ли установлены двери и окна;
• имеются ли повреждения или трещины в несущих конструкциях;
• функционирует ли вентиляция;
• присутствует ли минимальный набор коммуникаций и каково его состояние;
• убран ли строительный мусор;
• имеются ли признаки вандализма строителей;

Если жилье было заявлено к сдаче без отделки, требования к его принятию должны быть соответствующими.

Квартира с черновой отделкой

Существуют допустимые параметры черновой отделки, соответствие которым является обязательным:

• отклонении вертикальных поверхностей не более 2 мм. на 1 м.;
• глубина неровностей на стенах не более 3 мм.;
• трещины и большие сколы не допускаются;
• провесы гипсокартонных соединений допускают погрешность до 1 мм., но без трещин;
• состояние пола должно соответствовать характеристикам будущего напольного покрытия;
• уклон горизонтальных поверхностей не более 2%;
• все стыки должны быть обработаны изоляционными материалами.

Для выявления всех недостатков черновой отделки стоит привлечь квалифицированного специалиста.

Квартира под ключ с чистовой отделкой

Оценивая такую квартиру, необходимо ориентироваться на минимальные стандарты. Это жилье должно быть полностью готово к проживанию в нем людей. Не должно быть выявлено факторов, которые стали бы препятствием заселению.

Так как вид отделки обговаривается на этапе заключения договора, дольщик может изъявить свою волю в отношении используемых материалов и их качественных характеристик. Большинство пожеланий компания-застройщик может исполнить, но это увеличит конечную стоимость жилья.

Сроки передачи квартиры после сдачи дома

Сроки сдачи объекта прописываются в договоре долевого участия. Также положениями этого соглашения могут быть установлены причины, по которым сроки будут продлены. В тех случаях, когда периоды передачи квартиры нарушены безосновательно, застройщика можно принудить к выплате неустойки. Это осуществляется через суд.

Срок окончания работ не может быть указан в виде конкретной даты. За основу берется определенный период времени, например, квартал или полугодие.

Как заставить застройщика исправить недочеты

Компания-застройщик обязана устранить все недостатки, характер которых попадает под положения договора о долевом строительстве. Чтобы принудить застройщика к исправлению недочетов, необходимо зафиксировать их документально во всех подробностях.

Процедура устранения может быть инициирована на основании обоюдного соглашения сторон. Если же застройщик отказывается от своих обязательств, собственник имеет право подать в суд. В таком случае стоит учитывать, что во внимание принимаются только серьезные нарушения правил строительства, а не мелкие недостатки.

Устранение недочетов

Устранение недочетов производится исключительно за счет застройщика. Он не имеет права требовать от собственника дополнительные средства сверх тех, что были прописаны в договоре изначально. Проблемой могут также стать сроки исправления. Если застройщик тянет с этим, дольщик имеет право подать в суд.

После окончания работ должна быть проведена повторная проверка. В ходе этой процедуры оцениваются исправления сделанные застройщиком. При повторном выявлении тех же недостатков дольщик имеет право не подписывать акт приема-сдачи и повторно инициировать процесс устранения.