Вполне реальная ситуация: вы получаете новую платежку за ЖКУ, а тариф на содержание дома почему-то стал больше. При этом видимых изменений в доме нет, ремонт не идет, и общего собрания тоже не было. Как так случилось?
Возможно повышение тарифа обосновано. Но, зная работу управляющих компаний и даже ТСЖ (иногда) это не точно. Законно ли такое повышение тарифа и что делать, если нет разбираемся дальше.
Законодательная база
Квартплата или жилищно-коммунальные услуги состоят из трех частей:
- Коммунальные услуги. Это электричество, водоснабжение, газоснабжение, отопление, вывоз мусора, водоотведение. Тарифы утверждаются местной властью, но не ниже установленного на федеральном уровне. Некоторые ЖКУ мы платим по счетчику, если он установлен – это выгоднее, потому что оплата осуществляется по факту потребления, а не по средней норме. Регулируется все это дело статьей 157 ЖК РФ.
- Капитальный ремонт. Минимальный размер устанавливают местные власти, а собрание собственников дома на свое усмотрение может увеличить эту статью расходов. За капитальный ремонт дома должны платить все собственники и если долг по этой статье расходов есть, а квартиру продали, то он перейдет новому владельцу. В отличие от ЖКУ услуг, которые не переходят. Регулируется это статьей 169 ЖК РФ.
- Содержание дома. Это статья расходов только дома. Собственники сами решают, сколько нужно платить управляющей компании или ТСЖ. Тариф может меняться, но только по решению собрания совладельцев дома. Регулируется статьей 36 ЖК РФ.
Именно о последнем пункте и идет речь. Повышение тарифа может быть только в том случае, если так решит собрание совладельцев дома. Если такого собрания не было, или оно проводилось с нарушением законодательства, то увеличение статьи расходов на содержание дома незаконно. И так случается довольно часто.
Оплата за содержание дома включает в себя следующее:
- За услуги по управлению домом.
- За текущий ремонт, содержание в надлежащем состоянии общедомового имущества.
- За коммунальные ресурсы, но только те, которые используются для общедомовых нужд. Например, отопление лестничных клеток, подъезда, технических помещений, освещение этих же мест, вода для технических нужд.
Поскольку по части ремонта управляющая компания мало когда выполняет свою работу хорошо, при повышении тарифа жильцы и начинают подозревать неладное.
Хотя, по законодательству управляющая компания или ТСЖ должны держать отчетные документы в открытом доступе. По запросу любого собственника дома представитель УК или председатель ТСЖ должен рассказать куда тратятся деньги.
Как формируется тариф на содержание дома
Просто так ни одна управляющая компания не может назначить тариф, которые ей хочется. Ставку определить имеет право только общее собрание собственников МКД. А пока этого не будет, применяются тарифы, установленные в регионе муниципалитетом.
Собственники могут установить тариф меньше или больше того, который приняли местные власти. Если жильцы установят слишком низкую плату несмотря на предложения УК, то последняя имеет право оспорить решение собрания в суде. Но и собрание может расторгнуть договор с УК и уйти к другой или вообще организовать свое ТСЖ. Такой вот сыр-бор.
Как УК должна сообщить о необходимости повышения тарифов
За 10 дней до определенной даты проведения общего собрания на информационной доске в подъезде (или лично каждому уведомлением) управляющая компания должно сообщить о том, что есть необходимость пересмотреть тариф на содержание дома.
Просто так сказать «денег мало, надо больше» нельзя. УК должна свою просьбу подтвердить документально: составить смету, в которой будет указано какие работы нужно провести, сколько надо на это денег вообще, сколько есть в бюджете МКД и сколько не хватает. Но, и расходы тоже нужно будет подтвердить: было столько денег в бюджете, вот столько-то потратили туда и сюда, вот документы.
Если тариф на содержание дома подняли, а никакой информации о проведении собрания, сметы в общем доступе вы не видели, то здесь УК что-то намудрила. Узнайте у других жильцов дома, слышали ли они что-то об общедомовом собрании и повышении тарифов. Если они тоже не в курсе, то нужно разбираться, что творится.
Как должно проходить общее собрание совладельцев МКД
Проведение общего собрания владельцев в МКД регулируется статьей 45 ЖК РФ.
Не позже, чем за 10 дней до проведения собрания инициатор должен уведомить всех собственников МКД о том, что такого-то числа и в таком-то месте будет проводиться общедомовое собрание, на повестке дня будут следующие вопросы.
Устное уведомление не подходит. Лучше делать это или письменно, вручив приглашение под роспись в журнале учете, или разместить объявление на информационной доске в подъездах доме. Если у МКД есть сайт, то информацию следует продублировать и там.
Важно: в уведомлении обязательно нужно указать повестку дня. Проводить собрание с повесткой, которая не была указана в уведомлении – нельзя.
В собрании должны быть такие выборные участники:
- Секретарь – он ведет протоколы.
- Счетная комиссия – она будет подбивать итоги голосования.
- Председатель. Если речь идет о ТСЖ, то он и так есть. Если УК – то председателя можно выбрать из числа собственников МКД.
Присутствовать на собрании могут и владельцы помещений, и арендаторы. Но, голосовать только собственники.
Чтобы решения собрания было легитимным, должен быть соблюден кворум – собственники 50% помещений в доме.
По итогам собрания обязательно должен быть составлен протокол – статья 46 ЖК РФ. В нем указывается:
- Кто присутствовал.
- Какие вопросы обсуждали.
- Был ли кворум.
- Кто выступал.
- Кто голосовал.
- Какое решение по итогу принято.
Если в документации собрания или порядке его проведения были допущены ошибки, то решение неправомочно.
Чаще всего решение собрания признается неправомочным, потому что не было кворума, оказывается, что голосовали не только собственники помещений, уведомления не были разосланы.
Как можно оспорить повышение тарифа на содержание дома
Сначала узнайте, а было ли вообще собрание. Спросите у соседей, у других жильцов дома и не только в своем подъезде. Если никто ничего не слышал, то и самого собрания, скорее всего, тоже не было. Или же оно проводилось среди избранных жильцов дома, что незаконно.
У председателя дома или управляющей компании тоже нужно спросить, а в курсе ли он об общем собрании и были ли там. Если были, то пусть покажут следующее:
- Уведомления, которые передавали жильцам дома и журнал, в котором они расписались об их получении. Или информационный лист с доски объявлений в подъезде – в них должно быть указано кто, когда, и какие вопросы предлагает рассмотреть.
- Протокол собрания с реестром уведомлений – в реестре должно быть не меньше половины собственников дома.
- Предложение управляющей компании (или ТСЖ) о повышении тарифа и смету трат – сколько и куда денег хотят потратить, сколько есть, почему образовался кассовый разрыв.
А еще проверьте следующее:
- Был ли кворум на собрании. Если нет – решение собрания вилами по воде писано.
- Как оформлен протокол: все ли есть подписи, под какими вопросами стоят подписи, и кто подписывал его.
- Как оформлен бюллетень для голосования – указаны ли там те вопросы, которые были поставлены на повестку в уведомлениях об собрании.
Если будут обнаружены ошибки, то можно обращаться в суд. Оспорить такое решение о повышении тарифов легко. А если в ходе проверки окажется, что некоторые документы вообще не соответствуют действительности, то можно подать заявление в прокуратуру по подозрению должностных лиц в мошенничестве и подделке документов.
Что в итоге нужно запомнить
Возьмите на заметку:
- Управляющая компания или ТСЖ не имеет права сама повышать тарифы.
- Решение об изменении тарифа на содержание дома имеет право принимать только общее собрания жильцов МКД при условии кворума.
- Любое нарушение в порядке проведения собрания или оформлении его документации делает решение недействительным.
Если дело дойдет до суда, лучше подавать коллективный иск. Поэтому предупредите других собственников квартира в доме об этом, найдите единомышленников и выиграйте суд. Бесплатную юридическую консультацию всегда можно получить у нас.
